Por Gilberto Mendoza Del Maestro, abogado y docente de Derecho Civil de la PUCP.

Toda vez que existe menos espacio para distribuir, las construcciones tienden a realizarse para arriba, siendo una de sus manifestaciones los edificios con departamentos.

La forma de constitución de los mismos en el Registro es lo que procederemos a comentar en el siguiente post.

1. Constitución

En nuestro ordenamiento, la propiedad horizontal se constituye en el registro, por lo que no basta la existencia de una edificación[1] para que se constituya el régimen, dado que podría ocurrir que un mismo titular sea propietario de toda la edificación; o que existiendo distintos propietarios, hayan optado por el régimen de independización y copropiedad[2].

Para la inscripción de la independización, el Reglamento de Predios[3] en su art. 63 señala como requisitos la presentación de los siguientes documentos:

a) Reglamento Interno.

b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno.

c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario.

Según el art. 83 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, un requisito previo para la inscripción del Reglamento Interno es la inscripción de la respectiva declaratoria de fábrica, salvo disposición expresa en contrario.

Por el Principio de Titulación Auténtica deberá inscribirse el Reglamento Interno en mérito a la escritura pública. Ahora bien, según lo dispuesto en el art. 86 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, también podrá inscribirse mediante documento privado con firma certificada por el notario, otorgado por los propietarios o por el Presidente de la Junta de Propietarios.

En este último caso, se insertará o acompañará la copia certificada del acta de sesión de la Junta de Propietarios en la que se aprobó Reglamento Interno[4] con el voto favorable de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación. Para ello, el voto se computa por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes, y las respectivas esquelas de convocatoria o la constancia otorgada.

Una vez inscrita la independización, se abrirán nuevas partidas por cada unidad inmobiliaria exclusiva independiente, las cuales deberán ser correlacionadas con la partida matriz.

En caso haya continuidad entre unidades exclusivas, podrá independizarse en una misma partida más de una sección de dominio exclusivo. Esto también se aplica cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional.

2. Reglamento Interno

El Reglamento Interno es un negocio jurídico unilateral o plurilateral, definido como: “(…) el acto jurídico otorgado por los propietarios de una edificación para efectos de la constitución del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o independización y copropiedad que debe regular, como mínimo, los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo y bienes y servicios comunes, los porcentajes de participación, usos, reglas de convivencia, y otros asuntos análogos; además, el régimen de la junta de propietarios, así como todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás de la citada junta”[5].

Para una mayor celeridad, existen modelos de Reglamentos Internos aprobados por Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC-15.04, los cuales no pueden ser observados por los registradores[6].

Dentro del programa negocial existen diversas regulaciones que se generan, entre las cuales encontramos:

a) Asignación de participaciones para la toma de decisiones.

b) Relación de bienes (analizados previamente).

c) Régimen de Junta de Propietarios, entre otros.

En ese sentido, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en su artículo 85 señala el contenido del asiento de inscripción del Reglamento Interno:

“Artículo 85.- Contenido del asiento de inscripción del reglamento interno. 

El asiento de inscripción del reglamento interno del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común debe contener el criterio de asignación de porcentajes de participación en las zonas de propiedad común, la relación de bienes de propiedad común con calidad de intransferibles si los hubiere, el régimen de la junta de propietarios y la referencia de que los demás datos constan en el título archivado (…)”.

La formalidad que debe revestir el Reglamento Interno para su adecuación[7], eventuales aclaraciones y/o actos modificatorios, es mediante escritura pública o mediante documento privado con firmas certificadas notarialmente (no copia certificada por notario de las constancias)[8], que contenga el texto aprobado por la Junta de Propietarios, otorgada por los propietarios del predio o por el Presidente de la Junta de Propietarios[9], no siendo exigible que sea autorizada por verificador responsable[10].

Cuando es otorgado por el Presidente de la Junta de Propietarios, se insertará o acompañará la copia certificada del acta de sesión de la Junta de Propietarios en la que se aprobó el Reglamento interno[11].

3. Pluralidad de Reglamentos

Las edificaciones actualmente no sólo comprenden construcciones de pocos propietarios, sino que existen proyectos de mediana y gran envergadura en los cuales nos encontramos frente a 50, 60, o más propietarios con titularidad en zonas de propiedad exclusiva distribuidas en diferentes sectores pero que se encuentran vinculadas.

En ese sentido, puede otorgarse más de un Reglamento y conformar la respectiva Junta de Propietarios por áreas físicamente determinables, que comprenden un conjunto de unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de propietarios.

Si al momento de aprobarse el Reglamento Interno de un sector, no se asignó porcentajes respecto a los bienes comunes generales, no significa que los miembros de la Junta de Propietarios del sector no formen parte de la Junta de Propietarios del régimen general. Sin embargo, deben asignarse los porcentajes de participación previamente a la realización de las Juntas, salvo que se adopten acuerdos en donde los porcentajes de participación no sean relevantes para la validez de dichos acuerdos[12].

Puede constituirse además una Junta General de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de Propietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente a asuntos que afecten a la edificación en su conjunto. Debe tenerse en cuenta que la conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas y demás aspectos concernientes, serán fijados en un Reglamento Interno General.

Si la Junta General de Propietarios está conformada por los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, no resulta exigible que los representantes de los bloques que agrupan dichas secciones deban ser elegidos previamente para que participen en la sesión de Junta General de Propietarios cuando su participación a dicha sesión es opcional conforme al Reglamento Interno General[13][14].

A fin de establecer las reglas de convocatoria, quórum y mayorías aplicables para la calificación de una Junta de Propietarios en la que se aprueba el Reglamento Interno general de una edificación, debe recurrirse a la normativa vigente que regula el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común[15].


[1] Resolución No. 2295-2014-SUNARP-TR-L de 01.12.2014.

[2] Art. 38 de la Ley Nº 27157 y Art. 127 del Decreto Supremo Nº 035-2006-Vivienda.

[3] Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº  097-2013-SUNARP.

[4] Resolución No. 628-2015-SUNARP-TR-T de 30.12.2015.

[5] Resolución No. 2158-2015-SUNARP-TR-L de 27.10/.2015.

[6] Resolución No. 1902-2012-SUNARP-TR-L de 21.12.2012.

[7] Resolución No. 2141-2011-SUNARP-TR-L de 24.11.2011.

[8] Resolución No. 843-2015-SUNARP-TR-L de 30.04.2015

[9] Resolución No. 2479-2015-SUNARP-TR-L de 03.12.2015, Resolución No. 2141-2011-SUNARP-TR-L de 24.11.2011. Resolución No. 628-2015-SUNARP-TR-T de 30.12.2015.

[10] Resolución No. 1852-2014-SUNARP-TR-L de 01.10.2014, Resolución No. 1755-2014-SUNARP-TR-L de 16.09.2014.

[11] Resolución No. 628-2015-SUNARP-TR-T de 30.12.2015.

[12] Resolución No. 374-2016-SUNARP-TR-L de 18.02.2016.

[13] Resolución No. 1883-2015-SUNARP-TR-L de 23.09.2015.

[14] Resolución No. 1886-2015-SUNARP-TR-L de 24.09.2015, Resolución No. 1883-2015-SUNARP-TR-L de 23.09.2015.

[15] Resolución No. 192-2010-SUNARP-TR-L de 05.02.2010.

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