Por Gilberto Mendoza Del Maestro, abogado y docente de Derecho Civil de la PUCP.

En la actualidad aún existen edificaciones que siguen manteniendo el Reglamento interno vigente con la norma anterior DL. 22112. A continuación, se explicará cómo adecuar los reglamentos internos a la nueva Ley.

  1. Adecuación de Reglamento Interno

Del antiguo Decreto Ley Nº 22112 a la vigente Ley Nº 27157 se dieron diversos cambios, por lo que se requería la adecuación de los Reglamentos Internos a la nueva norma tal cual lo indicaba la Tercera Disposición Final de la Ley Nº 27157:

            “Tercera.- De la adecuación de los reglamentos internos. Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios”.

En el mismo sentido, mediante precedente se determinó:

15.- EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO INSCRITO. “La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio”[1].

En principio, debe tenerse en cuenta que la adecuación del Reglamento Interno no implica variar la esencia del mismo (descripción de secciones, áreas, usos, porcentajes de participación) sino la adecuación de las demás disposiciones del Reglamento a la nueva normativa[2] como porcentajes de participación de las secciones de propiedad exclusiva sobre los bienes y gastos comunes, si estos no son compatibles con dicha Ley o adolecieran de las exigencias señaladas por esta, los mismos que deberán ser modificados por acuerdo de la Junta de Propietarios con el quórum y mayorías señaladas por la Tercera Disposición Final de la Ley antes mencionada[3].

Así pues, el acuerdo de inicio del procedimiento de regularización puede ser adoptado por la Junta de Propietarios o por el propietario del predio[4].

No obstante ello, en caso no se hayan asignado porcentajes de participación de los bienes comunes para todas las unidades, no constituye acto previo la adecuación del Reglamento Interno, siendo que la inscripción del Reglamento Interno se encuentra legitimada[5].

El acuerdo de modificación deberá ser recogido en el acta de sesión debidamente llevada a cabo, y en caso únicamente se modifiquen algunos artículos y se agreguen otros, nada obsta para que en el documento privado con firma certificada donde obra el Reglamento Interno se transcriban tanto los artículos que se mantuvieron inalterables como los artículos aprobados en la sesión, consolidándose el texto actual en un solo documento[6].

En caso no se haya establecido porcentajes de participación en el Reglamento Interno inscrito, para su determinación por la Junta de Propietarios, resulta de aplicación el artículo 24 de la Ley Nº 27157 que establece que se presumen que las alícuotas corresponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo por lo que es posible computar el quórum[7].

Si el Reglamento Interno cuya adecuación se solicita contiene diferente determinación de las secciones de propiedad exclusiva de las consideradas en el Reglamento Interno inscrito, resulta necesario que se realice la modificación de la independización, ya que la sola modificación del Reglamento Interno no es suficiente para la independización de estas nuevas secciones. Si existe pluralidad de propietarios, es necesario que se designe al Presidente de la Junta de Propietarios[8].

Debe tenerse en cuenta que para la inscripción de la ampliación de fábrica de un bien sujeto al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, no se requiere la inscripción simultánea de la adecuación y modificación de Reglamento Interno, salvo que también se solicite la independización de la nueva unidad inmobiliaria[9].

De igual forma para la inscripción de la designación del Presidente de la Junta de Propietarios, y en su caso de la Junta Directiva no es necesaria la adecuación del Reglamento Interno inscrito, ya que mediante dicho acto no se produce la modificación de las disposiciones que contiene[10], salvo que dicho Reglamento no contenga disposición alguna sobre este órgano[11].

Entre los documentos necesarios para la adecuación tenemos:

a) El documento privado que contenga el Reglamento Interno con legalización notarial de firmas.

b) La copia certificada notarial del acta de Junta de Propietarios que haya adoptado el acuerdo de adecuación o de otorgamiento del Reglamento Interno[12].

Si el Reglamento Interno cuya adecuación se solicita contiene diferente determinación de las secciones de propiedad exclusiva de las consideradas en el Reglamento Interno inscrito, resulta necesario que se realice la modificación de la independización, ya que la sola modificación del Reglamento Interno no es suficiente para la independización de estas nuevas secciones. Si existe pluralidad de propietarios, es necesario que se designe Presidente de la Junta de Propietarios[13].

No constituye acto previo la inscripción definitiva de las predeclaratorias de fábrica que puedan encontrarse anotadas en la partida registral[14].

En caso desee inscribirse la ampliación de fábrica en la azotea de un edificio en mérito a la regularización prevista en la Ley N° 27157, se requiere, como acto previo el acuerdo adoptado en Junta de Propietarios sobre reconocimiento de propiedad existente de los aires y la modificación del Reglamento Interno inscrito[15].

No procede admitir una segunda regularización al amparo de la Ley N° 27157, cuando se ha otorgado una primera regularización, en la cual el verificador responsable se encontraba obligado a declarar la totalidad de edificaciones existentes concluidas al 20 de julio de 1999.[16]

La inscripción de la adecuación del Reglamento de Propiedad Horizontal al Reglamento de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, conforme a lo dispuesto en la Ley Nº 27157 y su Reglamento, no constituye un impedimento para la inscripción vía regularización de la ampliación de la declaratoria de fábrica[17].

[1] X PLENO. Sesión ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9 de junio de 2005. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 759-2003-SUNARP-TR-L del 28 de noviembre de 2003, Nº 388-2000-ORLC/TR del 10 de noviembre de 2000 y Nº 27-2004-SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2004.

[2] Resolución No. 056-2013-SUNARP-TR-L de 11.01.2013.

[3] Resolución No. 998-2014-SUNARP-TR-L de 27.05.2014, Resolución No. 2000-2015-SUNARP-TR-L de 02.10.2015, 2010-2015-SUNARP-TR-L de 06.10.2015, Resolución No. 817-2015-SUNARP-TR-L de 28.04.2015.

[4] Resolución No. 1167-2012-SUNARP-TR-L de 10.08.2012.

[5] Resolución No. 107-2016-SUNARP-TR-L de 21.01.2016.

[6] Resolución No. 1237-2012-SUNARP-TR-L de 22.08.2012.

[7] Resolución No. 1847-2009-SUNARP-TR-L de 11.12.2009.

[8] Resolución No. 1659-2013-SUNARP-TR-L de 11.10.2013.

[9] Resolución No. 889-2012-SUNARP-TR-L de 19.06.2012.

[10] Resolución No. 1861-2016-SUNARP-TR-L de 16.09.2016.

[11] Resolución No. 492-2010-SUNARP-TR-A de 23.12.2010.

[12] Resolución No. 125-2009-SUNARP-TR-L de 30.01.2009.

[13] Resolución No. 1659-2013-SUNARP-TR-L de 11.10.2013.

[14] Resolución No. 303-2009-SUNARP-TR-L de 06.03.2009.

[15] Resolución No.159-2016-SUNARP-TR-L de 26.01.2016.

[16] Resolución No. 072-2014-SUNARP-TR-T de 14.02.2014.

[17] Resolución No.580-2015-SUNARP-TR-L de 25.03.2015.

 

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