Análisis del concepto de buena fe en relación a la sentencia del Tribunal constitucional: Caso del tercero de buena fe

El autor analiza el concepto de buena fe y sus alcances en relación al caso del Tribunal Constitucional denominado “Caso del Tercero de buena fe”, así diferencia entre los términos “tercero de buena fe” y “tercero de buena fe registral”, señala cuál es la tesis escogida por el TC , los deberes de diligencia exigibles al “tercero de buena fe” y al “tercero de buena fe registral y brinda un concepto acorde a nuestro ordenamiento.

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Por Hubert Ken Alejo Zea, abogado por la Universidad Nacional de San Agustín (Arequipa, Perú).

Nota: El autor manifiesta su agradecimiento al Dr. Oscar Renato Díaz Gonzales, por sus apreciaciones y comentarios brindados en relación al desarrollo presente artículo de opinión.

Resumen. – El presente trabajo tiene por finalidad analizar el concepto de buena fe y sus alcances en relación al caso del Tribunal Constitucional denominado “Caso del Tercero de buena fe”. En primer lugar, se hará un deslinde conceptual entre los términos “tercero de buena fe” y “tercero de buena fe registral”. En segundo lugar, se busca identificar cual es la tesis de la buena fe – subjetiva u objetiva – que ha adoptado el máximo intérprete de la Constitución. En tercer lugar, se pretende construir a partir de lo analizado un concepto de buena fe de acorde al caso analizado y que sea compatible con nuestro ordenamiento jurídico y sus principios. En cuarto lugar, se busca establecer cuáles son los deberes de diligencia exigibles al “tercero de buena fe” y al “tercero de buena fe registral”. Finalmente, utilizando un caso hipotético de fraude comercial expondremos el actual concepto de tercero de buena registral y sus exigencias para ser beneficiario de sus efectos.

Palabras clave: Tercero de buena fe, tercero de buena fe registral, buena fe subjetiva, buena fe objetiva, Tribunal Constitucional y principio de buena fe.

Sumario: 1. Introducción, 2. Algunas precisiones sobre el denominado “Caso del tercero de buena fe”, 2.1. ¿Tercero de buena fe o tercero de buena fe registral? 2.2. ¿Buena fe desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción? 3. ¿Buena fe objetiva o buena fe subjetiva?, 3.1. Exigencia de buena fe objetiva en el supuesto del tercero civil, 3.2. Exigencia de buena fe objetiva en el supuesto de tercero registral de buena fe, 4. Conclusiones y 5. Referencias bibliográficas

  1. Introducción.

El Tribunal Constitucional (en adelante TC) en su sentencia reciente recaída del Expediente N° 00018-2015-PI/TC, a la cual ha denominado “Caso del tercero de buena fe”, ha establecido que para la configuración de la buena fe del tercero se debe haber desplegado una conducta diligente y prudente desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo, además de haber dado cumplimiento a todos los requisitos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil.

Si bien saludamos la decisión a la cual se ha arribado, que no hace sino ratificar una tendencia ya existente en la jurisprudencia de la Corte Suprema de la República y recoger una doctrina de más de 20 años de antigüedad, es cierto también que de la revisión minuciosa de la sentencia no se advierte definición alguna del principio de buena fe, por lo que tal situación ha motivado el desarrollo del presente trabajo con la finalidad de ofrecer una posible conceptualización compatible con nuestro ordenamiento jurídico analizado.

  1. Algunas precisiones sobre el denominado “Caso del tercero de buena fe”.
  • ¿Tercero de buena fe o tercero de buena fe registral?

Conviene precisar el significado de los términos: “tercero de buena fe” y “tercero de buena fe registral”, dado que aparentemente habría una confusión de uso terminológico en la sentencia referida, pues el caso estrictamente versaba sobre el tercero de buena fe registral y sus efectos en el marco aplicativo del artículo 2014° del Código Civil modificado por la Ley 30313. No obstante, el caso fue denominado “caso del tercero de buena fe”.

