Por Erick Lau, abogado de la PUCP y asociado del Estudio Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados.

El mercado inmobiliario en nuestro país es uno de los sectores que más crecimiento ha tenido durante los últimos veinte años. Sin embargo, luego de un pico alcanzado en los años 2012 – 2013, este sector ha iniciado una caída en su crecimiento, caída que tuvo su punto más álgido en el año 2015, en donde se presentó un crecimiento negativo[1], y que a la fecha aún no logra su completa recuperación.

La inversión en el mercado inmobiliario tiene una serie de particularidades. Principalmente, debido al alto costo de acceso para la ejecución de un determinado proyecto debido a la escasez de tierras adecuadas para determinados proyectos, altos costos de saneamiento físico/legal, altos riesgos relacionados con aspectos regulatorios, entre otros. Consecuencia de ello es que este sector, tradicionalmente, se haya encontrado difuminado entre pequeñas empresas cuya cartera se limitaba a uno o unos cuantos proyectos poco relevantes (incluso empresas informales), principalmente en el ámbito de viviendas; y, por otro lado, unas cuantas grandes empresas con dominio en el mercado y concentración de una gran cartera de proyectos en distintos rubros.

Una introducción novedosa que se produjo dentro de esta última década, entre los actores de este mercado inmobiliario, fueron los Fondos de Inversión Inmobiliario de capital privado, los cuales han logrado acumular una cartera importante de proyectos inmobiliarios a través del levantamiento de capital de, principalmente, inversionistas institucionales.

Con el ánimo de impulsar y dinamizar la inversión en el sector inmobiliario y que éste incluya una mayor participación del denominado sector retail, a partir del año 2014 – 2015, el gobierno, entre otras medidas[2], a través de la Superintendencia del Mercado de Valores, ha ido introduciendo nuevos vehículos legales dotándolos de una serie de beneficios que hagan atractiva el empleo de estos.

  • En primer lugar, a finales del 2014, con la dación del Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras (Resolución SMV No. 029-2014-SMV-01) se incluyó al Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles – FIRBI en la Cuarta Disposición Complementaria Final.
  • Asimismo, por Resolución No. 038-2016-SMV.01, de fecha 24 de noviembre de 2016, se incluyó, igualmente, en la Tercera Disposición Complementaria Final del Reglamento de los Procesos de Titulización (Res. CONASEV No. 001-97-EF-94.10), la figura de los Fideicomisos de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces – FIBRA.

Los FIRBIs y FIBRAs encuentran sus antecedentes, principalmente, en las experiencias de los Real Estate Investment Funds (REITs) estadounidenses (que surgieron en el mercado americano desde los años 60’s) y los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces – FIBRAs del mercado mexicano (cuyo programa inició en el 2011, levantando un capital de US$300 millones y, para el 2016, ya acumulaba US$9,711 millones[3]); siendo herramientas consolidadas que participan en un gran porcentaje de las operaciones inmobiliarias en dichos países (centrándose, principalmente, en la inversión respecto de locales industriales, oficinas, entre otros)[4].

Ahora, tanto como Fondo de Inversión (en el caso de los FIRBIs) como Fideicomiso de Titulización (en el caso de los FIBRAs), la dinámica de estos vehículos consiste en entregar una serie de documentos representativos de capital (certificados de participación), contra el aporte de inmuebles o dinero. De forma particular, al tratarse de vehículos con vocación en la inversión inmobiliaria, se exige que la finalidad u objeto de inversión de estos consista en “la adquisición o construcción de bienes inmuebles, que se destinen a su arrendamiento u otra forma onerosa de cesión en uso”, debiendo invertir por lo menos un 70% de su patrimonio en activos inmobiliarios.

Asimismo, como hemos indicado, el objetivo del gobierno al fomentar estos vehículos fue dinamizar y tratar de incluir en el mercado inmobiliario sectores que antes no tenían una gran participación en el mismo. Es por ello que un segundo requisito común de ambos vehículos es que sus certificados de participación sean colocados por Oferta Pública Primaria y, por lo menos, a diez (10) inversionistas no vinculados entre sí.

