Por Enrique Quincho, asociado del Área Inmobiliaria y Saneamiento de Tierras del Estudio Rubio, Leguía Normand.

  1. Introducción.

Con fecha 20 de julio de 1999, se publicó la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, en adelante la Ley, en cuyo artículo 1º se estableció que:

“(…) establece los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, así como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común”.

Posteriormente, con el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, se aprobó el Reglamento de la Ley, en adelante el Reglamento, a través del cual, en su artículo 3º, se indicó que:

“(…) norma el trámite de regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización

Si bien es cierto la Ley Nº 27157, habilitó la posibilidad de sanear titulación, en esta ocasión solo nos referiremos a lo concerniente a la regularización de edificaciones.

Con la Ley, se creó un procedimiento simplificado para poder inscribir la Declaratoria de Fábrica vía regularización con la intervención de un Verificador Responsable, respecto de las edificaciones, entiéndase, construcciones nuevas, remodelaciones, ampliaciones y/o demoliciones, que hayan concluido hasta antes del 21 de julio de 1999, plazo que luego fue ampliado por la Ley Nº 30830 (respecto de la que nos referiremos más adelante).

Es decir, el procedimiento creado por esta Ley, no requiere la intervención municipal, organismo público que es reemplazado por el referido Verificador Responsable.

Antes de la modificación de la Ley, el expediente de regularización para acceder al Registro debía contener, lo siguiente:

    • (i) Formulario Registral (FOR).
    • (ii) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.
    • (iii) Informe Técnico de Verificación, con las constancias de haber solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente, en caso corresponda.
    • (iv) Plano de localización y ubicación.
    • (v) Planos de arquitectura.

Los planos, el Informe Técnico y el FOR, deben ser firmados y sellados por el Verificador, el titular registral o propietario basta su firma en este último formulario. Las firmas deben ser certificadas por Notario.

Dentro de las diversas observaciones que se realizaban con ocasión del procedimiento de inscripción registral, la gran mayoría estaba relacionada con la verificación de las transgresiones urbanísticas, y en lo particular, la presentación del Certificado de Parámetros Urbanísticos[1], sin perjuicio de que este requisito fue eliminado con la modificación al Reglamento aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA.

Precisamente, en los siguientes párrafos enunciaremos algunos aspectos sobre la participación del Verificador Responsable como profesional encargado de la elaboración del Expediente de Regularización de Edificaciones dentro del marco de la Ley.

II. Del Verificador Responsable.

En el artículo 2º.2. del Reglamento, se define al Verificador Responsable, de la siguiente manera:

Artículo 2º.- Términos

(…)

«Verificador Responsable:

El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Índice de Verificadores a cargo de la SUNARP; quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización, constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación; y, verifica que los predios que correspondan a habilitaciones semirústicas cumplan con las condiciones y requisitos respectivos para su actualización registral.

En concordancia con esta definición, en el Capítulo III del Título I del Reglamento, los profesionales que pueden ejercer la labor de Verificador son el arquitecto, o el ingeniero colegiado para lo cual deberán inscribirse en la SUNARP[2].

Los Verificadores pueden ser de dos tipos: privados o públicos, lo cual está estrechamente relacionado con las funciones que realizan.

Si desarrollan su función como Verificador Ad Hoc, acreditado por entidades como, por ejemplo, Ministerio de Cultura, Servicio Nacional de Áreas Naturales Protegidas por el Estado (SERNANP), Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres (CENEPRED) u otras, entonces el Verificador es público, lo cual fue precisado por el artículo 10º del Reglamento, modificado por el Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA[3].

Por el contrario, cuando desarrollan su actividad como profesional independiente en forma personal y directa para expedientes de regularización con la Ley Nº 27157, se consideran privados.

A nivel registral, el Acuerdo Plenario adoptado por el Tribunal Registral[4], desarrolló la participación del Verificador Responsable que venimos describiendo:

    1. ALCANCES DEL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 50L DEL RIRP

“En la regularización de fábrica al amparo de la Ley 27157, el verificador responsable reemplaza a la municipalidad en la verificación de la adecuación de la edificación a la normativa urbanística y edificatoria, razón por la que no puede ser objeto de observación las discrepancias entre el informe y el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios o la omisión de consignar alguna transgresión y demás aspectos técnicos, por cuanto estos aspectos son de exclusiva responsabilidad del verificador” (el resaltado es nuestro).

En el artículo 80º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Res. Nº 097-2013-SUNARP/SN, se incluyó la imposibilidad de que el Registrador observe los aspectos técnicos del Informe.