Tal apreciación que sostenemos, no es antojadiza y por el contrario encuentra respaldo en la Exposición de Motivos del Código Civil. El tercero de buena fe, es aquel que “no es parte en la celebración de un acto jurídico o de un contrato, por tanto, no debe afectarle sus consecuencias jurídicas por cuanto nadie es responsable de una obligación que no ha asumido” (Bigio, 1998, p.195). Así pues, en esencia, la regla general es que a un tercero civil de buena fe no le afectan las consecuencias de los actos jurídicos en los que no ha participado. Y, la excepción constituye aquella situación en la cual se acredite que el tercero civil actuó de mala fe. De otro lado, el tercero registral de buena fe es distinto, en síntesis, es aquel “que adquirió un derecho a título oneroso, con buena fe, de quien aparece en el registro con derecho inscrito y que ha procedido a inscribir su adquisición, y será tercero registral respecto de cualquier acto o contrato, en cuya celebración no haya intervenido y que a su vez no se haya inscrito o se inscriba con posterioridad” (Bigio, 1998, p.196).

Con base a lo señalado, tenemos que en la sentencia se hace referencia tanto al tercero de buena fe, pues se desarrolla las exigencias y deberes de diligencia que debe cuidar en relación a su derecho de propiedad, como también se desarrolla principalmente el caso del tercero de buena fe registral. En tal sentido, siendo ambas definiciones de data antigua y que se encuentra en la Exposición de Motivos del Código Civil, el lector habrá podido darse cuenta que en el caso analizado por el TC hubiera sido preferente, por una cuestión de orden y precisión conceptual denominar al caso tercero de buena fe y tercero de buena fe registral.

  • ¿Buena fe desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción registral?

En este punto, no pretendemos cuestionar el gran valor de que haya sido finalmente el TC quien expresamente manifieste que, para ser amparado por los efectos del artículo 2014° del Código Civil, se debe haber desplegado una conducta diligente y prudente desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo. Sino que queremos hacer evidenciar al lector que no es novísima esta postura y por el contrario que también en su momento fue acogida en la Exposición de Motivos del Código Civil cuando se señaló que “[…] la buena fe debe subsistir hasta el momento de la inscripción del adquirente, por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del principio de fe pública registral deben ser concurrentes en el tiempo, es decir, debe haber algún momento en el que todos ellos se produzcan y el único momento posible de que esto ocurra es en la inscripción” (Bigio, 1998, p.202). Es decir, estamos frente a una decisión del 2020 que no ha hecho sino recoger o mejor dicho evidenciar una tesis de larga data e infravalorada por nuestros operadores de justicia vigente desde 1998.

  1. ¿Buena fe objetiva o buena fe subjetiva? ¿Cuál ha sido la tesis que acogido el Tribunal Constitucional?

Si revisamos el artículado del Código Civil veremos que son muchas las normas que tienen relación directa o indirecta con el principio de buena fe y sobre este se cimenta una serie de consecuencias en favor y en contra de quien actuó respetando este principio. Precisamente el artículo 2014° del Código Civil, es aquel que tiene efectos en favor del tercero de buena fe registral de una magnitud e importancia sin igual, pues de “adquirir de buena fe y a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. Por lo que en merito a tales efectos, incluso el propietario legítimo podría perder su propiedad frente a un tercero registral de buena fe. Es decir, no es para menos afirmar que la buena fe es uno de los pilares fundamentales de nuestro ordenamiento jurídico. Sobre ello, cabe señalar que el profesor Lohmann Luca de Tena afirmaba que: “responsabilidad, confianza y presunción de buena fe son reglas que deben inspirar todas las relaciones jurídicas” (1997, p.104).

Sin embargo, a pesar de la importancia del principio de buena fe no hay doctrina nacional que haya profundizado en esta materia. En sí, no hay un concepto de buena fe en nuestro ordenamiento jurídico civil, en la jurisprudencia y del mismo modo como ya dijimos en el caso que nos ocupa el Tribunal Constitucional, tampoco se ha encargado de ello.

