Por el Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú.
La estadística es un área que cada vez mayor utilidad tiene en diversas materias, no siendo la excepción el área registral.
Lamentablemente la valiosa información que tiene la SUNARP ha sido materia de reserva durante muchos años, siendo que sólo se otorgaba a algunos y a otros no dependiendo de la decisión discrecional de la administración de turno.
Tómese en consideración que se podían realizar similares pedidos por personas distintas, en unos casos se otorgaban y en los otros se señalaba “no contamos con dicha información”[1] (existiendo la misma).
Si bien es cierto el registro promueve la circulación de bienes, es importante conocer también, ¿cuántas transferencias se han realizado en los últimos tiempos sobre bienes registrados? ¿Cuántas hipotecas? ¿Cuántas inmatriculaciones?
Esta información es muy útil para realizar un análisis sobre el crecimiento o desarrollo de ciertos sectores en nuestra sociedad, por lo que a continuación vamos a brindar cierta información sobre data que tenemos a fin de verificar el crecimiento de las transacciones en el ámbito registral.
INSCRIPCIONES
En el año 2014 se inscribieron 2’496,049 títulos, en el año 2015 un total 2,472,253 y el presente año hasta el mes de junio 1,132,345.
La Zona Registral No. IX (en la cual se incluye el Callao) es la que tiene mayor cantidad de inscripciones según la data que tenemos desde el año 2005. En el presente año hasta el mes de junio en la Zona Registral No. IX se han registrado 536,358. En la Zona Registral No. XII sede Arequipa 85,901; seguido de la Zona Registral No. II sede Chiclayo en el cual se han registrado 83,627.
El promedio de inscripciones en Lima entre el año 2005 y 2015 son de 1’005,844.
Se puede visualizar gráficamente que el crecimiento de la cantidad de inscripciones ha sido creciente entre los años 2005 hasta el 2015, no teniendo por qué ser distinto en el presente año.
Si bien este es un consolidado de títulos a nivel de todos los registros, hubiese sido interesante que SUNARP brinde de forma detallada por registro a fin de darnos una idea general de qué registros y en qué medida han tenido mayor crecimiento en lo que respecta a las inscripciones.
COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES
Si bien nuestro ordenamiento en el ámbito de transferencias inmobiliarias es de tipo declarativo, cada vez más los particulares entienden los beneficios de la inscripción.
Entonces si bien las transferencias que están en el cuadro no agotan las que en la realidad se realizan (hay diversas que quedan en documentos privados o escrituras públicas), es un indicador importante de la circulación de bienes inmobiliarios.
Téngase en cuenta que la circulación es estrictamente creciente entre los años 2005 y 2012, siendo que el año 2012 la cantidad de inscripciones de transferencias casi duplica la cantidad de las realizadas en el 2005.
Posteriormente se verifica que entre el año 2013 e incluso la proyección del año 2016 existe una disminución en la cantidad de transferencias, lo cual se verifica en la realidad con la ligera crisis que existe en el sector inmobiliario.
Un dato interesante es que en el año 2015 más del 50% de las transferencias fueron celebradas en Lima (que incluye al Callao) (101,943) en comparación con el total de transferencias a nivel nacional (183,274).
HIPOTECAS
A diferencia de las transferencias, existe una mayor necesidad en la inscripción de las hipotecas dado que el efecto real se genera con la emisión del asiento de inscripción.
Si bien vale la pena que la SUNARP publique datos estadísticos, estos deberían ser más precisos. Se señala sólo el rubro hipotecas más no lo actos que están contenidos. Puede ser constitución de hipotecas, caducidad, modificación, cesión, entre otros.
Realizando una comparación entre el cuadro anterior de transferencias y el número de hipotecas, podemos esbozar como hipótesis que la cantidad referida como hipotecas es de actos de constitución.
Bajo dicha hipótesis podemos verificar que entre el año 2005 y 2013 ha existido un desarrollo estrictamente creciente siendo en este último año la cantidad de 89,591 de inscripciones.
En el año 2014 existe una caída importante en la cantidad de inscripciones de hipotecas en un aproximado de 23%, recuperándose en el 2015.
Si bien la pendiente de crecimiento entre el 2013 y la proyección del 2016 comparado con la existente entre el 2005 y 2013 es menor, podemos, a partir de los datos ofrecidos, esbozar que se mantiene (salvo en el año 2014).
