La importancia de la vivienda social en el cumplimiento del Derecho Humano a la Vivienda

El autor describe la importancia que tiene el derecho a la vivienda en la actualidad, y cómo el impulso por parte del Estado ha fortalecido y facilitado el cumplimiento del mencionado derecho

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Por Naoky Ccallo Paredes, practicante del área Inmobiliaria del Estudio Rubio Leguía Normand

El Estado de Emergencia decretado a nivel nacional, producto del Covid-19, ha originado que más de una persona repiense la manera en la que vive y convive con su familia y/o entorno cercano. No podría ser de otro modo, pues, obligatoriamente, hemos tenido que permanecer dentro de nuestros hogares, durante aproximadamente cuatro meses[1].

Sin embargo, en nuestra realidad actual hay casos en los que el cumplimiento de la cuarentena es prácticamente imposible, debido a cuestiones tanto sociales, como económicas. Hoy existen familias que si bien antes de la cuarentena tenían una “vivienda” precaria[2], a la actualidad su situación se ha visto sumamente agravada. Esto debido a que el Estado de Emergencia conllevó la pérdida de miles de puestos de trabajo; y, como consecuencia de ello, una grave dificultad en el sostenimiento de la mayoría de  grupos familiares.

Debe tenerse en cuenta, además, que solo hasta antes del inicio de la Pandemia se auguraba que para el año 2020 habría un déficit habitacional de, aproximadamente,  más de un millón y medio de viviendas[3]. Sin embargo, tras el arribo de este virus al Perú y las posteriores consecuencias económicas de ello, podríamos  afirmar que la cifra descrita se verá incrementada a sobre manera. El panorama hasta aquí descrito hace de difícil realización el cumplimiento del ya conocido, y recientemente reconocido por nuestro Tribunal Constitucional, Derecho Humano a la Vivienda adecuada.

En las siguientes líneas, describiremos la importancia que tiene la Vivienda Social en la actualidad, y cómo el impulso por parte del Estado, con la finalidad de generar la reactivación del sector inmobiliario, ha fortalecido y facilitado el cumplimiento del mencionado derecho (por lo menos, de manera germinal).

  1. Marco Normativo del Derecho Humano a la Vivienda Adecuada

Legislativamente, sabemos que el derecho humano a la Vivienda adecuada se encuentra regulado (internacionalmente) en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC) de 1966. De este modo, en su Art.11.1[4], establece que

“Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento”. (El subrayado es nuestro)

Asimismo, en el año 1991, el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU aprobó la Observación N° 4. En esta observación se aconseja a los Estados Parte a no interpretar el Derecho a la Vivienda Adecuada en sentido restrictivo, como el “mero hecho de tener un tejado por encima de la cabeza o (…) como una comodidad. Debe considerarse más bien como el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad en alguna parte” (parr.7)[5].

Basándose en esa interpretación amplia, el Comité enuncia siete aspectos del derecho a la vivienda adecuada que determina su “conformidad” con el Pacto (par. 8):

i)La seguridad jurídica de la tenencia, con inclusión de la protección legal contra el desalojo forzado,

ii)La disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e infraestructura,

iii) Los gastos soportables,

iv) La habitabilidad,

v) La asequibilidad para los grupos en situación de desventaja,

vi) El lugar,

vii) La adecuación cultural. (énfasis añadido)

En base a ello, una reciente Sentencia de nuestro Tribunal Constitucional[6] ha señalado que el contenido constitucionalmente protegido por este derecho, contiene los siguientes elementos básicos:

i. El derecho de acceder sin discriminación y en igualdad de condiciones a una vivienda adecuada;

ii. El derecho a no ser privado arbitraria e ilegalmente de la vivienda

En el primer caso, el derecho de acceder sin discriminación y en igualdad de condiciones a una vivienda adecuada exige la adopción por parte del Estado de una Política orientada a que la población acceda a una vivienda adecuada en los términos indicados supra. Esto quiere decir que cuente con disponibilidad de servicios indispensables para vivir, una infraestructura apropiada para ser habitada, que ello implique gastos soportables y se permita la expresión de la identidad cultural de los habitantes, entre otros.