Por eso, dada la ausencia de doctrina nacional sobre la materia debemos recurrir a la doctrina del derecho comparado. Así, tenemos que uno de los trabajos más lúcidos y profundos sobre la buena fe es aquel desarrollado por la profesora de la Universidad Externado de Colombia: Neme Villareal (2009), quien explica que existe una diferencia conceptual entre lo que se denomina “buena fe subjetiva” y “buena fe objetiva”, y que ello se remonta a una discusión del siglo XIX surgida en la Alemania de 1870 entre los juristas Bruns y Wächter. El primero defendía la tesis objetiva y el segundo la tesis subjetiva de la buena fe:

Tesis subjetiva de la buena fe Tesis objetiva de la buena fe
“El concepto de buena fe indica la simple ignorancia de dañar el derecho ajeno y se consuma en una falsa creencia, determinada por cualquier error, sin tener en cuenta la excusabilidad o no del error” (p.46). “La buena fe sería rectitud de la conducta, el espíritu escrupuloso y franco con el cual es necesario estrechar acuerdos y comportarse en el consorcio humano […], se dirige al contenido exterior de tal conducta, a aquello que resulta observable y enfatiza en la corrección, la honestidad, por lo que considera irrelevante lo que se piensa, se quiere o se cree, destacando que como sustento de un comportamiento probo y leal debe estar un error excusable. Bruns contrapone la buena fe no solamente con el dolo, sino la falta de cuidado, no excusable y la culpa grave […]. (pp. 46-47).

Por lo pronto, dejamos estas nociones para volver sobre las mismas más adelante, pues antes debemos responder o intentar responder la siguiente interrogante: ¿Qué es la buena fe?

Creemos y postulamos que la buena fe es un principio no solo de las relaciones privadas patrimoniales sino de nuestro ordenamiento jurídico en general, que se representa en la creencia subjetiva que tiene el sujeto de que a través de su conducta (s) o comportamiento (s) no causa daño a otros y que los mismos no contravienen normas imperativas, la licitud, el orden público y las buenas costumbres. Precisando, que, para llegar a ese nivel de creencia debe haber desplegado una conducta objetiva diligente, prudente y cuidadosa en el contexto de la realidad fáctica que pueda ser debidamente acreditada. Y, que de cumplir con tales exigencias el derecho no solo ampara, sino que protege frente a terceros la conducta o comportamiento que ha realizado. Claro está que la conducta objetiva, escrupulosa, cuidadosa, etc., que debe efectuar el sujeto debe entenderse como un aspecto variable que debe analizarse caso por caso, pues es inevitable que dependiendo de la cuestión de hecho se exija una u otra conducta para validar la buena fe del sujeto.

Ahora, volviendo sobre las tesis en discusión antes señaladas, la idea es analizar cuál de ellas ha sido acogida por el Tribunal Constitucional en el caso que nos ocupa. Aunque la respuesta es obvia, explicaremos como así y cuáles serían los componentes necesarios para acreditar la buena fe objetiva según el intérprete de la Constitución en materia referida al derecho de propiedad tanto en relación al tercero de buena fe como al tercero de buena registral.

  • Exigencia de buena fe objetiva en el supuesto del tercero civil.

Para empezar, el TC ha señalado que el deber de diligencia, es decir, la conducta objetiva y esencial de la buena fe frente al derecho de propiedad no solo es exigible a quienes adquieren en base a lo que obra en los registros públicos sino también inclusive al propietario. Así, ha señalado que las personas que no hayan inscrito su derecho de propiedad en los registros públicos “se ven impedidas de ejercer a plenitud el derecho a la propiedad constitucionalmente reconocido[1]”. Además, que no basta que el sujeto inscriba su derecho de propiedad en los registros públicos pues “resulta insuficiente si es que el propietario no mantiene una conducta diligente en relación al registro” y que en relación a ello “la Sunarp ofrece mecanismos gratuitos para proteger la propiedad, tales como el servicio de alerta registral, el cual comprende a su vez: i) la alerta de inscripción y ii) la alerta de publicidad[2]”. Es decir, exige un deber de diligencia al propietario con relación al registro.

