Por Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor en la Facultad de Derecho y en la Maestría de Derecho Civil de la PUCP.

Se acercan las elecciones, y a título personal, considero que los candidatos deberían indicar a quién proponen como Superintendente Nacional de los Registros Públicos. ¿La razón? Registros, como institución, es objeto de diversas críticas: desde anecdóticas, (aunque vergonzosas),[1] hasta críticas de fondo, (por temas de fraude inmobiliario)[2], frente a las cuales ha tenido una reacción improvisada, desatinada e incoherente.

¿Cuánto ha crecido la institución en los últimos años? ¿Cuál es su posicionamiento en los sistemas registrales en el derecho comparado? Considero que no estamos en donde deberíamos estar.

Probablemente alguno pueda defender lo avanzado dado el puesto 35 que ocupamos en el Doing Business[3] el presente año. Sin embargo, ni es un lugar privilegiado, ni los resultados contienen los criterios para medir nuestros avances.

Hace una semana se llevó a cabo el XX Congreso Internacional de Derecho Registral (CINDER) en la ciudad de Dubai, y las diversas delegaciones expusieron sus problemas, cómo los enfrentan y sus avances. Experiencia que considero debió auspiciar la SUNARP para que los técnicos registrales se capaciten y difundan las virtudes de nuestro sistema.

¿Sabe usted que existen países en los cuales todo lo concerniente al registro se encuentra digitalizado? ¿Sabe usted que existen países en los cuales las situaciones de fraude en los registros tienen como estadística 3 casos en los últimos 50 años? ¿Sabe usted que existen países en los cuales no es necesario que el registrador vaya a una oficina, sino que desde su casa puede realizar su labor? ¿Sabe usted qué innovaciones y qué proyectos existen a nivel mundial en el ámbito catastral? ¿Sabe usted que existen países -como el anfitrión- que de ser un país con poco desarrollo ha pasado a ser un centro de inversiones a nivel mundial potenciando su registro de la propiedad?

DUBAI, UN DESTINO SEGURO PARA LAS INVERSIONES

En nuestro país, probablemente como referencia de Dubai, se conoce el Burj al Arab, el Burj Khalifa, los lujos de la ciudad, entre otras cosas. Sin embargo, cuando uno llega por primera  vez a Dubai lo que llama la atención en un recorrido por la ciudad son las grandes (mega) construcciones que existen, y en especial la cantidad de proyectos inmobiliarios que se desarrollan actualmente.

Dubai es uno de los emiratos (7 en total) que conforman los Emiratos Árabes Unidos, que si bien goza de petróleo –aunque mucho menos que Abu Dhabi- se ha caracterizado por el comercio que se realiza en dicha ciudad, principalmente por inversores extranjeros. Suficiente es decir que más del 80% por ciento de personas que actualmente viven en Dubai son ciudadanos extranjeros.

¿Qué es lo que anima a ciudadanos de todo el mundo a visitar y hacer negocios en Dubai? Hay diversas razones entre las cuales recogemos: brinda seguridad a las transacciones. Debemos enfatizar que en este rubro ha tenido un rol importante el Land Register.

Tanto el Sultán Bin Butti (Director del Dubai Land Department) como Sultán Al Akraf (Director General del Departamento de Registros de la Propiedad) explicaron las razones del crecimiento exponencial que ha tenido esta ciudad señalando que sólo el año pasado en el sector inmobiliario se reportaron 55,928 inversores de 150 distintas nacionalidades teniendo una inversión de 135 billones de AED, (1 dólar son 3.5 AED).

Y es que si algo se resaltó en todo el evento es que quienes dirigen el registro buscan que la ciudad sea el destino de las inversiones basados en la innovación, y confianza.

Respecto a la innovación debemos indicar que la información es digitalizada, creándose servicios en línea interesantes para tomar una decisión de negocios.[4] Por ejemplo: si deseo adquirir un inmueble en alguna zona, la propiedad tiene un código de barras en los cuales figura los datos de la propiedad, además que puede informarse on line de mapas inteligentes de ubicación, de qué nacionalidades son las personas que viven en esa zona[5], y otros datos que pueden serles útiles para tomar la decisión de negocio.

Así pues, se ha creado un mercado electrónico importante en el que se realizan ventas a distancia, arrendamientos, entre otros contratos; siendo el pago cancelado también electrónicamente.

El propietario pone el anuncio en el sistema, con lo que el comprador obtiene un código secreto para poder verificar las características del inmueble. Si le gusta, lo compra y paga por internet. Se facilita información al inversionista para realizar transacción, siendo que para su formalización la “calificación de títulos” varía desde 3 horas a más, luego de los cuales se da respuesta a los usuarios del sistema.