Ahora bien, comparando el gráfico de transferencias con el de hipotecas podemos verificar que la cantidad de transferencias es muy superior a la cantidad de hipotecas, siendo posible indicar que quizá existe otros mercados aparte del hipotecario para garantizar las transferencias o se realiza el pago al contado. Téngase en cuenta que si no se ha pagado el íntegro del precio se genera una hipoteca legal.
Así, por ejemplo, en el año 2015 existieron 183,274 transferencias, siendo que sólo 87, 926 hipotecas. En lo que va del año hasta junio se han inscrito 92,209 transferencias; sin embargo, sólo se habrían constituido 43,195.
En ambos casos podemos verificar que existen menos del 50% de hipotecas respecto a la cantidad de actos de transferencia.
¿INMATRICULACIONES?
Los datos que sí nos han llamado fuertemente la atención son los referentes a las inmatriculaciones:
Si bien luego del año 2009 ha existido un decrecimiento en la cantidad de inscripciones en las inmatriculaciones, la cantidad de inscripciones que se registran cada año es importante.
Llama la atención que en Lima y en Callao, siendo el número de secciones mínima para este acto, se hayan registrado 16,644 inscripciones en el año 2015.
Salvo que la información oficial esté errónea, se puede verificar que existe una gran cantidad de predios que aún falta ingresar al registro. Evidentemente en el tiempo dicha cantidad tiene una pendiente negativa toda vez que el espacio territorial a inscribir se reduce en el tiempo.
INMOVILIZACIÓN DE PARTIDAS
Es de común conocimiento que los Registros Públicos nacieron como mecanismo para facilitar el tráfico económico en función de la llamada seguridad en la circulación de derechos “Verkehrssicherheit.” Presupuesto para ello es que exista cierto grado de seguridad en la asignación de la titularidad de los mismos “Rechtssicherheit”.
Para lograr ello, nuestro sistema se sostiene en diversas garantías como la autonomía del Registrador, la intangibilidad del asiento, la seguridad del tráfico y el resarcimiento en los supuestos de daño por negligencia de los agentes[2].
Si bien formalmente esto sostiene nuestro sistema, es difícil que tenga viabilidad en ordenamientos en el que los supuestos de falsificación de documentos se encuentran muy difundidos.
En razón de ello es que desde la SUNARP se emitió la Directiva de Inmovilización de Registros, la cual llevó a que el registro inscriba la inmovilización de predios, siendo por tanto que el registro promueve tanto la circulación como la inmovilización de los bienes lo cual evidentemente es una contradicción.
Prácticamente nos encontramos ante un reconocimiento implícito que la SUNARP no puede garantizar nuestra propiedad inscrita.
¿Cómo se ha desarrollado esto en la realidad?
En el 2014 fueron 3,762 inscripciones, en el 2015 4,595 inscripciones y en el 2016 hasta junio fueron inscritas 1,108.
Si hacemos una comparación con las transferencias realizadas en los años 2014 y 2015 se puede verificar que el porcentaje de inmovilización respecto a las transferencias promedia en un 2%.
En el 2014 se inscribieron 183,274 transferencias, y los casos de inmovilización inscritas fueron 3,762, siendo un 2,05%. En el 2015, se inscribieron 193,617 transferencias y 4,595 inscripciones, siendo las inmovilizaciones un 2,37% de la cantidad de transferencias.
Si bien porcentualmente la cantidad es mínima, es preocupante que las personas no confíen en la seguridad del sistema, por lo que decidan inscribir la inmovilización de sus partidas.
Ahora bien, si pueden falsificar las inscripciones de transferencias, ¿no podría también falsificarse el levantamiento de las inmovilizaciones?
CONCLUSIONES
La data registral es importantísima no sólo para la gestión de la institución, sino que nos puede ayudar a entender cómo funcionan las instituciones jurídicas en nuestro ordenamiento.
La SUNARP ha empezado a brindar información estadística sobre los actos que se inscriben en el registro, y aunque no es muy precisa, es útil para su estudio.
[1] Carta No. 002-2016-SUNARP/OGA del 4 de enero de 2016.
[2] Art. 3 de la Ley 26366.
