De acuerdo al artículo 1534 del Código Civil, el contrato que nace de la compraventa de un bien a futuro se encuentra sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. Es decir, se suspenden los efectos del acto jurídico –obligaciones- y solo se producirán si se lleva a cabo la condición premeditada. En el caso específico de la primera venta de un departamento en planos, el cual no ha sido aun construido o se encuentra en proceso de construcción, solo cuando el inmueble exista podrán surtir los efectos del contrato.

Ahora bien, un aspecto que hasta hace poco carecía de claridad debido a ciertas incongruencias en el sistema legal es el momento en el cual la empresa constructora debe efectuar el pago del Impuesto General a las Ventas (IGV) por la venta del inmueble. En otras palabras, si el bien es a futuro, ¿dicho costo deberá asumirse en la etapa inicial de los planos, durante su construcción o una vez terminado? Es decir, ¿está gravada la transferencia o venta de departamentos en planos?

El Texto Único Ordenado (TUO) de la ley del IGV, en su artículo 4, inciso F, establece que en la primera venta de bienes inmuebles, el vendedor deberá realizar el pago en “la fecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba, sea parcial o total”. Es decir, aun si el bien no ha sido construido, pero el pago ya se ha realizado, parcial o totalmente, este deberá incurrir en los costos tributarios.

La SUNAT a través del informe N° 104-2007-SUNAT/2B0000[1] se pronunció al respecto, a favor de esta posición. Así, ampara la noción de que es el acto jurídico, en este caso, la celebración del contrato de compra-venta o aquello que conduce a la transferencia del bien en sí, lo que será objeto de gravamen. Es decir, el impuesto no estaría supeditado a que se concrete la entrega del bien construido en sí, sino al acto jurídico que garantiza que a futuro se dé dicha transmisión (aun si en el presente no exista).

Sin embargo, una interpretación del artículo 1534 antes mencionado[2] daría a entender que la venta de un bien a futuro no podría llevarse a cabo si este no cumple con el requisito de existencia, y por tanto, la obligación tributaria que igualmente está condicionada al nacimiento de tal, tampoco.

Así lo respalda el Tribunal Fiscal en la Resolución N. 640-5-2001 al establecer que tal impuesto deberá de darse “a inmuebles construidos totalmente, por lo que no puede reconocerse una operación gravada cuando al momento de la entrega del dinero no existe edificación o inmueble alguno”. Asimismo, en otra resolución N. 256-3-99 se señala que el bien debe cumplir con tener “existencia física, es decir, que se cumpla con el presupuesto jurídico”. Y finalmente en la Resolución N. 1104- 2-2007, para que exista la obligación tributaria, deben también existir “las unidades inmobiliarias construidas por la recurrente entregada a los adquirentes”. Es decir, si bien es posible a través del contrato hacer cumplir una obligación para transferir un bien inmueble a futuro, el tributo a pagar deberá realizarse únicamente cuando exista el bien. En tal sentido, así el comprador haya efectuado el pago al vendedor, ello sería considerado meramente como un adelanto, por lo que este último estaría exento de la obligación tributaria hasta ser corroborada la existencia del bien.

Frente a lo expeditado en normas y pronunciamientos derivados de estas, es de esperarse que prevalezca un cariz confuso respecto al tema. Pero, a fin de despejar dudas y zanjar el tema, en agosto del 2012 entró en vigencia el Decreto Legislativo N.1116, que optó por ampliar la definición de la palabra “venta”. En ese sentido, leída en concordancia con la ley del IGV, se proveyó que para la venta de “operaciones a condición suspensiva”, es decir, de bienes a futuro, el pago del impuesto se realizaría “con anterioridad a la existencia del bien[3]”. De tal manera, la obligación tributaria estaría específicamente condicionada al pago (total o parcial) percibido, mas no a la existencia tangible del inmueble.

A manera de conclusión se entiende por tanto que el vendedor deberá pagar el IGV en el momento en que perciba el dinero de la venta del “departamentos en planos” o de cualquier otro bien a futuro, incluso si estas obras no hubiesen culminado. Cabe mencionar que, dada la posterioridad de este decreto legislativo en relación a la posición del Tribunal Fiscal, este último carecería de base legal.


[1] “La obligación tributaria nacerá en la fecha de percepción, parcial o total, del ingreso.” <http://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2007/oficios/i1042007.htm >

[2] Art. 1534 “En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia”

[3] DL 1116 Art. 3 ‘Definiciones’: “a) VENTA:1. (…) Se encuentran comprendidas en el párrafo anterior las operaciones sujetas a condición suspensiva en las cuales el pago se produce con anterioridad a la existencia del bien.”

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