En ese orden de ideas, quien asume toda la responsabilidad por el expediente de regularización es el Verificador Responsable, premisa que es medular en relación con la calificación registral de los títulos relacionados con estos expedientes que pretenden acceder a los Registros Públicos (SUNARP).

III. La ampliación del plazo de regularización, Ley Nº 30830.

Hace un poco más de dos años, el 27 de julio de 2018, se promulgó la Ley Nº 30830, que amplió el plazo de regularización de edificaciones hasta el 31 de diciembre de 2016.

Con la Ley, las edificaciones a regularizar que podían acogerse al procedimiento simplificado con intervención del Verificador, debían haberse terminado de construir hasta el 20 de julio de 1999[5].

Asimismo, y como consecuencia de la aplicación de la ampliación de plazo dispuesto por la Ley Nº 30830, en su Única Disposición Complementaria Transitoria estableció la posibilidad de realizar una doble regularización de Declaratoria de Fábrica:

“Los propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al procedimiento de regularización dispuesto por el artículo 3 respecto a edificaciones terminadas al 20 de julio de 1999 o dentro del plazo establecido por la disposición complementaria décimo cuarta de la Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley 28437; y en los que se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones, demoliciones o remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a dicha fecha, pueden acogerse a lo dispuesto en la presente ley” (el resaltado es nuestro).

No obstante, se prohibió el procedimiento de regularización de edificaciones, para las “edificaciones levantadas en zonas arqueológicas, zonas de protección ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad física, riberas de ríos, lagos o mares, así como en edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los elementos básicos de seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana”[6].

Posteriormente, el 12 de febrero de 2019 se publicó el Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA, que modificó el Reglamento de la Ley, en concordancia con lo dispuesto por la Ley Nº 30830.

Las modificaciones introducidas, las podemos resumir en las siguientes:

  • La precisión de que cuando el Verificador Ad Hoc emite su Informe respectivo en representación de las entidades relacionadas con la protección del patrimonio monumental, seguridad, natural y otros, realiza su intervención en calidad de verificador público.
  • La precisión de que el organismo competente para acreditar al Verificador Ad Hoc para la seguridad en edificaciones es el CENEPRED.
  • Se ha incluido la presentación de una declaración jurada del Verificador Responsable y/o Ad Hoc, con firmas certificadas por Notario, en donde se señale que el predio materia de regularización no se encuentra comprendido dentro de los supuestos de improcedencia que establece la Ley Nº 30830.
  • El Registrador no podrá exigir mayores requisitos que la declaración jurada para descartar los supuestos de improcedencia antes mencionados.
  • Cuando la edificación a regularizar se inscriba sin cargas técnicas, se obliga a que la posterior modificación de los Instrumentos de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbana contemple esta situación, caso contrario se deberá aplicar el procedimiento establecido en el Decreto Legislativo Nº 1192.
  • Eliminación de adjuntar el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios al expediente de Regularización de Declaratoria de Fábrica, para lo cual bastará la presentación de una declaración jurada del Verificador Responsable en el sentido que la edificación a regularizar cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios vigentes a la fecha de construcción, caso contrario, y se consignen observaciones se extenderán cargas técnicas.
  • Para el caso de la doble regularización de Declaratoria de Fábrica no será de aplicación lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 32º del Reglamento, referido a la exigencia de subsanar las observaciones (cargas técnicas inscritas, con ocasión de la regularización con el plazo anterior de la Ley).

Así, en la actualidad, los requisitos que deberá contener el expediente de regularización para acceder al Registro, son los siguientes:

    • (i) Formulario Registral (FOR).
    • (ii) Declaración Jurada del Verificador precisando que la edificación cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios a la fecha de construcción, caso contrario se declara como observaciones y se inscriben como cargas técnicas.
    • (iii) Informe Técnico de Verificación, con las constancias de haber solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente.
    • (iv) Declaración Jurada del Verificador precisando que la edificación a regularizar no se encuentra en ninguna de las causales de improcedencia establecidas por la Ley Nº 30830.
    • (v) Plano de localización y ubicación.
    • (vi) Planos de arquitectura.

Por otro lado, de acuerdo con la información publicada por SUNARP[7], es interesante advertir el comportamiento y/o impacto de esta norma en el incremento de los actos inscribibles de Declaratoria de Fábrica[8].

