La denominada Hipoteca Inversa en el Perú, a raíz de la promulgación de la Ley N° 30741

La autora analiza la figura de la hipoteca inversa y su aplicación en el Perú.

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Por: Milagros Romero Espíritu, abogada por la PUCP, adjunta de Docencia, con especialización en Derecho Procesal Civil por la Universidad de Salamanca, España.

Este 20 de marzo de 2018 se promulgó la Ley N° 30741, Ley que regula la figura de la hipoteca inversa por primera vez en el Perú. Esta contará con un Reglamento, el cual será emitido por el Ministerio de Economía y Finanzas en coordinación con la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones, en un plazo de 90 días a partir del día siguiente de su publicación en el Diario Oficial “El Peruano”.

Esta figura, de acuerdo a lo señalado en el artículo 1 de la Ley en mención, consiste en:

“(…) Un medio que permitirá que las personas complementen sus ingresos económicos, mediante el acceso a un crédito con garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular o titulares del crédito.”

Asimismo, tal como indica el artículo 2 de la misma norma:

“Por la hipoteca inversa, una entidad autorizada, comprendida en el artículo 5 de la presente ley, otorga un crédito a favor del titular o titulares del derecho de propiedad sobre un inmueble contra la afectación en garantía hipotecaria del referido inmueble, siendo el reembolso del crédito exigible y la garantía ejecutable al fallecimiento del referido titular o titulares.”

Cabe mencionar que esta figura, ya viene siendo utilizada en países como España y México[1]donde tiene una clara finalidad asistencial, dirigida principalmente a personas de la tercera edad, esto es, mayores de 65 años. Pretende favorecer –al menos, en teoría– a aquellas personas que sean propietarias de un inmueble, las cuales podrán ofrecerlo en hipoteca y de esta manera obtener una pensión mensual de la que podrán disponer, bajo la premisa de que este bien inmueble pase a pertenecer posteriormente a la entidad financiera, una vez ocurrido el fallecimiento del titular. Cabe señalar, que el monto periódico que se recibirá será aquel monto de valorización comercial del inmueble hipotecado.

La figura de la hipoteca inversa tuvo origen en el Reino Unido, donde comenzó a utilizarse y comercializarse en 1965 bajo el nombre de reverse mortgage[2].De manera análoga a la nuestra, la normativa española, describe a la hipoteca inversa como “un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola armada, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución.”

De esta manera, es importante tener claro en qué se diferencia la hipoteca inversa, de la hipoteca convencional que ya conocemos. De acuerdo a lo señalado por MEJORADA[3], la hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre inmuebles, cuya afectación, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, tenga como fin que el acreedor pueda vender judicialmente y cobrarse el crédito con cargo al resultado de dicha venta, situación que, como veremos, no se asemeja del todo con las características de la hipoteca inversa[4].

En tal sentido, si bien ambas afectan al valor de la propiedad, las principales diferencias entre la hipoteca inversa y la hipoteca convencional podrían resumirse en las siguientes:

Criterios Hipoteca convencional Hipoteca inversa
 

Causa

–      Se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero[5].

 

 

–      Se afecta un inmueble para recibir una renta mensual. No nace de una obligación que se busque cubrir con la misma[6].

–      La posesión del inmueble se mantiene con el titular.

Finalidad –      Tiene por finalidad obtener la propiedad mediante dichos pagos periódicos[7]. –      Su finalidad recae en transformar el patrimonio inmobiliario en dinero líquido.
Sujetos a la que va dirigida –      No tiene un público objetivo determinado. Bastando la capacidad jurídica. –      Su público objetivo lo conforman los adultos mayores de 65 años propietarios de un bien inmueble.
Obligación de efectuar pagos periódicos –      Se realizan pagos periódicos por parte del titular de la vivienda, caso contrario, se corre el riesgo de perder la propiedad. –      El titular no requiere realizar pagos mensuales en el transcurso de su vida.

 

Contrato –      Existen cláusulas contractuales definidas por las entidades financieras y bancarias. –      En países como España, se otorga cierta flexibilidad al titular, al momento de la elaboración del contrato. En el Perú ello se encuentra pendiente a regular.
Requisitos para su constitución –      Las entidades financieras, para conceder el crédito, estudian la capacidad de su solicitante, la cual se calcula en función a sus ingresos y egresos del titular[8]. –      Se exigen pocos o casi nulos requisitos para la concesión del crédito. Siendo analizados principalmente el valor comercial del bien y la esperanza de vida del solicitante[9].
Ejecución de la garantía –      El plazo de cumplimiento, esto es, las fechas de pago son ciertas (empleándose en muchos casos un cronograma de pago). –      En la hipoteca inversa, la fecha en la cual se debe reembolsar el crédito es incierta (al fallecimiento del titular)[10].

