Por Stephano Mc Gregor, Estudiante del sexto año de Derecho en la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y Asistente legal en el Estudio De la Flor, García Montúfar, Arata & Abogados.
I. INTRODUCCIÓN
El crédito se ha desarrollado a costa de la seguridad del cobro y esta seguridad está dada por distintos tipos de garantía. Estas garantías han ido evolucionando desde ser, por ejemplo, una parte del cuerpo humano al estilo de “El mercader de Venecia” hasta garantías constituidas sobre bienes, cuya ejecución tan solo afecta, prima facie, al patrimonio del deudor.
Quizá la garantía más común es nuestros días es la hipoteca, por la cual se afecta un inmueble para asegurar el cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero[1]. Se trata de un derecho real de garantía[2], cuyo requisito de eficacia[3] es que se inscriba en los Registros Públicos como un gravamen en la partida del bien inmueble que se va a hipotecar. Adicionalmente, la hipoteca no solo garantiza obligaciones cuya existencia ya se ha patentizado, sino que sirve también como instrumento de garantía respecto a obligaciones futuras o eventuales, esto es, obligaciones que aún no se han producido en la realidad.
Señalo que es un requisito de eficacia la inscripción de la hipoteca en los Registros Públicos, porque el hecho de que esta simplemente sea constituida por escritura pública, hace que el negocio jurídico tenga tan solo eficacia inter partes, no teniendo la eficacia erga omnes característica de los derechos reales[4]. Además, el deudor o el garante hipotecario podrán gravar el bien en favor de terceros, pudiendo estos tener un rango preferente en caso inscriban su derecho.
II. CADUCIDAD[5] DE LOS ASIENTOS REGISTRALES
El artículo 3º de la Ley Nº 26639 dispone en su último párrafo que cuando estamos ante gravámenes que garantizan créditos –como es el caso de una hipoteca- la caducidad de los asientos registrales que los contienen operará a los 10 años desde el vencimiento del plazo para el pago de los créditos garantizados con tales gravámenes. Dicho de otro modo, el plazo de caducidad del asiento de inscripción de una hipoteca no operará desde que fuera extendido dicho asiento registral, sino desde que se hubiera dado el vencimiento del plazo para el pago del crédito garantizado.
III. UTILIDAD DE LA RENOVACIÓN DE UN ASIENTO DE HIPOTECA
Las hipotecas y las garantías reales en general tienen una finalidad, podría decirse, de aseguramiento del pago de una deuda. Así, si el deudor incumple con la obligación de pagar lo correspondiente a su acreedor, este último tiene la posibilidad de acudir al Poder Judicial para que, mediante un proceso de ejecución de garantías (proceso ejecutivo y célere, idealmente), el deudor cumpla con pagarle o, de lo contrario, se ejecute el bien inmueble hipotecado. Este proceso, que es un “proceso único de ejecución”, se encuentra regulado en el artículo 720º y siguientes del Código Procesal Civil.
En este punto, es pertinente traer a colación lo dispuesto por el artículo 120 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP[6], cuyo texto es el siguiente:
“La inscripción de los gravámenes a que se refiere el primer párrafo del artículo 3 de la
Ley N° 26639 caduca a los 10 años de la fecha del asiento de presentación del título que los origino. Se encuentran comprendidas dentro de este supuesto las inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento; en éstas deberá entenderse que la obligación es exigible inmediatamente después de contraída, en aplicación del artículo 1240 del Código Civil, salvo que el plazo se hubiera hecho constar en el Registro, en cuyo caso el cómputo se hará conforme al siguiente párrafo.
En el caso de gravámenes que garantizan créditos a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639, la inscripción caduca a los 10 años contados desde la fecha de vencimiento del crédito, siempre que éste pueda determinarse del contenido del asiento o del título. Tratándose de inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones que remiten el cómputo del plazo a un documento distinto al título archivado y dicho documento no consta en el Registro, así como las que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas que por su naturaleza o por la circunstancias que consten en el título no estén concebidas para asegurar operaciones múltiples, sólo caducarán si se acredita fehacientemente con instrumento público el cómputo del plazo o el nacimiento de la obligación, según corresponda, y ha transcurrido el plazo que señala este párrafo, contado desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada.
Lo dispuesto por el artículo 3° de la Ley Nº 26639 no es de aplicación para los gravámenes constituidos en favor de las empresas del sistema financiero”.
De la norma citada se desprende que es necesario renovar el asiento de una hipoteca cuando en la escritura pública de la hipoteca no se ha señalado cuándo vencen las obligaciones garantizadas, dado que se entenderá que dichas obligaciones son exigibles desde que se suscribe la mencionada escritura pública[7]. De igual modo cuando vence el plazo para pagar una deuda garantizada por una hipoteca y dicha deuda no ha sido pagada, dado que ya habrá iniciado el cómputo del plazo de la caducidad de la garantía.
Por ejemplo, imagínese que se ha constituido una hipoteca en los términos del párrafo anterior en el año 2007, por lo que lo natural es que dicha hipoteca caduque en el año 2017, pero resulta que las obligaciones no han sido pagadas. En este caso, el acreedor puede solicitar la renovación del asiento de hipoteca y mantener asegurado el pago de su acreencia. En caso contrario, el deudor hipotecario, luego de operada la caducidad, podría gravar el bien inmueble en favor de terceros[8], los que tendrán preferencia al momento de la ejecución.
A nivel jurisprudencial también se evidencia la importancia de la renovación de un asiento de hipoteca, pues, aunque la deuda no hubiese sido pagada, si es que opera la caducidad, no cabe la posibilidad de que se inscriba la misma garantía. Así lo ha establecido el Tribunal Registral en el XXXII Pleno Registral, al señalar que: “No procede la reinscripción de una hipoteca cuando ésta se canceló por caducidad de conformidad con la Ley Nº 26639”.