En relación con el reporte anual de los años 2018, y 2019, tenemos la siguiente cantidad de este tipo de actos inscritos para la Zona Registral de Lima:

Periodo Año Cantidad
Ene-Dic 2018 5273
Ene-Dic 2019 7010

En comparación con el año 2018, la cantidad de expedientes de Declaratoria de Fábrica aumentaron en casi un 33%, teniendo en cuenta que la Ley Nº 30830, se publicó el 27 julio de 2018, con lo cual a partir del 28 de julio se podrían presentar expedientes de regularización de edificaciones cuya construcción haya concluido hasta el 31 de diciembre de 2016.

A efectos de comparar con el presente año 2020, y teniendo en cuenta la coyuntura de la Covid-19, hemos elegido para el presente ejercicio, los primeros bimestres de los años 2018, 2019 y 2020, así tenemos lo siguiente:

Periodo Año Cantidad
Ene-Feb 2018 883
Ene-Feb 2019 1,084
Ene-Feb 2020 1,193

Respecto del primer bimestre del 2018 en comparación con el mismo periodo del 2019, se presentó un aumento del 23%.

Respecto del primer bimestre del 2019 en comparación con el mismo periodo del 2020, se presentó un aumento del 10%.

Entonces, es evidente que la ampliación de plazo de regularización de edificaciones con la Ley Nº 30830, repercute directamente en el incremento de la cantidad de los actos de Declaratoria de Fábrica inscritos.

IV. Observación recurrente durante el procedimiento de inscripción registral.

Como ya habíamos indicado al inicio del presente comentario, en estos procedimientos de regularización de declaratoria de fábrica durante el procedimiento de inscripción, se presentan observaciones relacionadas con la función propia del verificador responsable.

En ese sentido, de la revisión de la jurisprudencia registral del periodo comprendido entre el año 2019 y la primera quincena de 2020, hemos advertido como observación más recurrente la siguiente:

“En cuanto a la exigencia de presentar el Informe Técnico de Verificación Ad Hoc, debido a las características de la edificación a regularizar”.

En la primera instancia registral, frente a estos casos, se suele observar que el Verificador Responsable debe adjuntar los Informes Ad Hoc; no obstante, el Tribunal Registral en reiterada jurisprudencia ha establecido lo siguiente:

No corresponde a las instancias registrales exigir el Informe Técnico de Verificación Ad Hoc respecto de una edificación, en los supuestos previstos en el artículo 11 del Reglamento de la Ley No 27157, modificado por el D.S. N° 008-2019-VIVIENDA, por cuanto dicho procedimiento resulta de competencia y responsabilidad exclusiva del verificador”.

Al respecto, es importante señalar que, en la primera instancia registral, el fundamento adicional a las características propias de la edificación a regularizar para exigir los Informes Ad Hoc es el artículo 25º del Reglamento[9], el cual dispone, entre otros, que junto al Informe Técnico de Verificación se deberá adjuntar las constancias de haber solicitado el mismo, sin embargo, la segunda instancia registral ha concluido que ello corresponde decidirlo al Verificador Responsable y no a las instancias registrales, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 9.2. del Reglamento[10], aunado al hecho de que dicho profesional de acuerdo a Ley, es el único responsable en cuanto a la verificación de los aspectos técnicos urbanísticos con los que debe cumplir el expediente a presentarse a SUNARP, de ahí el sustento para el criterio antes mencionado.

Algunas resoluciones del periodo revisado, donde se mantiene este criterio son las siguientes:

Año 2019: Resoluciones Nºs 287 y 369-2019-SUNARP-TR-A, y Resoluciones Nºs 641, 963, 1086, 1139, 1702, 1800, 1871, 1935, 2045, 2133, 2135, 2238, 2252, 2315, 2334, 2420, 2431, 2461, 2567, 2693, 3270, 3298, y 3332-2019-SUNARP-TR-L.

Año 2020: Res. Nº 067-2020-SUNAR-TR-A, y Resoluciones Nºs 090, 215, 394, 670, 678, 1350 y 1378-2020-SUNARP-TR-L.

Otro de los aspectos no tan recurrentes, es sobre la posibilidad de la doble regularización de Fábrica con la Ley Nº 30830, que algunas ocasiones la primera instancia registral ha denegado, pero que el Tribunal Registral ha revocado: Resoluciones Nºs 466, 471, 3237-2019-SUNARP-TR-L, y Res. Nº 234-2020-SUNARP-TR-L