Lo señalado, no hace sino evidenciar la inseguridad jurídica que existe en nuestro país, pues si no basta incluso inscribir el derecho de propiedad para ser protegido eficazmente en el Perú – cuando nuestro sistema de propiedad no es constitutivo registral sino consensual –  quiere decir que tenemos un serio problema de institucionalidad y eficacia de protección del derecho de propiedad, que se supone es uno de los derechos si bien no  absoluto, aquel que da mayores poderes y facultades a su titular. Por tanto, resulta inseguro y desalentador adquirir propiedades en el Perú.

Dado que, el Tribunal Constitucional desarrolla en este punto los deberes de diligencia del propietario con relación al registro, estamos hablando de las exigencias del propietario como tercero civil para acreditar su buena fe, necesario para que los efectos de un acto jurídico en el cual no participó y donde se afecte directa o indirectamente su derecho de propiedad le sean esquivos.

En conclusión, el TC ha recogido la tesis de la buena fe objetiva en relación al propietario – tercero civil de buena fe, y para tal efecto exige: i) inscribir en los registros públicos su derecho de propiedad; y ii) Guardar un deber de diligencia en relación a su derecho inscrito para lo cual debe hacer uso de los mecanismos que brinda la Sunarp: alerta de inscripción y alerta de publicidad.

  • Exigencia de buena objetiva en el supuesto del tercero registral de buena fe.

De igual forma, en relación al tercero registral de buena fe, el TC ha adoptado la tesis de la buena fe objetiva y se exige a quien pretenda ser amparado como tal, que haya guardado un deber de diligencia y prudencia desde la celebración del acto jurídico hasta su inscripción. Tal exigencia no podría ser otra, pues los efectos de considerarse a un sujeto como tercero registral de buena fe tienen un impacto jurídico de gran relevancia.

Para ser más explicativos, validaremos la tesis ahora exigida por el TC en un caso muy usual de fraude inmobiliario: la compraventa de un bien ajeno. Siendo uno de los tipos de esquema usual de fraude en estos casos el siguiente:

  • A adquiere un bien inmueble de B, sin embargo, no inscribe su derecho de propiedad en los registros públicos.
  • B transfiere nuevamente el mismo bien – que ya no le pertenece – a C, quien inscribe el derecho de propiedad adquirido en los registros públicos.
  • C transfiere el bien inmueble a D, y este inscribe su titularidad en los registros públicos.

Usualmente ocurre que C y D señalarán haber adquirido el bien inmueble en base al principio de publicidad registral y buena fe, y por ende al desconocer el título de propiedad de A cualquiera que fuera este, les sería indiferente. Por tanto, alegaran que el derecho debe ampararlos y mantener vigente su titularidad. Lo señalado, es un claro ejemplo de invocación del principio de buena fe registral.

Así el caso planteado y analizado bajo los parámetros de la buena objetiva establecidos por el TC en el caso en cuestión y en aplicación del artículo 2014° del Código Civil, se revisará minuciosamente los requisitos para ser considerado tercero de buena fe registral:

  1. Primer requisito: Haber adquirido el bien a título oneroso. – Este primer requisito, en determinados casos se convierte en un indicador de fraude, por lo que si B transfirió a título gratuito servirá ello como un indicio de fraude que el Juez debe valorar. No obstante, supongamos que en el caso imaginario todas las transferencias se realizaron a título oneroso y es más se bancarizó el pago.
  2. Segundo requisito: Revisar en los registros públicos los asientos registrales y títulos archivados que sustenten su transferencia. – Es decir, se exige un deber de diligencia – buena fe objetiva – en relación al adquirente, quien debe cerciorarse que está adquiriendo el bien de su titular y para validar tal creencia debe revisar los registros señalados. En el caso planteado, puede darse dos supuestos: primero, que C efectivamente haya sido cuidadoso de revisar los registros públicos y concluyó que A era el propietario y que no había razón para dudar de su titularidad. O, que fue negligente y no revisó los asientos registrales y títulos archivados, supuesto en el cual de ninguna forma podría alegar ser tercero de buena fe registral.