De lo expuesto anteriormente, se puede señalar que esta figura si bien posee un notorio carácter previsional, pues se otorga una suma de dinero periódica durante el transcurso de la vida de una persona hasta el día de su fallecimiento, su funcionamiento, como se observa, no se ciñe del todo al mecanismo utilizado en las rentas vitalicias, sino más bien vemos que se nutre más de un ámbito privado, esto es, del contrato celebrado entre el titular y la entidad financiera.

Por otro lado, el nombre de hipoteca inversa es tal, en tanto el mecanismo que utiliza para llevarse a cabo es el opuesto al utilizado en la hipoteca convencional. No obstante, tenemos que dadas sus características, autores como JIMÉNEZ y MONTI, señalan que el término hipotecapropiamente no calzaría dentro de esta figura[11], y que lo que se ajustaría más a su naturaleza es el de “contrato de crédito”. Sin embargo, consideramos que más allá de la denominación adoptada, se requiere prestar atención a su regulación dentro de nuestro ordenamiento jurídico, materia que se pretenderá abordar de manera concreta en las siguientes líneas.

La experiencia comparada señala que, en países como España, la hipoteca inversa, incorporada por Ley 41/2007 de fecha 7 de diciembre[12]y establecida a partir del mismo año, viene siendo considerada como una alternativa rentable para personas de la tercera edad, no obstante, tampoco exenta de críticas.

Como señala ÁLVAREZ, “En la búsqueda de tal rentabilidad, a través de nuevas fórmulas de ahorro y previsión, y a menudo de la mano de entidades aseguradoras y crediticias, en la práctica contractual de nuestros tiempos se han venido extendiendo nuevas […] figuras que utilizan aquellas personas que fundamentalmente por razón de edad, ya no pueden prestarse a sí mismas el cuidado y asistencia necesaria; que no se encuentran, sin embargo, en un estado de necesidad tal como para reclamar de sus parientes, con posibilidades económicas, una pensión de alimentos legales, y que a pesar de su relativo desamparo o soledad, son titulares de uno o varios bienes o derechos de cierta importancia económica; y buscan obtener la liquidez necesaria para cubrir tales necesidades con cargo a dicho patrimonio”[13].

Ahora bien, es necesario precisar, que en la aplicación de esta figura en experiencias comparadas, las entidades financieras recomiendan la contratación de un seguro de vida adicional, que habrá de ser abonado por el titular, cuya finalidad es cubrir alguno de los riesgos que para la entidad financiera se generan. Consideramos que ello, en parte, reduce la finalidad asistencial de esta figura y finalmente, el titular podrá o no, optar por este. Tal como señala ÁLVAREZ, “En este sentido, no está de más recordar que la figura de la hipoteca inversa en ningún caso se realiza de manera desinteresada por parte de la entidad crediticia, sino con la legítima intención de obtener un lucro”[14].

Es en este escenario, que sin perjuicio de que la entrada de la hipoteca inversa en nuestro sistema jurídico tenga detrás un claro contenido o fin social, esto es, en mejorar la situación de los adultos mayores a acceder a una pensión[15], resulta necesario analizar cuáles podrían ser las implicancias en mediano y largo plazo de la entrada en vigencia de esta figura en nuestro país, si lo que se quiere es, preservar la seguridad jurídica y favorecer a un sector de la sociedad, evitando que más personas continúen viviendo en situaciones precarias.

En este sentido, tal como viene descrita esta figura nos planteamos las siguientes interrogantes: ¿Serán las entidades bancarias o las aseguradoras aquellas que ofrezcan la hipoteca inversa?, ¿Quiénes se encargarán de valorizar el inmueble?, ¿Qué podrían hacer los herederos del titular del inmueble cuando este fallezca y la entidad financiera cobre la deuda?, y finalmente, ¿resulta rentable para el adulto mayor acceder a hipotecar su inmueble bajo esta modalidad?

En primer lugar, a modo de respuesta a la primera interrogante, el artículo 5 de la Ley N° 30741, señala que las autorizadas para llevar a cabo este tipo de hipotecas son las “empresas de operaciones múltiples y las empresas de seguros”. Ahora bien, estas empresas de acuerdo al artículo 16 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, son aquellas entidades bancarias, financieras y de seguros, éstas últimas tanto de riesgos generales como de seguros de vida.

