Por el Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de Derecho Civil de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú.

Si estudiamos un contrato de garantía inmobiliaria, leasing financiero, entre otros, nos vamos a percatar que en la realidad estamos frente a dos o más negocios jurídicos que se encuentran vinculados.

En el caso de la garantía inmobiliaria, por lo menos en su construcción básica, esta depende del contrato de mutuo al cual garantiza. Percátese entonces que el negocio jurídico de garantía está vinculada al mutuo en función de su finalidad, siendo esta de tipo unilateral; es decir, la garantía depende del contrato de mutuo más no al revés por su finalidad.

Otro tipo de vinculación, esta vez en función del objeto, lo encontramos en el contrato de Leasing en el cual se encuentra primero un contrato de arrendamiento y, posteriormente, el contrato de opción de compra.

Estamos frente a los denominados contratos conexos o coligados, los cuales en la realidad tienen cada vez mayor importancia por su complejidad, y que pueden buscar su publicidad en sede registral. No obstante ello, las normas registrales contienen normas poco precisas sobre este tema, y lo que se hace es extender la figura de los denominados títulos conexos.

En ese sentido, vamos a analizar la figura de los títulos conexos.

SOBRE LOS TÍTULOS CONEXOS

Nuestro Reglamento General de los Registros Públicos ha recogido en su artículo 5° la definición de títulos conexos como:

“(…) aquéllos presentados al Registro, sea con uno o más asientos de presentación, siempre que estén referidos a la misma partida o asunto y sean compatibles.”

Según esta definición entendemos que los elementos básicos son:

a)    Existan 1 o más asientos de presentación;
b)    Que se encuentren presentados al Registro;
c)    Sean compatibles;
d)    Referidos a la misma partida o al mismo asunto.

Esto se vincula con el artículo 47° del Reglamento, el cual señala:

“(…) Sólo se calificarán conjuntamente los títulos conexos ingresados con distintos asientos de presentación, cuando:
a) Lo soliciten el o los presentantes; b) Se encuentre pagada la totalidad de los derechos registrales requeridos para su inscripción; c) El título presentado en segundo lugar contenga el acto previo que posibilite la inscripción del título presentado en primer lugar, siempre que dicho acto preexista a la fecha de presentación del primer título; d) No existan títulos intermedios incompatibles. (…)”[1]

a. Existan 1 o más asientos de presentación

Téngase en cuenta que el dispositivo normativo es poco preciso de contenido, siendo que entendemos que se está refiriendo a títulos materiales más que a títulos formales, dado que estos últimos se verifican en el extremo de que abran 1 o más asientos de presentación.

Ahora bien, si existen en un sólo título formal, debe tener en cuenta la diferencia entre los denominados contratos complejos pero dentro de un mismo tipo contractual y contratos coligados.

Nos referimos que por ejemplo un contrato puede tener diferentes prestaciones pero estas no implica que nos encontremos frente a un contrato coligado, dado que existe un solo contrato.

No obstante ello, dicho contrato complejo, dado que puede contener una serie de actos, puede traer como consecuencia a la generación de diversos asientos, por lo que puede dar lugar a la conexidad de actos de inscripción.

Esto ha sido vinculado normalmente a la necesidad de inscribir actos previos en la presentación de diversos títulos.

En las resoluciones del Tribunal se tiene este criterio, dado que para la calificación de títulos conexos, el título presentado debe contener el acto previo que posibilite a inscripción del título presentado en primer lugar.

Esta situación no existió en Resolución N° 382-2012-SUNARP-TR-A en la cual se solicitó la inscripción del acto de traslación de dominio por sucesión intestada y compraventa con independización de los sub lotes 2 y 3 inscritos en la ficha 12204 del Registro de Predios de Juliaca.

Así pues, debido a que el título presentado en segundo lugar (15400 del 7/6/2012) no contiene acto previo que posibilite la inscripción del primero. Si bien en el título 15400-2012 se solicitó la inscripción de la numeración y acumulación de los lotes 2 y 3, ésta se iba a realizar conjuntamente con los lotes 1 y 1-A, por lo que se declaró improcedente la solicitud de calificación de títulos conexos.