V. Conclusiones

  1. En los procedimientos de regularización de Declaratoria de Fábrica en el marco de la Ley Nº 27157, el verificador asume la responsabilidad exclusiva por la elaboración del expediente y de la verificación del cumplimiento de los parámetros urbanísticos, siendo que con la Ley Nº 30830, se deberá adjuntar una declaración jurada en donde se señale que la edificación a regularizar no se encuentra en ningún supuesto de improcedencia previsto por esta última Ley.
  2. Se ha eliminado la presentación del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, para lo cual bastará una declaración jurada del Verificador Responsable indicando que la edificación a regularizar cumple con los parámetros urbanísticos vigente a la fecha de la construcción, de conformidad con el Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA.
  3. En cuanto a los Informes Ad Hoc que son requeridos debido a la naturaleza de la edificación a regularizar, para el caso de la seguridad en edificaciones de más de cinco pisos, los centros y galerías comerciales, campos feriales, establecimientos de hospedaje, y/o edificios de concentración masiva de público, la entidad competente para acreditar al Verificador Ad Hoc correspondiente es el CENEPRED.
  4. Es posible la inscripción de una doble regularización de edificaciones sin que sea necesario subsanar y/o levantar las observaciones advertidas con ocasión de su primera regularización que se hace referencia en el segundo párrafo del artículo 32º del Reglamento de la Ley Nº 27157.
  5. Si bien esta norma no contribuye al desarrollo urbano y armónico de nuestras ciudades, porque en la práctica es una nueva amnistía para las obras realizadas sin autorización municipal (ya sea por licencia y/o conformidad de obra), también es un reflejo de la falta de civismo urbano de nuestra población, ya que, en muchos lugares, donde no existe mucha fiscalización municipal se edifica, no solo sin licencia municipal, sino que también, sin respetar los parámetros urbanísticos.

Referencias: 

[1] Antes de la eliminación del requisito de este Certificado, el Tribunal Registral venía resolviendo a favor de prescindir del mismo, siempre que el Verificador indique en su informe técnico el transcurso del plazo sin que la Municipalidad haya otorgado el Certificado, lo que fue incluso elevado a la categoría de Acuerdo en el CCII Pleno del 04 de enero de 2019, no obstante casi un mes después de su adopción como tal, se publicó la norma que eliminó dicho requisito (Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA).

[2] Debemos mencionar que si bien en el artículo 2º.2 y artículo 7º del Reglamento, habría una discrepancia ya que en el primer artículo se hace referencia al “ingeniero civil colegiado”, en el segundo artículo citado no se restringe a la especialidad del mismo, no obstante, en el Reglamento de Inscripciones de Verificadores aprobado por Res. Nº 188-2004-SUNARP-SN, se ha establecido que como Verificadores “Comunes” pueden ser: arquitectos, ingenieros civiles, agrónomos, agrícolas y geógrafos, estando facultados para ejercer su función dentro de los procedimientos establecidos en la Ley, lo cual a su vez también ha sido interpretado de esa forma por el Tribunal Registral en la Res. Nº 2266-2019-SUNARP-TR-L del 04 de setiembre de 2019.

[3] Artículo 10.- Verificador Ad Hoc y su Informe

10.1 El Verificador Ad hoc ejerce su función como especialista y representante de cualquiera de las entidades llamadas por ley para la protección del patrimonio monumental, natural, la seguridad, entre otras. Necesariamente actúa en calidad de verificador público.

[4] LXIX Pleno llevado a cabo en la sesión ordinaria y presencial del 17 de diciembre de 2010.

[5] Sin perjuicio de la ampliación establecida por la disposición complementaria décimo cuarta de la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley Nº 28437.

[6] Primera Disposición Complementaria Final de la Ley Nº 30830.

[7] https://www.sunarp.gob.pe/estadisticas.asp

[8] Debemos señalar que la información reportada por esta entidad no hace una distinción entre los procedimientos de Declaratoria de Fábrica convencionales (vía municipal bajo el marco de la Ley Nº 29090) y los de regularización (Ley Nº 27157), no obstante, es posible colegir algunas premisas.

[9] Artículo 25º.-

Documentos que se adjuntan al FOR

Los documentos que se acompañarán al FOR, son:

(…)

  1. e)  Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente.

(…)”.

[10] Artículo 9º.-

Funciones del Verificador Responsable

(…)

9.2     Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera, el Verificador Responsable comunicará a la entidad rectora correspondiente que se requiere de un Informe Técnico de Verificación Ad Hoc, y cancelará los derechos que esta verificación especializada requiera, con base en las tarifas que se señalen para el efecto en la resolución ministerial a la que se refiere la Tercera Disposición Transitoria del presente Reglamento. Las constancias del cumplimiento de este trámite y de su pago, se anotarán en el formulario del Informe Técnico de verificación.

Fuente de imagen: Soluciones Legales

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