Así bien, surge dentro de ella la cuestión de si son las entidades bancarias o las entidades de seguros las más indicadas para llevar a cabo este sistema, es en este punto donde el Reglamento deberá ser preciso en detallar su modo de funcionamiento.

Respondiendo a la segunda pregunta, la Ley N° 30741 señala que el valor del inmueble, a fines de llevar a cabo esta hipoteca, será calculada por la entidad financiera, la cual lo calculará en base al valor del inmueble, la esperanza de vida del titular y la tasa de interés aplicable. Consideramos al respecto, que deberá regularse –tal como viene haciéndose en otros países[16]– que sea un tasador independiente, además de la entidad financiera, el que también pueda determinar el valor del inmueble, a fin de que se resguarde los intereses del titular[17].

Respecto a la tercera interrogante, de acuerdo al artículo 3, literal j) de la Ley N° 30741, los herederos, tras el fallecimiento de titular, podrán encontrarse en dos escenarios: el primero en el cual la pensión cobrada hasta dicho momento no llegó a cubrir el valor total del inmueble, situación en la cual los herederos tendrán interés en levantar el gravamen y pagar por el inmueble[18]; y el segundo escenario, en el cual la pensión cobrada en vida por el titular cubrió todo el valor del inmueble, situación en la cual el banco dispondría del mismo. Señala ÁLVAREZ, que en la experiencia española, dado los posibles problemas que puedan surgir con los herederos del titular, las entidades de crédito aconsejan que éstos participen en la constitución de la hipoteca inversa, prestando incluso su consentimiento para la firma del contrato.

Desarrollando la última interrogante, ¿podría resultar rentable para una persona mayor de 65 años utilizar la hipoteca inversa? De lo mencionado se desprende, que esta figura se ajusta bien para aquellas personas que, siendo adultos mayores, poseen propiedades las cuales no consideren dejar en herencia. Asimismo, una notoria ventaja de la hipoteca inversa radica en que –de acuerdo a como se estipule en el contrato y a lo que posteriormente señale el Reglamento– el titular pueda conservar la posesión, uso y disfrute del inmueble que coloque en garantía, incluso, con la aprobación de la entidad financiera, puede alquilarlo[19]; percibiendo una pensión mensual y a la vez una posible renta.

Por otra parte, los inconvenientes que podría presentar, apuntan a un factor social y cultural, en nuestro país se encuentra muy arraigado el valor y no desprendimiento de los bienes inmuebles, lo cual puede jugar en contra al momento de que el titular del bien decida darlo en hipoteca, más aún si hablamos de adultos mayores.

Asimismo, otro posible riesgo, para autores como ÁLVAREZ, consiste en que “aunque normalmente los tipos de interés en las hipotecas inversas son fijos, hay que tener en cuenta que suelen ser intereses altos y que cuando finalmente se vende la vivienda, el interés acumulado puede reducir significativamente el valor restante”[20]. Como ya se mencionó, las entidades de crédito buscarán obtener un mayor beneficio; a tal efecto, esto puede verse representado en la subida de los tipos de interés aplicados, que de acuerdo a este autor, deberían regularse como obligatoriamente fijos, y de esta manera el titular no se vea perjudicado.

Por ello, en España, la mencionada Ley 41/2007, señala que la práctica de esta figura ha ido de la mano de mecanismos de protección para los clientes de las hipotecas inversas, ya que se obliga a las entidades financieras a suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes, tomando en cuenta su situación financiera y los riesgos económicos del solicitante. Adicionalmente, la Ley española prevé expresamente la edad de 65 años y la incapacidad mayor o igual al 33% como requisito excluyente para acceder a esta hipoteca[21]. Requisitos, a nuestro criterio, necesarios para la regulación de la hipoteca inversa en nuestro ordenamiento jurídico.

De acuerdo a lo antes mencionado, podemos colegir lo siguiente: existe una clara diferencia entre la hipoteca convencional y la hipoteca inversa, pese a que ambas tienen la denominación de hipotecas, no obstante presentan significativos elementos individuales. Asimismo, frente a las ventajas y desventajas que genera esta figura no podemos dejar de reconocer que esta se erige como una alternativa novedosa y atrayente para obtener liquidez y soporte económico adicional dirigida a un colectivo vulnerable: los adultos mayores, los cuales constituyen hasta el año 2017, el 10.1% de la población peruana[22].

No debemos ser ajenos a saber que si bien en otros países esta figura lleva varios años implantada, en el Perú nos encontramos dentro de una realidad socio económica y cultural distinta, donde existe aún una tendencia conservadora de bienes inmuebles, a diferencia de, por ejemplo, países del sistema anglosajón[23], por lo cual el inicio de la práctica de esta figura debe comenzar con cierta prudencia.