Otro ejemplo similar lo encontramos en la Resolución N° 394-2012-SUNARP-TR-A en la cual se solicitó la inscripción de la acumulación de los predios  signados como sub lote 1,2,3 y A, ubicado en el distrito de Juliaca, predios inscritos en las partidas 05005203, 05004271 y 11098972 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Juliaca.

El Tribunal determinó que el título presentado en segundo lugar (2012-15400 del 7.6.2012) no contenía el acto previo que posibilitaría la inscripción del primero.

Si bien en el título 2012-15400 solicitó la inscripción de la numeración y este, de acuerdo al apelante, constituiría el acto previo para que se proceda a inscribir la transferencia presentada en el título 2012-11489. También es cierto que este acto de transferencia constituye acto previo para que proceda la acumulación.

Según el Tribunal la inscripción de la acumulación no constituye acto previo, ello por cuanto de acuerdo al certificado de numeración adjuntado, este acto operaba una vez que proceda la inscripción de la acumulación, ya que en el mismo certificado se identifica al predio acumulado sub lote 1,2,3 y A por lo que resulta no estaríamos en un supuesto de títulos conexos.

De igual forma en la Resolución N° 146-2009-SUNARP-TR-L, mediante la cual se solicitó la inscripción de la compraventa de un área de 75.00 m2, correspondiendo al sublote 1A 1 de la manzana R2, Sector 1, del Asentamiento Humano Julio C. Tello, del distrito de Lurín.

El Tribunal indicó, encontrándose pendiente la inscripción del título N° 456315 del 14/7/2008, que contenía como acto solicitado la compraventa del área de 106.02 m2, cuya desmembración se solicita mediante el título ingresado con el N° 678366 del 10/10/2006. Así, debe señalarse que no resultan ambos títulos incompatibles, sino más bien que el título posterior ingresado bajo el asiento N° 678366, contiene el acto previo de inscripción del título N° 456315. En tal sentido, el Registrador no debió suspender la vigencia del asiento del título N° 678366 dado que eran conexos.

Un supuesto particular de no existencia de acto previo, pero sí de acto necesario lo encontramos en la Resolución N° 153-2011-SUNARP-TR-T en la cual el señor Quiroz solicitó la inscripción de la compraventa del predio de 4, 020.00 m2 inscrito en la partida 11005544.

Presentó el usuario el traslado instrumental de la escritura pública de compraventa del 21.8.1996 otorgada por la Municipalidad Distrital de Pacasmayo a favor de Empleados Bancarios de Pacasmayo. El Tribunal determinó que el título 2010-2313 contenía un acto que si bien no es previo sí resultaba necesario para la inscripción del título 2010-2136, puesto que contenía la ratificación de la compraventa ineficaz.

b) Que se encuentren presentados al Registro.

Cuando se refiere presentados implica que no exista aún inscripción de ninguno de ellos, dado que caso contrario estaríamos en un supuesto de calificación simple.

Verifíquese esto en la Resolución N° 205-2006-SUNARP-TR-A mediante el cual se solicitó la inscripción de la compraventa de derechos que efectúan Pedro Cervantes Núñez, Gerald Pedro Cervantes Laco y Milward Cervantes Lazo, a favor de Juan De la Cruz Quicaño Almanza, respecto de los derechos de las cuales son propietarios en los predios registrados en las partidas: 928680, 931299, 914201, 928699 y 928765.

El Tribunal determinó que el título bajo análisis (2006-47650) presentado el 19 de julio de 2006 era conexo con el título ya inscrito 2006-50295, no es incompatible, pero que sin embargo no era aplicable el art. 47 del RGRP, pues este numeral regula la calificación simultánea o conjunta de ambos, lo que en este caso ya no puede darse pues el título 2006-50295 ya había sido inscrito.

c) Sean compatibles

Con compatibilidad nos referimos a que 2 o más actos puedan coexistir en una misma partida, la ausencia del mismo impide la formación de títulos conexos.

Ejemplo de ello lo encontramos en la Resolución N° 040-2007-SUNARP-TR-A en la cual se solicita la inscripción de la elección de los consejos directivos elegidos en asamblea general del 11.11.2006 convocada judicialmente de la Cooperativa de Servicios de Transporte Interprovincial de Carga “Arequipa”.