No obstante, supongamos que se pasa este segundo filtro y en efecto se advirtió que no había asiento registral o título archivado que diera cuenta a los compradores que la titularidad del vendedor venía siendo cuestionada. Por lo que se debe pasar al siguiente requisito.

  • Tercer requisito: Desconocer la inexactitud del registro. – Esta tercera exigencia implica consiste en que el adquirente desconozca la inexactitud del registro, es decir si bien no se dice, se entiende que debe además de revisar los asientos registrales y títulos archivados debe validar tal información en el contexto de la realidad. Por lo que, en un caso de transferencia de un bien inmueble, lo mínimo y razonable que se puede exigir al adquirente es que se haya cerciorado quien se encontraba en posesión del mismo y averiguar a título de que.

Así las cosas, podrían darse dos escenarios:

  1. Que C, haya validado la información del registro y además al apersonarse al bien inmueble este estaba desocupado, razón por la cual adquirió el bien porque no tenía motivos para sospechar vicio alguno sobre la titularidad del transferente, y consecuentemente inscribió su titularidad en los registros públicos. Además, la posesión le fue entregada. Y, posteriormente lo transfiere a D, respecto a quien ocurre lo mismo. Tales hechos, consideramos que si serían merecedores de los efectos que el 2014° del Código Civil otorga al tercero de buena fe registral; o
  2. Que C al validar la información del registro y al apersonarse al bien inmueble lo encuentra ocupado y a pesar de ello adquiera el bien y luego lo inscriba en los registros públicos. Sin embargo, luego toma conocimiento que quien lo poseía el bien era A, quien había comprado el bien con anterioridad. En tal caso, bajo ninguna consideración podría considerarse a C como tercero de buena fe registral, pues se encontraba en posición razonable de desconocer la inexactitud del registro. Y, por tanto, A que sería el propietario – tercero civil de buena fe -,  no se vería afectado y le serian esquivos los efectos jurídicos de las transferencias posteriores. Debido a que C no tuvo diligencia alguna para averiguar a título de que poseía el bien inmueble.
  3. Inscripción de la titularidad en los registros públicos. – Para alegar ser beneficiario de los efectos del tercero de buena fe registral, constituye requisito sine qua non que el derecho en cuestión esté inscrito en los registros públicos.
  4. Buena fe desde la celebración del acto jurídico hasta su inscripción. – Este es el requisito que ha incorporado el TC, por lo que, en adelante para alegar ser tercero de buena fe registral, se debe acreditar la existencia de buena fe en el transcurso del tiempo que comprenda desde la celebración hasta la inscripción. Cabe señalar que es necesario merituar el deber diligente y prudente de quien alega buena fe sobre la base de los hechos de cada caso, solo así se podrá determinar si desde la celebración hasta la inscripción la actuación de buena fe ha estado presente.

Con base a lo explicado, podemos concluir que la tesis que ha adoptado el Tribunal Constitucional podría enmarcarse dentro de una tesis objetiva de la buena fe, en tanto se exige comportamientos externos que validen la creencia del sujeto de que no se está causando daño a otros desde la celebración hasta la inscripción del acto jurídico. Además, no debe pasar por alto que este caso resuelto por el TC, es uno de aquellos casos raros en que su argumentación sobre la buena fe se apoya en lo ya resuelto por la Corte Suprema de la República, cuyos créditos les reconoce, lo que suele suceder en rarísimas ocasiones o casi nunca[3].