  1. La Vivienda Social

Dejando por sentado lo que implica el derecho humano a la vivienda adecuada, conviene desarrollar algunos aspectos importantes de la vivienda social en la actualidad.

Se conoce como “vivienda social” a aquella que se alquila o vende a unos precios que no necesariamente se rigen por el mercado, sino por la capacidad económica de los inquilinos interesados. Es un modelo utilizado a lo largo de todo el mundo que está en aumento debido a la crisis económica vivida en los últimos años, la cual ha hecho cada vez más necesario este tipo de vivienda para corregir el deficiente funcionamiento del mercado inmobiliario[7].

Por ejemplo, y siempre teniendo en cuenta la realidad peruana, solo al año 2018 ya se tenía la data de que, por lo menos, hay 4 millones de familias que no cuenta con vivienda ni servicios básicos. Lo cual genera, como es evidente, la necesidad de implementar “políticas de vivienda” dentro del territorio nacional, para disminuir, de alguna manera, esa cifra.

En ese contexto, la Vivienda Social ha sido promovida, desde el Estado, principalmente, por el Fondo Mi vivienda (FMV). Así, dentro de sus principales funciones, se encuentra el Promover el acceso de la población a la vivienda implementando los productos, y servicios necesarios para generar oferta y demanda inmobiliaria con fines de vivienda[8].

Los principales productos del FMV que permiten adquirir este tipo de hogares son los ya conocidos Crédito Mivienda y Programa Techo Propio. Cada uno con diferencias sustanciales que desarrollaremos a continuación:

  1. Relación entre la Vivienda Social y Derecho a la Vivienda adecuada.

En base a lo mencionado, al menos para cierto sector de la población, la vivienda social promocionada por el Estado cumple con la finalidad expresada en el PIDESC; esto es, coadyuva al cumplimiento del Derecho a la Vivienda adecuada.

Ahora bien es importante matizar lo expresado en el párrafo anterior. Consideramos que esa finalidad se está alcanzando de manera parcial y secuencialmente; tal es así que, en los últimos meses, se ha acrecentado el apoyo de esta corporación a las familias más vulnerables (a pesar que el FMV ya es de larga data). Ello, debido a que con las últimas modificaciones a la normativa que regula los productos del FMV, se flexibilizan y eliminan una serie de requisitos (económicos, principalmente), en pro de la reactivación económica del sector inmobiliario.

Algunas modificaciones que confirman nuestra posición:

  • Decreto Legislativo N° 1464 (Promueve la reactivación económica a través de incentivos dentro de los programas del Fondo Mi vivienda): Dispone que hasta el 31 de diciembre, se exceptúe del criterio mínimo de selección (ahorro mínimo depositado en una institución financiera) para Programa Techo Propio.

Con esta norma se busca que más personas, y sin necesidad de tener un ahorro mínimo del 3% del valor de la vivienda, puedan acceder a los Proyectos aprobados por el Programa Mi vivienda. Así, más familias de menos recursos pueden acceder a una vivienda que cumpla con los parámetros regulares de habitabilidad.

  • Resolución Ministerial N°086-2020- VIVIENDA: Dispone aumentar el valor del Bono Familiar Habitacional (BFH) para Programa Techo Propio

Al igual que en el caso anterior, con el aumento del Bono Familiar Habitacional se busca que las personas que accedan a este programa, además de no necesitar un ahorro mínimo, también tendrán un bono que les ayudará con el pago del crédito de la vivienda. En buena cuenta, es una subvención de cierta parte del pago que el Estado otorga a los beneficiados por este programa.

  • Decreto Supremo N° 007-2020- VIVIENDA: Aumento temporal y excepcional del Valor del Bono del Buen Pagador.