El Registrador observó señalando 1) según antecedentes aparece tramitado con anterioridad al presente  los títulos identificados con el N° 74627-2006 y 74803-2006, en calidad de observados, 2) el título 74803-2006, se trata del mismo acto jurídico solicitado en el presente, por consiguiente, se suspende la vigencia del asiento de presentación.

El Tribunal consideró que el título 74803-2006 resulta incompatible con el título 74627-2006, ya que al efectuar convocatoria judicial de la asamblea del 11.11.2006, con posterioridad a los directivos registrados (periodo 2002-2003), no ha existido nueva elección. Sin embargo, la asamblea del 23.10.2006, pretendía reconocer la existencia de directivos elegidos para los periodos 2003-2004 y 2004-2005; incluso se sostiene que los directivos del 2004-2005 continuaron en funciones en los periodos 2005-2006 y 2006-2007; siendo así, los títulos presentados resultan incompatibles.

Otro ejemplo de incompatibilidad lo encontramos en la Resolución N° 037-2007-SUNARP-TR-A mediante la cual se solicitó la inscripción de la elección de los consejos directivos elegidos en asamblea general del 11.11.2006 convocada judicialmente de la Cooperativa de Servicios de Transporte Interprovincial de Carga “Arequipa”. El registrador observó que  se había tramitado con anterioridad el título 74627-2006 y que estaba en estado observado. El Tribunal Registral señaló que los títulos presentados eran incompatibles.

También se planteó incompatibilidad en la Resolución N° 038-2007-SUNARP-TR-A mediante el cual se solicitó la adecuación de estatutos al D.S. N° 074-90-TR y la “regularización” consejos directivos acordada en Asamblea General del 23 de octubre de 2006 de la Cooperativa de Servicios de Transporte Interprovincial de Carga “Arequipa”.

Se observó de los documentos presentados que el título que contenía el acuerdo de asamblea de regularización de consejos directivos resulta incompatible con el título que contiene la convocatoria judicial efectuada bajo el supuesto que con posterioridad a los directivos inscritos no hubo elecciones; por tanto, la eventual inscripción del primero determinaría la imposibilidad de la inscripción del segundo.

d)   Referidos a la misma partida o al mismo asunto.

Ahora bien, se señala que tienen que estar referidos a la misma partida, con lo cual no abarca necesariamente los supuestos de contratos coligados, sino por ejemplo los actos que están contenidos dentro de una misma partida, por ejemplo la inscripción de una declaratoria de Fábrica y la Constitución de Reglamento Interno e independización.

Ahora bien, el artículo 20° del Reglamento General señala que: “Se podrán presentar simultáneamente títulos conexos referidos a registros de distinta naturaleza, siempre que éstos sean de competencia de la misma Oficina Registral, en cuyo caso se extenderá un solo asiento de presentación. La Jefatura de cada Oficina Registral dictará las normas necesarias para la aplicación de lo dispuesto en el párrafo anterior.”

Dicho dispositivo es interesante dada la apertura de no restringir a sólo un registro, sino que pueda vincular varios registros. Lamentablemente no existe hasta el momento reglamento preciso sobre ello.

De otro lado la referencia a que se refieran al “mismo asunto” es el caso de los denominados conexos aunque no haya sido abordado de forma consistente en sede registral.

La amplitud que tienen estos contratos conexos parte de lo que los alemanes denominaron wirtschäfteliche Einheit (unidad económica) y lo encontramos recogidos en el § 358 (3) BGB.

Mencionemos pues los casos de préstamos de colaboración (Mitwirking) de un proveedor en las tratativas (Vorbereitung des Verbraucherdarlehensvertrag) o en la conclusión (Abschluss des Verbraucherdarlehensvertrag) de un contrato de crédito.

Estos contratos si bien tienen limitaciones en sede registral (no todo se inscribe), es pues necesaria su regulación, la cual no ha sido abordada hasta el momento, siendo insuficiente la regulación de los títulos conexos.


[1] Este requisito no será exigible cuando el instrumento inscribible que contiene el acto previo haya sido extendido con anterioridad al asiento de presentación del primer título. Los efectos de la inscripción de los títulos conexos calificados conjuntamente se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación del título que ingresó primero. En estos casos la calificación corresponde al Registrador que conoce del título presentado en primer lugar.

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