Para garantizar la continuidad y permanencia en la inversión con fines inmobiliarios, un tercer requisito que establece la normativa es que los inmuebles que sean adquiridos y/o construidos por el FIBRA o FIRBI no sean transferidos por un plazo de cuatro (4) años desde su adquisición o desde la conclusión de dicha construcción. Asimismo, para evitar posibles conflictos de interés, así como para una adecuada asignación de riesgos y responsabilidades, se exige que, en caso el objetivo del vehículo sea la construcción inmobiliaria, ésta sea llevada a cabo por un tercero.

Finalmente, las normas correspondientes establecen que el FIBRA o FIRBI deben distribuir, por lo menos, un 95% de su utilidad neta anual ante sus partícipes. Este alto retorno se convierte en uno de los principales atractivos para los inversionistas.

Tanto debido a las exigencias propias de los Fondos de Inversión (para el FIRBI), así como la regulación particular de los FIBRAs, ambos vehículos deben contar con un comité que defina los lineamientos de las inversiones que se lleven a cabo, si bien es cierto la regulación respecto al Comité de Inversiones (para el caso de los FIRBIs) es más completa que la del Comité Técnico (para el caso de los FIBRAs), ambos casos tienen en común exigir que los miembros de estos órganos sean personas capacitadas, tanto académica como profesionalmente; siendo que por lo menos uno de estos miembros, deberá contar con una adecuada experiencia en el mercado inmobiliario.

¿Cuáles son las ventajas de adoptar vehículos FIBRAs o FIRBIs? Además de las ventajas tributarias, sobre las que trataremos líneas más adelante, consideramos que existe una serie de factores prácticos que permiten encontrar un atractivo, de acuerdo al actor que se trate, a estos vehículos.

Así, por el lado del inversionista, creemos que, principalmente, la gran ventaja del empleo de estos vehículos consiste en la diversificación de su inversión y, en particular, el poder acceder al mercado inmobiliario (de altos costos como mencionamos al inicio) o a nuevos rubros de dicho mercado, con un riesgo mucho menor. Asimismo, al recibir certificados de participación, el inversionista cuenta con instrumentos líquidos que le permitirían una rápida desinversión a través de la transferencia bursátil de los mismos. Y, finalmente, pero no menos importante, la publicidad del régimen del FIBRA o FIRBI, sumado a la exigencia de determinadas capacidades y experiencia en los miembros de los comités que toman las decisiones de inversión en estos vehículos, reputa cierta seguridad y confianza en la inversión que se realice.

Por su parte, para los titulares de los inmuebles que son aportados al FIBRA o al FIRBI, estos podrían transformar su propiedad en un título líquido, negociable; así como a acceder a nuevas formas de financiamiento. De la misma forma, y de acuerdo a la estructura de la operación que se elija, el propietario bien podría negociar que, con la transferencia de su propiedad, suscriban un contrato para que éste continúe con la explotación del bien, mientras que el FIBRA o FIRBI aseguraría el flujo por dicha explotación.

Ahora, si bien la primera introducción de la regulación de los FIRBIs a nuestro mercado fue en el 2015, no fue sino hasta el año 2016 que se crearon los dos primeros FIRBIS, administradas por Diviso SAFI y Fondos SURA SAF[5], esta última, incluso, realizó un aumento en su patrimonio administrado a finales del año pasado[6]. Por el lado de los FIBRAs, a la fecha aún no se ha estructurado el primer fideicomiso de titulización.