Por otro lado, respecto al Crédito Mi vivienda, mediante esta norma se ha dispuesto  aumentar el valor del Bono al Buen Pagador (en aproximadamente S/. 6,000), el cual se configura como ayuda en la inicial para la obtención de una unidad inmobiliaria de interés. Además, y con el fin de lograr mayor acogida, se ha dispuesto la reducción del monto para el pago de la inicial (antes 10%, ahora 7.5%).

  • Resolución Ministerial N° 134-2020-VIVIENDA: Aprueba el Proyecto de Decreto Supremo que establece el Reglamento de los Programas Municipales de Vivienda, con la finalidad de impulsar el acceso de familias de menores recursos a una vivienda digna.

Con esta nueva iniciativa, el Ejecutivo busca implementar la ejecución de programas de vivienda para las personas de menos recursos, pero estos serían promovidos por las Municipalidades distritales, en coordinación con las Municipalidades regionales.

Las citadas disposiciones no hacen más que, aunque de manera germinal, lograr el cumplimiento de los aspectos del Derecho a la vivienda, tal como los establece el Comité, y lo confirma nuestro Tribunal Constitucional. La finalidad de estos programas es lograr la adquisición de una propiedad inmueble (seguridad jurídica de la tenencia), por parte de las personas con bajos recursos (gastos soportables y asequibilidad). Obviamente, al ser un proyecto relativamente novedoso, debe sujetarse a parámetros técnicos que doten de servicios mínimos a los beneficiados (disponibilidad de  servicios, habitabilidad). Asimismo, normalmente, se desarrollan en entornos socialmente adecuados (lugar y adecuación cultural).

Por tanto, podemos apreciar que actualmente existen medios que posibilitan el acceso a la vivienda adecuada, a más familias, en condiciones de vulnerabilidad económica. Sin embargo, este plan siempre debe ir de la mano de una buena regulación de la promoción, realización de proyecto y, sobre todo, una buena fiscalización a futuro.

En ese sentido, es de vital importancia también promulgar normas que alivien la carga procedimental y flexibilicen la rigurosidad de las decisiones Municipales, con cargo a fortalecer y migrar a un sistema de fiscalización efectivo. Por ello, consideramos correctas las últimas modificaciones en este sentido (tanto la dispuesta en el D.L. N° 1469 que modifica la ley N° 29090, como el Decreto Supremo N° 006-2020-VIVIENDA, que aprueba el nuevo Reglamento de Revisores Urbanos). Sin embargo, enfatizamos que ello no es suficiente.

Las actuales necesidades de la población más afectada, ameritan una mayor celeridad en la aprobación de proyectos inmobiliarios de tengan como finalidad la construcción de viviendas sociales. De otro modo, el Derecho a la Vivienda adecuada que se viene fortaleciendo, aunque de manera programática, terminará dejándose de lado; conllevando ello, a una situación aún más dificultosa de la que ya vivimos.


Referencias: 

[1] Por lo menos, los que hemos podido cumplir la cuarentena.

[2] “Vivienda”, debido a que no siempre es tal, sino que se configura por una construcción de material inestable, ubicada en zonas poco habitables.

[3]https://larepublica.pe/economia/2020/01/09/vivienda-capeco-reducir-deficit-habitacional-requiere-de-120-mil-residencias-guido-valdivia-mvcs-mivivienda-techo-propio/

[4] https://www.ohchr.org/SP/ProfessionalInterest/Pages/CESCR.aspx

[5] ONU, Comisión de Derechos Humanos. Informe de Relator Especial. Citado por Gonzales Barrón, Gunther,  en: Derecho Urbanístico (volumen 1). Pág. 288. Legales ediciones. 2013.

[6] Sentencia del Exp. N° 0018-2015-PI/TC. Caso Tercero de buena fe. Fundamento jurídico N° 129.

[7]https://www.mchmaster.com/es/noticias/vivienda-social-caracteristicas-casos-de-estudio/

[8] Ley N° 28579, Ley de Conversión del Fondo Hipotecario Mi Vivienda. Art. 3.1.

Fuente de la imagen: iAhorro

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