Por Rodrigo Zaldívar y Daniela Maurate, asociado y practicante del Estudio Echecopar, asociado a Baker & McKenzie Internacional.

“¿Mi casa seguirá siendo mía?”, “¿Se destruirá todo lo que construí?”, “Yo no tengo título, solo tengo un contrato”, “¿zona de riesgo? ¿cómo sé que mi propiedad está en zona de riesgo?”, “vivo más de 12 años aquí, ¿cómo no va a ser mi propiedad?”

Estas fueron solo algunas de las muchas preguntas realizadas por los vecinos de la Asociación “Talleres Artesanales” en el taller sobre Formalización de Propiedad y Acceso a Servicios Públicos, dictado el pasado 24 de septiembre en el distrito de San Juan de Miraflores, en el marco del Proyecto “Chuya Kallpaya” (“Una Sola Fuerza” en quechua).

En nuestro país, alrededor del 53% de peruanos son poseedores informales[1]. Esto quiere decir que 5 de cada 10 personas no cuenta con una vivienda formal que le permita acceder a créditos, transferir su propiedad y, en sí, contar con seguridad jurídica respecto a sus bienes.

Ante esta problemática, mediante Decreto Legislativo 803 se creó la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI), cuya misión es lograr la formalización de aquellas personas que no cuentan con una vivienda formal[2], dentro de un Programa de Formalización de Propiedad.

Posteriormente, se emitió el reglamento, aprobado mediante Decreto Supremo N° 013-99-MTC, donde se desarrollaron los dos procesos que se deben llevar a cabo para lograr la formalización de los predios: (i) formalización integral y (ii) formalización individual. En el primero se sanea física y legalmente el predio matriz de la posesión informal respectiva, y en el segundo se califica individualmente a los poseedores, otorgándoles el respectivo título de propiedad. De ahí que no pueda existir título de propiedad sin saneamiento.

El taller consistió en explicar estos dos procedimientos, por los cuales COFOPRI formaliza a aquellas posesiones informales establecidas en predios estatales hasta antes del 2004, así como las alternativas a seguirse en caso la posesión informal esté ubicada en predios de propiedad privada, en donde las opciones de COFOPRI se limitan a: (i) conciliación entre propietario y poseedor; (ii) prescripción adquisitiva de dominio administrativa; y (iii) regularización del tracto sucesivo. Asimismo, se abordó el tema del acceso a servicios públicos, que desde la Ley 28687 del 15 de marzo de 2006, no requiere un título de propiedad para acceder a los mismos.

Normativamente, estos procedimientos corren por separado, pero no es el caso de Talleres Artesanales, donde algunos vecinos están asentados sobre predios del Estado, y otros vecinos están asentados sobre predios que pertenecieron a una Sociedad Agrícola, quien les otorgó títulos de propiedad por áreas determinadas pero que no han podido ser inscritos en el registro. En este último caso, los poseedores ya son propietarios de su tierra en realidad, pero no han podido formalizar su propiedad, inscribiéndola en el registro.

Asimismo, nos llamó mucho la atención que exista una asociación vecina, cuyos miembros tienen propiedades en la misma zona que Talleres Artesanales, sin ningún tipo de superposición o conflicto de propiedad real entre ellos; pero que no cooperen entre ellos para lograr formalizar sus propiedades y acceder a servicios públicos. Tanto así, que al lado de una vivienda de Talleres Artesanales podía estar la vivienda de un miembro de la otra asociación, seguido por otra vivienda de Talleres Artesanales y así sucesivamente. Acá fue necesario hacerles entender que COFOPRI cuando formalice, va a formalizar a TODA la posesión informal, sin hacer distingos entre si ciertos miembros pertenecen a una u otra asociación. Por ende, el mensaje fue claro: deben de cooperar y trabajar juntos, de lo contrario, “o se titulan todos, o no se titula nadie“.

La visita a Talleres Artesanales demostró lo complejo que es el Perú, especialmente lo complejo que es la realidad de la propiedad de las tierras. El registro inmobiliario en Perú nació a partir de títulos individuales, que colectivamente fueron inscribiéndose a lo largo y ancho del territorio. Sin un adecuado análisis catastral, esta realidad predial no se logró trasladar a una realidad registral. De ahí que surgen los conflictos por duplicidad o superposición de partidas registrales, o las dificultades en inscribir una propiedad porque no se cuenta con la información catastral para determinar dónde, en este gran universo de predios inscritos, está exactamente la propiedad que el vecino de Talleres Artesanales adquirió. La formalización de COFOPRI funciona al revés. Se formaliza primero un Predio Matriz y luego se otorgan títulos individuales respecto de los lotes y manzanas que componen este Predio Matriz, adecuándose catastralmente la realidad con el registro.

Las causas y factores de la informalidad predial en el Perú son múltiples: el costo, el tiempo, las trabas administrativas y judiciales, entre otros. Pero el factor que decidimos atacar en esta ocasión fue la falta de conocimiento y acceso a las herramientas legales que le permitan a los vecinos de Talleres Artesanales conocer la situación en la que se encuentran y dar el paso hacia la formalización.

“Chuya Kallpaya” nos permitió brindar esta información a través del Manual para la Formalización de la Propiedad y la realización del primer taller del 24 de septiembre. En esa oportunidad, no solo fuimos a servir sino también a recibir. Recibimos la gratitud de los vecinos por otorgarles la información que ellos necesitaban escuchar y, si bien el proceso de formalización de propiedad inmueble no ocurre de la noche a la mañana (el cual lo tenían claro), ahora conocen y agradecen conocer acerca de las herramientas legales que les permita lograr formalizar su propiedad y acceder a servicios públicos. Esa reacción de parte de los vecinos no tiene precio alguno.

Muchas gracias a Khuska y Techo por la invitación a realizar el manual y el taller y, principalmente, gracias a los vecinos de la Asociación “Talleres Artesanales”, quienes nos reafirmaron la razón del derecho: servir a las personas.


[1] Censo del año 2015. Instituto Nacional de Estadística e Informática.

[2] Artículo 2 del Decreto Legislativo N° 803.

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