Desde hace unos años se viene experimentando un indudable crecimiento en el sector construcción, puntualmente en la edificación de viviendas en altura (edificios de departamentos).  El incremento de ingresos en los sectores A y B, y la dinámica de los programas de viviendas sociales (Techo Propio, Mi Vivienda, etc.), han dado lugar al crecimiento de la ciudad hacia arriba.  Cientos de edificios se abren paso en lugares donde antes había viviendas familiares.  La ciudad cambia de rostro y de vecinos.  Donde antes vivía una familia de 5 personas, ahora hay un edificio con 200 o 300 individuos.  La ciudad diseñada para escasos habitantes, con vías estrechas y servicios públicos apenas suficientes en los distritos centrales, se ve desbordada por la construcción masiva de edificios que amenazan con su sombra y polución.  En juego está la paz de los vecinos que se limitan a observar por sus ventanas lo que supuestamente debería ser motivo de regocijo.

Las licencias automáticas autorizadas por la Ley 29090 aceleran este proceso.  Los constructores, en muchos casos avispados inversionistas o entusiastas jefes de familia con excedentes o con amigos que los tienen, sin mas recursos que el metálico y la ambición por el negocio sencilllo y rentable, no son bien fiscalizados.  En  los casos donde los proyectos deben ser aprobados, las comisiones de evaluación no están integradas por funcionarios municipales elegidos por la ciudadanía, sino por  ingenieros y arquitectos de los colegios profesionales a quienes nadie conoce, ni mucho menos elige.  Es decir, autorizan los gremios que se benefician con el negocio.  Desde el punto de vista macro económico -se dice- la construcción da empleo y genera crecimiento, por ello suena bien que se permita y que el control esté a cargo de quienes tienen como premisa la aceptación de la obra.  Es más, cuando la obra está en marcha la fiscalización en manos de funcionarios ediles, es siempre permisiva.  El Presidente de la República han hecho un llamado explícito a los alcaldes de todo el Perú para que adopten una posición pro constructor, y así viene ocurriendo.  La duda favorece al constructor.  Si daña a los vecinos, destruye las vías públicas, interrumpe  el tránsito, genera caos. No importa, el cemento es bueno para el país.  Decenas de obras se aprecian a la vez en los distritos más tradicionales de Lima.  Tres, cinco, hasta siete obras son autorizadas incluso en la misma cuadra de una calle, ante la mirada atónita de ancianos o asustadizos propietarios.  No se me malentienda, también hay obra responsable, con empresas serias cuyos cuidados y proceder general no tiene nada que envidiar a un país desarrollado.  Lamentablemente no todas son así.  Proliferan pequeñas empresas de fantasía, con dueños quebrados que naturalmente actúan con sus vecinos igual que con el resto de sus acreedores.
  
El tema que quiero suscitar es muy puntual y es el primero de varios que tiene que ver con la construcción.  Me refiero al derecho de los vecinos a ser indemnizados por los daños que ocasiona la obra.  El escenario es la construcción en zonas consolidadas, distritos tradicionales de las viejas ciudades.  Por esta vez no cuestionaré el propósito económico y de crecimiento, ni el real impacto que la construcción tiene para el país y su desarrollo, pero sí quiero incitar la reflexión sobre un derecho dormido que las víctimas no ejercen y que merece una lectura adecuada y fuerza pública para su ejercicio.  Normalmente las municipalidades expiden directivas desarticuladas, dispersas y sobre todo, en los hechos, “pro constructor”.   Por ello es mas importante la legislación nacional ordinaria y en ese ámbito tenemos el Código Civil.  Sus artículos 959 al 954 se ocupan de las limitaciones por razón de vecindad.  Ahí se describen situaciones puntuales de actos del constructor que no obstante estar autorizado, se entiende por la licencia correspondiente, si ocasiona daño debe indemnizar.  Con estas normas, especialmente los artículos 959 y 960 se expresa y ratifica la posición reparadora de nuestro sistema de responsabilidad civil.  Si bien las normas que menciono dan cuenta de situaciones muy concretas que generan derecho a indemnización (reparación por actos provisorios que implican una invasión del predio vecino y el paso de materiales o colocación de andamios en el predio ajeno), es evidente que existen cientos, miles de situaciones similares que igualmente merecen reparación aun cuando el constructor proceda con licencia.  Un ejemplo ilustrará a lo que me refiero.  La mayoría de muncipios no tiene normas sobre las nuevas visuales (ventanas) que se generan en una edificación respecto del vecino, de lo que resulta que los proyectos son aprobados con vista al vecino.  200 ojos miran al propietario que antes gozaba de privacidad.  Semejante agravio debe ser indemnizado o atenuando de algun modo.  Los gobiernos locales que no tienen normas al respecto simplemente no hacen nada y el constructor y sus clientes felices.  Este supuesto no están expresamente previsto en el Código, pero … ¿requiere estarlo?
 