Finalmente, nos gustaría señalar que, a criterio personal del autor, consideramos que la buena fe es un estado psicológico y de hecho al que se llega de forma paulatina y progresiva mediante la realización de hechos externos que validan la creencia de no estar causando daño a otros.  Así, en principio solo se tiene a la creencia, que luego es validada en el contexto de la realidad fáctico, por lo que entendemos que el elemento objetivo sobreviene y complementa al elemento subjetivo para hacer posible la configuración de la buena fe.

  1. Conclusiones

Se han arribado a las siguientes conclusiones:

  • La buena fe es un principio que se representa en la creencia subjetiva que tiene el sujeto de que a través de su conducta (s) o comportamiento (s) no causa daño a otros y que los mismos no contravienen normas imperativas, la licitud, el orden público y las buenas costumbres. Precisando, que para llegar a ese nivel de creencia debe haber desplegado una conducta objetiva diligente, prudente y cuidadosa en el contexto de la realidad fáctica que pueda ser debidamente acreditada. Y, que de cumplir con tales exigencias el derecho no solo ampara, sino que protege frente a terceros la conducta o comportamiento que ha realizado. Claro está que la conducta objetiva, escrupulosa, cuidadosa, etc., que debe efectuar el sujeto debe entenderse como un aspecto variable que debe analizarse caso por caso, pues es inevitable que dependiendo de la cuestión de hecho se exija una u otra conducta para validar la buena fe del sujeto.
  • La buena fe es un estado psicológico y de hecho al que se llega de forma paulatina y progresiva mediante la realización de hechos externos que validan la creencia de no estar causando daño a otros. Así, en principio solo se tiene a la creencia, que luego es validada en el contexto fáctico, por lo que entendemos que el elemento objetivo sobreviene y complementa al elemento objetivo para hacer posible la configuración de la buena fe.
  • En relación al propietario – tercero civil de buena fe, el TC ha recogido la tesis de la buena fe objetiva y para tal efecto exige: i) inscribir en los registros públicos su derecho de propiedad; y ii) guardar un deber de diligencia en relación a su derecho inscrito para lo cual debe hacer uso de los mecanismos que brinda la Sunarp: alerta de inscripción y alerta de publicidad.
  • En relación al tercero de buena fe registral, el TC ha recogido la tesis de la buena objetiva y para tal efecto se exige: i) haber realizado una adquisición a título oneroso; ii) haber revisado los asientos registrales y títulos archivados que sustenten su transferencia; iii) desconocer la inexactitud del registro; iv) inscripción de la titularidad en los registros públicos; y v) buena fe desde la celebración del acto jurídico hasta su inscripción.
  • El caso analizado y resuelto por el TC, es uno de aquellos casos raros en que su argumentación sobre la buena fe se apoya en lo ya resuelto por la Corte Suprema de la República, cuyos créditos les reconoce, lo que suele suceder en rarísimas ocasiones o casi nunca.

Fuente de Imagen: La Ley

  1. Referencias bibliográficas

Bigio, C. J. (1998). Exposición de motivos Oficial del Código Civil: Hipoteca, Pago, Derecho de retracto y Registros públicos. Lima, Perú. Comisión Revisora del Código Civil.

Lohmann, Luca de Tena. (1997). El negocio jurídico. Lima, Perú. Grijley.

Neme, M. L. Buena fe subjetiva y buena fe objetiva. Equívocos a los que conduce la falta de claridad en la distinción de tales conceptos. Revista de Derecho Privado Externado 17-2009, 45-76.

Tribunal Constitucional del Perú. Sentencia de Fondo recaída en el Expediente N° 0018-2015-PI/TC caso denominado “Tercero de buena fe”, de fecha 05 de marzo de 2020.

[1] Fundamento Jurídico 34.

[2] Fundamento Jurídico 35.

[3] Puede validarse este argumento de una revisión de los Fundamentos Jurídicos: 58 a 62.

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