Esta “demora” en el ingreso de los nuevos vehículos en el mercado inmobiliario es debido a que la regulación de los incentivos aplicables a los mismos, especialmente, de índole tributario, se han ido llevando a cabo por pasos. Así, el gobierno, desde agosto de 2015, con la dación del Decreto Legislativo No. 1188, que estableció un diferimiento impositivo (en renta y alcabala) para el caso de los FIRBIs, y hasta la emisión del Decreto Supremo 264-2017-EF[7] el pasado 7 de setiembre de 2017, ha ido estableciendo y precisando una serie de beneficios con el fin de incentivar la creación de FIRBIs y FIBRAs. Entre los beneficios tributarios aplicables, principalmente, tenemos: (i) el diferimiento de los impuestos de alcabala (inaplicable en el caso de FIBRAs) y renta por el aporte de inmuebles hasta la transferencia de los certificados de partición o de los inmuebles; (ii) reducción de la tasa impositiva de impuesto a la renta en el caso de personas naturales (del 29.5% al 5%; y, (iii) la exoneración de ganancia por venta de certificados de participación en caso se realice a través de un mecanismo centralizado de negociación supervisado por la SMV y tenga presencia bursátil.

Sin duda alguna, un segundo aspecto que viene ocurriendo y causa esta “demora” es que los actores del mercado y la propia administración se encuentran aprendiendo y precisando diversos aspectos del régimen aplicable a estos novedosos vehículos. No es circunstancial que la SMV, con opinión y participación abierta de los actores del mercado, haya ido incluyendo precisiones a las normas en las cuales se encuentran reguladas los FIBRAs y los FIRBIs (hasta en tres oportunidades en este último caso)[8].

Las reglas para el inicio de la difusión de los FIBRAs y FIRBIs ya han sido planteados. Claro está que estas reglas no cubren un producto completamente elaborado, sino que éstas tendrán que adaptarse y responder a las particularidades que posee el mercado inmobiliario peruano.

Como mencionamos al inicio del presente artículo, el sector inmobiliario, golpeado también por los escándalos de corrupción, se está recuperando poco a poco (en mayor medida en el mercado de viviendas, en especial de vivienda social; y, de forma más lenta, en el resto de sectores). Difusión de instrumentos como los FIBRAs o FIRBIs podrían ayudar a la pronta recuperación de este mercado, así como a potenciarlo a un crecimiento mayor.

Existe una buena disposición por el lado de la administración y los inversionistas de que estos instrumentos tengan éxito en el mercado peruano; a la fecha, los actores vienen conversando directamente para que los primeros FIBRAs salgan al mercado. Esperaremos a ver cómo reacciona el mercado una vez que estos vehículos se concreten.

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[1] Fuente: PROINVERSIÓN – Agencia de Promoción de la Inversión Privada – Perú [En línea: https://www.investinperu.pe/modulos/JER/PlantillaStandardsinHijos.aspx?are=0&prf=0&jer=5787&sec=1]

[2]  Como por ejemplo, la dación de la Ley No. 30478 que permitió el uso del 25% del fondo de pensiones para el financiamiento de la adquisición de vivienda.

[3] TARQUI, Julio. Nuevas formas de inversión en Real Estate: FIRBI y FIBRA. [En línea: http://www.grupomccl.com/blog2.html]

[4]  Fuente: Bolsa de Valores de Lima [En línea: http://www.bvl.com.pe/includes/Presentacion_FIBRA_03.2017.pdf]

[5] Fuente: Banco Central de Reserva del Perú. [En línea: http://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/Reporte-Estabilidad-Financiera/2017/Mayo/ref-mayo-2017-recuadro-5.pdf]

[6] Fuente: Semana Económica. [En línea: http://semanaeconomica.com/article/mercados-y-finanzas/fondos-de-inversion/244809-firbi-de-sura-anuncio-aumento-de-patrimonio-administrado-a-us70-millones/]

[7] A través del cual se aprobó el Reglamento de la Ley Nº 30532, Ley que promueve el desarrollo del mercado de capitales y del Decreto Legislativo Nº 1188 que otorga incentivos fiscales para promover los Fondos de Inversión en Bienes Inmobiliarios.

[8] La última de ellas llevada a cabo por Resolución SMV No. 038-2017-SMV-01.

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