Además, aunque no sea necesario, también es posible que se renueve el asiento de una hipoteca que garantice obligaciones eventuales o futuras.
IV. SOBRE EL PROCEDIMIENTO
El artículo 125º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP[9] indica varios requisitos o presupuestos para poder solicitar la renovación de un asiento de hipoteca. A saber:
- Que la solicitud de renovación de asiento de hipoteca se presente antes de que haya operado la caducidad del asiento. La caducidad puede operar aunque no haya sido pagada la obligación.
- Que la solicitud de renovación de asiento de hipoteca sea formulada por aquella parte en favor de la cual se constituyó la misma.
- Una declaración jurada suscrita por el solicitante, con firma certificada (notarialmente, entendemos) donde manifieste que la obligación no se ha extinguido.
- El señalamiento de la partida registral y número de asiento donde se encuentra inscrita la hipoteca.
V. CONCLUSIÓN
Los asientos de inscripción de gravámenes como los de uno hipoteca tienen un plazo de caducidad de 10 años, que puede computarse desde su inscripción o desde que venció el plazo para que se haga efectivo el pago de la obligación. Por ello, en el supuesto que no se haya realizado dicho pago, para que el crédito continúe siendo garantizado, es necesario que se renueve el asiento registral que contiene la hipoteca. En caso contrario, la garantía perdería todo efecto y no podría volver a ser inscrita por el beneficiario de ella.
Lo anterior trae como consecuencia que ya no sea posible ejecutar garantía alguna y, por consiguiente, no se podrá acudir al “célere” proceso de ejecución de garantías, sino a un proceso ordinario. Además, se corre el riesgo de que el deudor se deshaga de sus bienes y devenga en insolvente para pagar la deuda, con lo cual el acreedor no será satisfecho con el cumplimiento de la obligación.
Fuente de la imagen: http://www.revistainmueble.es/2016/05/12/buen-momento-para-negociar-la-hipoteca-a-tipo-fijo/
[1] Primer párrafo del artículo 1097º del Código Civil.
[2] Según Del Risco, por hipoteca podemos entender lo siguiente: “La hipoteca es un derecho real de garantía que recae exclusivamente sobre inmuebles y se constituye con el propósito de asegurar el cumplimiento de una o más obligaciones, propias o de terceros. Es una garantía sin desplazamiento; esto es, no supone la desposesión del deudor. La seguridad en esta garantía no se da a través de la posesión del bien, sino mediante la afectación jurídica del inmueble vía registral, que permite su venta judicial y cobro preferente en caso de incumplimiento de la obligación garantizada”. DEL RISCO SOTIL, Luis Felipe. “La cobertura y vigencia extraordinaria de la hipoteca sábana“. En: Themis. Revista de Derecho Nº 66. Lima: Editorial Themis. 2014. p. 197.
[3] Me refiero a requisito de eficacia y no de validez, debido a que los requisitos de validez se encuentran regulados en el artículo 1099º del Código Civil, y no se señala que uno de ellos sea la inscripción en los Registros Públicos. De otro lado, como la constitución de una hipoteca es por escritura pública, sin asomarse una sanción de nulidad con motivo de su no inscripción en los Registros Públicos, el hecho de que no se inscriba hace a la hipoteca ineficaz.
[4] Una opinión más drástica es la de Gunther Gonzáles, quien señala que: “La hipoteca no inscrita produce el mismo efecto de vincular contractualmente a las partes, quienes no pueden desistirse o retractarse del negocio (art. 1361 del CC), sin embargo, el derecho real no surge, ni siquiera entre las partes, y menos con relación a terceros. Ello implica que el acreedor carece de preferencia, persecución y venta judicial del inmueble, que son efectos típicos de la realidad”. GONZÁLES BARRÓN, Gunther. “Teoría general de la propiedad y del derecho real”. Lima: Gaceta Jurídica. 2018. p. 349.
[5] Según el artículo 2003 del Código Civil, “la caducidad extingue el derecho y la acción correspondiente”. Sin embargo, la cancelación de un asiento registral no extingue ninguna acción (o pretensión, para ser más exactos), porque subsiste la escritura pública de la hipoteca y, en último caso, la vía ordinaria para hacer efectivo el pago de la deuda.
[6] Resolución 097-2013-SUNARP/SN.
[7] En el VIII Pleno Registral se estableció que: “La caducidad de hipotecas cuando el plazo de vencimiento de la obligación garantizada debe contarse desde la entrega del dinero mutuado: Cuando se hubiera pactado que el plazo para devolver la suma mutuada se contaría desde la entrega, y ésta tendría lugar a la inscripción de la hipoteca en el Registro, se presume que la entrega se efectuó según lo acordado y en consecuencia resulta posible determinar la fecha de inicio del cómputo del plazo de caducidad a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639”.
[8] Desde luego, siempre puede gravarlo, pero importa acá la preferencia en el pago.
[9] Artículo 125.-
La renovación de los asientos de inscripción a que se refiere el artículo 3 de la Ley N° 26639, sólo procede cuando a la fecha del asiento de presentación del título de renovación no hubiera operado la caducidad.
La renovación a que se refiere el párrafo anterior se efectuará en mérito a la solicitud formulada por la persona a cuyo favor se hubiera extendido la inscripción, en la que debe constar su declaración jurada con firma certificada en el sentido que la obligación garantizada no se ha extinguido.
El asiento de reactualización de las inscripciones de las sentencias y demás resoluciones a las que se refiere el artículo 3 de la Ley N° 26639, así como de las anotaciones de demanda y demás medidas cautelares a que se refiere el artículo 625 del Código Procesal Civil, sólo podrá ser extendido en mérito a mandato judicial expreso.
