Por Guillermo Arribas, abogado por la PUCP, profesor de Derecho Civil y asociado de Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados

Hace poco más de dos años, se introdujo un nuevo mecanismo de inversión en el mercado de valores: el Fideicomiso de Titulación de Bienes Raíces – FIBRA. En diciembre del 2018, se dio la primera colocación del primer FIBRA en el Perú: el FIBRA Prime. El atractivo es matemático. Con suerte, un depósito a plazo fijo en dólares en una caja municipal o un bono en la misma moneda pueden tener una tasa de interés anual de entre 2% y 3%; a través de un FIBRA, se puede obtener una rentabilidad parecida a la del arrendamiento de un inmueble, de entre 6% y 7%.

El esquema es sencillo. El FIBRA es un patrimonio autónomo, una bolsa con activos, independiente de cualquier persona natural o jurídica. Este patrimonio será administrado por una sociedad titulizadora, la cual asume el rol de fiduciario del FIBRA. A través del mercado de valores, se ofrecen tickets de participación; quien los adquiere tiene derecho a participar del rendimiento del FIBRA. Con el dinero recaudado se adquirirán inmuebles para el FIBRA. Estos inmuebles deberán generar una rentabilidad, principalmente, a través de alquileres.

El pago de la renta de los alquileres ingresará al FIBRA, se deducirán los costos de operación y la renta neta será luego repartida entre quienes tengan su ticket de participación. Esto permite participar en la renta de inmuebles millonarios sin serlo.

La figura del FIBRA es prometedora no solo para quienes adquieran tickets de participación, sino también para el mercado en general. El FIBRA puede funcionar como un nuevo mecanismo de financiamiento. Cuando una compañía necesita dinero para hacer un proyecto, tiene dos opciones: capital o deuda. Puede bien solicitar dinero a sus accionistas o al sistema financiero. Dentro del sistema financiero, podrá pedir un préstamo típico a un banco o emitir bonos en el mercado de valores. El FIBRA da un tercer camino: la adquisición, por parte del FIBRA, del inmueble donde se desarrollará el proyecto a cambio de una renta fija. Incluso podría pactarse una opción de recompra luego de 4 años. Hoteles, centros comerciales, edificios de oficina, fábricas; todos se podrían estructurar bajo este esquema. La compañía podría obtener los fondos necesarios sin desembolso de accionistas, intermediación financiera o intereses.

Parece que el FIBRA llegó a Perú para quedarse. El impacto que se verá en los siguientes años genera expectativa. En sencillo, el dinero se hace más eficiente al centralizar los fondos en el FIBRA. Antes del FIBRA hubiera sido impensable que dos mil desconocidos se unan para adquirir un inmueble de 20 millones de dólares, hoy es una realidad.

Fuente de la imagen: BAFRE

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