Por Rodrigo Zaldívar, estudiante de Derecho de la PUCP y Ex Miembro de THEMIS.

El artículo 968º del Código Civil peruano regula las causales de extinción de la propiedad, enumerando así la adquisición del bien por otra persona; la destrucción, pérdida o consumo del bien; la expropiación; y el no aplicable abandono del bien durante veinte años. Este artículo no hace distinción alguna respecto al tipo de bien, por lo cual es de aplicación a todos los bienes en general.

En una (ya no tan) reciente Resolución del Tribunal Registral (Resolución N° 240-2013-SUNARP/PT), el referido tribunal establece como precedente de observancia obligatoria, recogiendo dos resoluciones anteriores, que es posible renunciar a la propiedad de un bien inmueble, generando así su desinmatriculación en el registro. En tal, establece que “Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre todo el predio y su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte derechos de terceros”. El citado precedente fue aprobado en sesión ordinaria del centésimo noveno pleno del Tribunal Registral de SUNARP, en agosto del 2013, y publicado en septiembre del mismo año.

El tribunal a buena cuenta, ha pretendido reconocer una causal de extinción de la propiedad no contemplada en el Código Civil. Evidentemente, esta resolución no puede modificar una norma de rango de ley como es el artículo 968º y ciertamente, no lo hace. El Tribunal Registral no puede crear una nueva forma de extinción de la propiedad, pues esta va más allá de su competencia. En este caso, el Tribunal Registral está reconociendo una posición doctrinaria, y haciéndola precedente, a nivel registral.

Al respecto, Martín Mejorada discrepa con dicha posición, argumentando que “Una cosa es que la partida registral del predio se pueda cancelar por circunstancias que hacen inviable su permanencia (duplicidad, defectos materiales, incoherencias técnicas, etc.)]; y otra muy distinta, que el propietario deje de serlo solo porque renuncia unilateralmente[1]. Mejorada critica la citada resolución por ignorar la función social de la propiedad, aplicando un concepto de derecho registral y asemejándola con la renuncia de la propiedad misma.

En efecto, lo que en términos prácticos está haciendo el tribunal, es permitir la renuncia a la titularidad registral de una determinada partida y, por consiguiente, del bien contenido en esta. Resulta absurdo creer que el Tribunal Registral ha habilitado la renuncia a la propiedad en el plano civil. El Tribunal actúa en el ámbito de sus competencias, en el nivel registral, el cual no es constitutivo de propiedad y, por tanto, no determina la realidad jurídica.

Sin embargo, permitir la renuncia a la titularidad registral es peligroso, pues jurídicamente, el ex-titular registral no ha dejado de ser propietario del bien contenido en la partida desinmatriculada, debido a que no se ha visto inmerso en una de las causales del artículo 968º. Si uno de los fines más importantes e innovadores del registro es brindar publicidad – erga omnes – de la realidad jurídica, al permitir la renuncia a la titularidad registral, se estaría generando la inexactitud registral contenida en el artículo 75º del Reglamento General de los Registros Públicos, estando así, frente a un divorcio entre la realidad jurídica y registral, desapareciendo del mundo registral un bien que tiene un propietario identificado en el mundo real.

La figura de la renuncia a la titularidad registral presenta un fundamento distinto cuando se está frente a un caso de duplicidad o superposición de partidas e incluso frente a un caso de concurrencia de acreedores de bien inmueble. La renuncia a la titularidad registral no iría contra los fines del registro, pues en estas situaciones, dicho acto implica la renuncia al mejor derecho que pudo tener el sujeto frente a los demás titulares registrales o acreedores. La consecuencia de la renuncia a la titularidad registral en estas situaciones sería pues, que el titular de la partida menos antigua, o el segundo preferido en la concurrencia de acreedores del artículo 1135º, sean los que consigan adquirir la titularidad y/o la propiedad del inmueble. Asimismo, si la superposición fuese parcial, y se renuncia a la titularidad registral, solo se debería poder renunciar a la parte que se encuentre en superposición, manteniéndose el remanente del inmueble.

En estos casos, la situación es distinta a la renuncia de la propiedad pura, la cual genera que el bien pase a ser considerado res nullius. Esto debido a que en los casos del párrafo anterior, la “batalla” por quien es el legítimo titular del bien ocurre a nivel registral, y no a nivel civil. La renuncia que reconoce el Tribunal Registral precisamente, está en el nivel registral exclusivamente.