Asimismo, deberá procurarse que las entidades crediticias que ofrecerán este servicio, sean supervisadas para que su accionar esté basado en la transparencia y en la adecuada aplicación del deber de información[24]. De esta manera, se logrará que esta figura resulte efectiva en su fase de ejecución.

No podemos finalizar sin antes señalar que esperamos que la emisión del Reglamento por parte del Ministerio de Economía y Finanzas y la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones, ayuden a esclarecer muchos aspectos que aún se deben perfeccionar para el correcto funcionamiento de la hipoteca inversa.

En observancia a lo anterior, cabe señalar que la implantación de la figura de la hipoteca inversa, pese a su regulación pendiente de efectuar, no deja de ser beneficiosa para la economía del país, al fomentar el uso y el movimiento de capital y la liquidez, así como una alternativa a considerar por los adultos mayores, por lo cual, estimamos que, con una adecuada regulación acorde a la realidad peruana, podría resultar una herramienta útil, con las atingencias antes mencionadas.


[1]SERRANO DE NICOLÁS, Ángel, “Régimen jurídico de la hipoteca inversa”. Madrid: Revista de Derecho Privado N° 92, año 2008, pp. 33-61.

[2]Ídem.

[3]MEJORADA, Martín. “La Hipoteca”, Derechos reales, Clase N° 3 [Video].En: Portal Web Enfoque Derecho, marzo del 2016.

[4]JIMENEZ, Joao y MONTI, Marco  “Enderezando la hipoteca inversa”. Lima: Gaceta Civil y Procesal Civil, UNMSM, Enero 2018, N° 55, P. 156.

[5]CÓDIGO CIVIL PERUANO. Artículo 1097: “Noción de Hipoteca”.

[6]  MARTINEZ, Celia. “La Hipoteca Inversa”, Madrid: Editorial delColegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Año 2009, p. 45.

[7]PASCO, Alan. “La hipoteca inversa: ¿solución o mito?”. Lima: Gaceta Civil y Procesal Civil N° 49, julio 2017, p. 217.

[8]JIMENEZ, Joao y MONTI, Marco  “Enderezando la hipoteca inversa”. Lima: Gaceta Civil y Procesal Civil N° 55, enero 2018, p. 162.

[9]LUQUE JIMÉNEZ, María Del Carmen. “Una nueva modalidad de hipoteca: la hipoteca inversa”. Madrid: Revista crítica de Derecho Inmobiliario, 2009, p. 220.

[10]Ídem, p. 157.

[11]JIMENEZ, Joao y MONTI, Marco  “Enderezando la hipoteca inversa”. Lima: Gaceta Civil y Procesal Civil, Enero 2018, N° 55, p. 158.

[12]Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

[13]ÁLVAREZ ÁLVAREZ, Henan. “La hipoteca inversa, una alternativa económica en tiempos de crisis”. Valladolid: Editorial Lex Nova, 2009, p. 26.

[14]Ibídem. P. 11.

[15]  Exposición de Motivos de la Ley N° 30741, Ley que regula la Hipoteca Inversa.

[16]Tal como viene realizándose en la experiencia española, donde la hipoteca inversa viene implantada desde el año 2007.

[17] JIMENEZ, Joao y MONTI, Marco “Enderezando la hipoteca inversa”. Lima: Gaceta Civil y Procesal Civil N° 55, Enero 2018, p. 163.

[18]JIMENEZ, Joao y MONTI, Marco  “Enderezando la hipoteca inversa”. Lima: Gaceta Civil y Procesal Civil N° 55, Enero 2018, p. 164.

[19]LUQUE JIMENEZ, María Del Carmen. “Una nueva modalidad de hipoteca: la hipoteca inversa” Madrid: Revista crítica de Derecho Inmobiliario, año 2009, p. 258.

[20]Ibídem. P. 46.

[21]JIMENEZ, Joao y MONTI, Marco  “Enderezando la hipoteca inversa”. Lima: Gaceta Civil y Procesal Civil N° 55, enero 2018, p. 165.

[22]INEI, Informe Técnico N° 1 Marzo 2018. Situación de la Población Adulta Mayor Octubre-Noviembre-Diciembre 2017.

[23]La figura de la hipoteca inversa viene llevándose a la práctica en países anglosajones como Estados Unidos desde el año 1989, teniendo sus orígenes en el Reino Unido.

[24]Tal como lo menciona el artículo 9 de la Ley N° 30741,  “Régimen de transparencia, suministro de información y asesoramiento”.

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