Los procedimientos se basan en Principios como “transparencia”, “conservación del derecho de propiedad” y “conservación del derecho de inversores”.

El Dubai Land Department (DLD) si bien fue creado en 1960 bajo la dirección HH Sheikh Rashid bin Saeed Al Maktoum, dejó lineamientos claros que hasta la fecha son seguidos por los responsables de los registros.

SOBRE EL EVENTO

El evento se dividió en 2 ejes fundamentales: La protección de datos personales y las nuevas tecnologías.

Los efectos positivos que brinda el registro fue una constante señalada por diversos ponentes. Sin embargo, la experiencia de Massachusetts fue interesante por los sistemas que confluyen en los Estados Unidos.

A diferencia de los jueces estadounidenses que participaron en el CINDER de 2014 en la ciudad de Santiago de Chile, en donde dejaron sentada su posición que en más de 150 años el sistema americano ha funcionado, las personas compran y venden, y la economía ha crecido con el sector inmobiliario; en esta ocasión se enfatizó en los costos que se genera en el sistema norteamericano, y se realizó una mirada autocrítica del mismo.

La premisa de la que se partió es la calidad de la información de los datos que generan en el registro a partir de los cuales se realizan estudios estadísticos y económicos como los tratados por Klaus Deininger en el Banco Mundial.

Y si bien esta vez no se criticaron los resultados obtenidos, diversas delegaciones dejaron en evidencia que se pueden generar externalidades negativas dada la posible afectación de derechos fundamentales, lo cual sintetizó la magistrada Encarna Roca de España.

El segundo eje fue basado en las nuevas tecnologías y los registros. El punto de partida fue nuevamente el presupuesto de información fidedigna. ¿Qué nuevas tecnologías existen en el mercado? Desde productos digitales que sirven para hacer eficaz el tiempo en la labor de calificación hasta productos que permiten difundir la publicidad formal en aplicaciones del celular.

Llamó la atención la ponencia de Estonia, Ingmar Valli, dado que se han ahorrado costos al punto que los técnicos registrales trabajan desde su casa. En suma y restas de horas, el transporte de ida y vuelta es de aproximadamente una hora en cada sentido. Si son 5 días, 10 horas perdidas en transporte es más de una jornada laboral. El eliminar asistir al registro, dado que toda la información está digitalizada, le ha permitido a su gobierno ahorrar en distintos ámbitos como infraestructura.

Probablemente no podríamos importar dicho sistema al nuestro, pero sí podemos tomarlo en consideración para poder disminuir los costos en la calificación sin perjudicar la información que brindan los registros.

Finalmente, fue un interesante evento, dado que si bien los temas giraron sobre los ejes antes mencionados, se abrió el mismo a diferentes miradas al registro como la gestión de inversiones expuesto por Ms. Duaa Dablan; el otorgamiento de titularidades como herramienta de paz a partir de la experiencia colombiana y palestina; y a los retos que enfrenta ahora el catastro según lo expuesto por el finlandés Markku Poutanen.

La evaluación académica, asimismo, estuvo garantizada por diversos profesores de diversos sistemas como la alemana Astrid Stadler, la profesora australiana Pamela O’Connor, el profesor Nicolás Nogueroles, entre otros.

Un evento que reúna profesionales desde una perspectiva económica y de gestión, técnica jurídica y académica. Está demás resaltar la calidad del evento. 

CONCLUSIONES

En nuestro país tenemos buen insumo, los técnicos registrales, pero para que el sistema crezca se requiere una gestión que tenga objetivos claros, que persuada de los mismos a los operadores del sistema y que tenga una mirada de futuro (post gestión). En los sistemas registrales en el derecho comparado hay experiencias que pueden ayudarnos en ese sentido.

Nuevas elecciones, ¿quién será el nuevo Superintendente en nuestro país?  Basta de nombramientos por favores políticos. Que no sea este nuevo periodo una nueva oportunidad perdida.

[1] http://elcomercio.pe/lima/ciudad/jesus-maria-clausuran-local-sunarp-medida-seguridad-noticia-1852189, visitado el 1 de marzo de 2016.

[2] http://elcomercio.pe/lima/ciudad/sunarp-avalo-falsos-permisos-inmobiliaria-san-isidro-noticia-1731845?ref=nota_lima&ft=mod_leatambien&e=titulo?ref=nota_lima&ft=mod_leatambien&e=titulo, visitado el 1 de marzo de 2016.

[3] http://espanol.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/peru/#registering-property, visitado el 1 de marzo de 2016.

[4] http://www.dubailand.gov.ae/English/services/eservices, visitado el 1 de marzo de 2016.

[5] http://www.dubaireim.gov.ae/investormap/PublicMap3D/PublicMap3D, visitado el 1 de marzo de 2016.

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