Es una discusión aparte, tratado doctrinariamente por numerosos autores, el hecho de que si se debe o no poder renunciar a la propiedad. En el ordenamiento peruano, tal posibilidad no se encuentra contemplada. Sin embargo, Gunther Gonzales tiene un punto cuando menciona que “la regla general es que los derechos patrimoniales son disponibles por voluntad de su titular, lo cual incluye el acto de dejación, pues no se encuentra en juego ninguna norma de orden público o de moralidad para impedirlo, salvo que se afecte a terceros”.[2] La discusión gira en torno al fin social de la propiedad, a su afectación o no de terceros.

El acto jurídico más adecuado para lograr el despojo de las propiedades del patrimonio de uno es la donación, la cual transmite la propiedad sin una contraprestación de parte del donatario. Sin embargo, a dicho acto el ordenamiento le ha establecido una serie de limitaciones de índole civil, familiar y hasta tributaria. Para la donación de bienes inmuebles, el artículo 1625º requiere que esta conste por escritura pública, indicando el valor real del inmueble a donar. A su vez, la donación puede ser declarada inoficiosa si el donante excede la porción de libre disponibilidad de la masa hereditaria, la cual se sujeta a las normas de colación del derecho de sucesiones.

Si se permitiera renunciar a la propiedad, sería mucho más fácil dejarle un inmueble a un heredero, mediante la renuncia a este, y que el heredero lo adquiera por apropiación, el modo de adquisición de la propiedad en el cual el Código mismo regula para el caso de “piedras, conchas u otras análogas”, pues entiende que esos son los bienes que pueden ser res nullius y que por su naturaleza podrán ser adquiridos de dicha manera. Independiente del fraude a la ley, acá sin lugar a dudas estamos frente a una afectación a terceros, pues los demás herederos no podrán ejercer las acciones correspondientes para lograr la colación del inmueble de vuelta a la masa hereditaria. Esto último no sería de aplicación; sin embargo, de admitir la tesis de la renuncia traslativa de la propiedad[3], en donde la renuncia a la propiedad de un bien traslada inmediatamente el dominio a favor del Estado. No obstante, en este caso, la afectación al tercero (los demás herederos) persistiría.

Otro ejemplo aún más claro de afectación a terceros es la renuncia de una edificación en estado decadente. Si el propietario renunciara a su propiedad, nadie se responsabilizaría por la suciedad, por el pago de tributos o por cualquier daño o externalidad negativa que pueda generar la edificación. Si el edificio se destruye, causando daños materiales a su alrededor, el ex-propietario debiera de responder por los daños, pues estos fueron causados por su desentendimiento del inmueble. Pero si se renunció a la propiedad, el antiguo propietario ya no mantiene relación de dominio con el inmueble, y no tendría por qué hacerse responsable. De admitir que el domino de esta se trasladó a favor del Estado, sería este último el que tendría la obligación de velar por su cuidado y que no genere daños, otorgándole unilateralmente una carga al Estado. Dicha carga puede ser mayor que el incremento patrimonial por obtener un edificio que nadie quiere, y haciéndose responsable por este, con la plata de todos los contribuyentes, producto de la renuncia del antiguo propietario.

Admitir que se puede renunciar a la propiedad (ya sea legal o doctrinariamente) es válido, y constituiría otra manera de extinguir la propiedad. Sin embargo, esta siempre estará propensa a generar un daño a un tercero, y no se puede esperar que renunciando a los bienes, nadie o el Estado (de admitir la tesis de la renuncia traslativa) se haga a cargo por el solo hecho de dicho acto jurídico unilateral. La responsabilidad del propietario debe permanecer y, por tanto, es ilógico asumir que realmente ha renunciado a sus bienes. También se debe tener en cuenta que cuando se habla de terceros no solo se habla de acreedores del renunciante o de aquellos que tengan un derecho real de garantía (que en este caso tendrían que interponer una especie de acción pauliana solicitando que el acto de renuncia de la propiedad sea ineficaz), sino que se incluye a cualquier tercero que incluso no guarde relación con el propietario, pero que pueda verse afectado por la propiedad de este, entendida en su función social.


[1] MEJORADA CHAUCA, Martín. ¿Se puede “renunciar” a la propiedad inmueble? En: Gestión (Blog: Predio Legal), Lima, 2014. Ver en: http://blogs.gestion.pe/prediolegal/2014/07/se-puede-renunciar-a-la-propiedad-inmueble.html

[2] GONZALES BARRÓN, Gunther. “Sobre la renuncia a la propiedad”. Ver en: http://www.gunthergonzalesb.com/doc/art_d_actualidad/renuncia-propiedad.pdf

[3] IBID

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