Los daños que puede ocasionar una obra son de los más diversos.  Naturalmente no se limita a la eventual destrucción o deterioro de paredes colindantes o a la invasión material explícita, las que sin duda deben ser reparadas.  El artículo 961 del Código Civil contiene una norma general que dice que el propietario (constructor), en ejercico de su negocio o industria, no le está permitido afectar el sosiego, la salud y tranquilidad de sus vecinos que exceda la torelancia que mutuamente se deben.  Siguiendo con el ejemplo que propuse, 200 ojos sobre un vecino no es un acto de menor importancia o pasajero, sino una invasión tanto o más grave que la colocación de andamios o el paso de materiales por la propiedad ajena.  Esta norma nos conduce hacia un principio general del derecho peruano: el daño intolerable debe ser reparado.  La indemnización es un concepto de reparación integral descrito en los artículos 1984 y 1985 del Código Civil, es decir se debe abonar a la víctima el daño emergente (daño directo e inmediato sobre el patrimonio), el lucro cesante (lo que se deja de ganar o las oportunidades perdidas producto del agravio), comprendiéndose el daño a la persona y el daño moral (agravio al cuerpo, la salud y los afectos de la víctima).

Alguien podría razonar así: “si el constructor tiene licencia y la zonificación permite edificios de altura, ello legitima la invasión a la propiedad vecina”.  El vecino afectado es propietario y persona cuyo patrimnio y paz están protegidos por la Constitución.  Ninguna norma sobre zonificación ni mucho menos acto administrativo puede irrumpir contra estos derechos si superan la mera y recíproca tolerancia.   El constructor también es propietario y tiene derecho a edificar sobre su bien (su bien amado), pero el daño que cause, que no sea una afectación menor tolerable, debe ser reparado.

Un efecto de sanear esta situación tiene que ver con los precios de los departamentos construidos, los que serán más sinceros y el negocio más eficiente.  No se trata de impedir la construcción sino que el constructor asuma los costos del daño que genera y los traslade a sus clientes.  Lo que viene pasando es que ante la candidez de los vecinos afectados, la indiferencia municipal y la criollada de algunos malos empresarios, el costo de la obra no refleja la realidad.  Alguien está pagado por esas ventanas: el vecino invadido.  La idea es, siguiendo el ejemplo, “¿quieres ventanas?, paga más porque hay que comprar el derecho a la privacidad del vecino o generar elementos estructurales que atenuen la invasion hasta hacerla tolerable”.   Precisamente el sistema de resposabilidad civil en los términos que señalé cumple un doble rol.  Repara (acto de justicia) y hace eficiente el comportaniento social (acto económico).  Esperar a que los gobiernos locales den normas explicitas y abandonen su postura condescendiente es insensato, de modo que el Derecho Civil ordinario nos ofrece herramientas reales y eficaces sobre el particular.  Piense el lector en cientos de otras situaciones no resueltas por la legislacion muncipal que merecen atención, a las que se podrían aplicar las breves reflexiones de esta primera entrega del “bien amado”.