Propiedad no inscrita vs embargo inscrito. La adquisición de inmuebles en el Perú: El embargo y el conflicto de derechos reales vs obligaciones.

¿Qué pasa si quiero evitar el embargo del bien que me pertenece, pero no lo inscribí? ¿Qué es el proceso de tercería? ¿cuál es el derecho que debería predominar en un conflicto de derechos subjetivos entre derechos del acreedor y de el propietario que no inscribió el bien, que tiene su propio derecho real.

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Por María Fernanda Mondragon

La propiedad en el Perú se ha definido como: «‘El poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien” sin embargo cuando se trata de perfeccionar el derecho de propiedad a través de el contrato y su publicidad, se ha caído en un vacío en donde aún no se puede responder a conflictos de derechos subjetivos entre derechos reales y obligacionales cuando existe un embargo y un tercero se ve afectado por esta medida. Existen diferentes posiciones sobre qué derecho debería primar, sin embargo, trataremos de hacer un acercamiento en la legislación peruana sobre propiedad y embargo para poder entender más este conflicto.

Palabras clave: Propiedad, Ejecución forzada, Embargo

Sumario

1.Cómo se adquiere un inmueble en el Perú.2 Conflicto entre derechos y reales y obligaciones. 3. Ejecución forzada en el Perú. 4 tercería de propiedad. 5 jurisprudencia vinculante

  1. Como se adquiere un inmueble en el Perú

Para adquirir una propiedad por transmisión en el Perú, según en art. 949 en el Perú basta con el intercambio de voluntades para perfeccionar la transferencia. Así, Mesinas & Muro, 2010 Indican que no exige conducta alguna para que opere la transferencia de propiedad, esto debe entenderse como que dicha transmisión no deviene del cumplimiento de una obligación la de enajenar a que hace referencia el dispositivo), sino que surge directamente del contrato (2010). Por otro lado, citando a Hugo Forno, las situaciones jurídicas subjetivas, y por tanto las relaciones jurídicas que las conectan, pueden ser de diverso tipo, y la relación de obligación solo es uno de esos tipos de relación jurídica, por lo que no puede seguirse pensando que la obligación es el único tipo de relación jurídica patrimonial. Según Alfredo Bullard, el riesgo que está presente en toda transferencia radica en que podría no transmitirse al adquirente la posibilidad de excluir a los demás, o que la posibilidad de exclusión se dé en términos imperfectos (por ejemplo, que se transmita una propiedad sobre la cual recaía un usufructo o que estaba gravada) (2003).

Lo que significaría que la solución está en la inscripción del bien el Registros Públicos. ¿Cuáles son los pasos para adquirir un inmueble de forma segura según la SUNARP?: a) se debe comprobar la existencia física y el aspecto legal: para poder conocer el propietario registral del bien y si existe una medida cautelar, o en hipoteca o embargado. Es necesario precisar que las medidas cautelares no impiden la transferencia legal del inmueble, pero para poder verificar la información legal es necesario pedir el certificado literal y la copia informativa. b) Para iniciar el trámite se debe ir a la notaría: se debe llevar el certificado literal y el vendedor la acreditación como dueño de la propiedad, declaraciones juradas del impuesto predial. C) En la notaria se redactará la Escritura Pública que contiene el contrato de compraventa. Desde este momento el comprador ya es dueño de el inmueble, pues la ley no exige otro trámite adicional. Sin embargo, la SUNARP recomienda que este trámite no se quede aquí, sino que también se acerque a RRPP para poder verificar e inscribir este negocio jurídico.

  1. Conflicto entre derechos reales y derechos de obligación

Es por eso por lo que se trata de averiguar cuál es el derecho que debería predominar en un conflicto de derechos subjetivos entre derechos del acreedor- como una obligación- y de el propietario que no inscribió el bien, que tiene su propio derecho real.

  1. Ejecución forzada en el Perú

La ejecución forzada está regulada dentro de una forma de ejecución de garantías. Según el artículo 725 del CPC: “la ejecución forzada de los bienes afectados se realiza en las siguientes formas: remate y adjudicación”. Como señala Ledesma: “Mediante esta medida lo que se trata es entregar el bien al ejecutante para que con sus frutos o productos vaya satisfaciendo paulatinamente su crédito” (2010).

Con el embargo lo que se va a pretender es retirar los bienes del deudor para luego rematarlos. Es un juicio ejecutivo es decir para que esto ocurra debe existir una orden judicial a través de una demanda.

  1. Tercería de propiedad

¿Qué pasa cuando hay un tercero que se ve afectado con el remate del bien? Las tercerías son incidentes dentro del juicio, por los cuales un tercero ajeno al juicio se ve afectado de alguna forma por las actuaciones realizadas por el mismo. Lo que se obtiene es una preferencia de pago.

Las tercerías sólo se pueden interponer una vez que haya empezado un embargo sobre los bienes del deudor.

Se ha criticado mucho que los acreedores de hipoteca pagan tasas más bajas puesto que hay más seguridad de garantía, y ellos podrían tener los mejores derechos de persecución, de preferencia y de venta judicial, mientras que el acreedor personal paga tasas más altas pues podría sufrir el problema el problema de que un tercero afecte su derecho

¿Qué pasa si quiero evitar el embargo del bien que me pertenece, pero no lo inscribí? Demando para que el juez levante el embargo y se tiene que acreditar: con documento de fecha cierta de transferencia de propiedad. En su defecto la escritura pública.

Aquí viene la confrontación entre: mejor derecho de propiedad y crédito. También se debe tener en cuenta que se debe probar la buena fe y no solo la buena fe de conocimiento que es la que está en RRPP, sino que también se debe probar la buena fe de diligencia que sería comprobar que el bien existe y que es la persona que aparece el RRPP el verdadero propietario.

  1. Jurisprudencia vinculante:

El VII Pleno Casatorio Civil (CASACIÓN N° 3671-2014, LIMA) dio al fin una solución vinculante sobre el tema, sin embargo, ha sido sumamente criticado ya que se concluye que: “artículo 2022 del Código Civil no refleja en modo alguna una opción registral clara y concreta, lo que hace concluir que, en realidad, el legislador ha optado por un criterio distinto, no sustentado en el registro. Por consiguiente, el conflicto normado en la segunda parte del citado artículo 2022 no puede resolverse aplicando criterios registrales.”

También señala que: “Con relación a que la protección de la propiedad no inscrita atenta contra la finalidad de los registros públicos y facilita los actos de fraude, también se ha expuesto en esta resolución la necesidad de se adopten cambios normativos para dar una mejor solución a este particular conflicto de derechos, que haga primar el registro público”.

Ha generado debate ya que muchos juristas afirmas que lo debería primar es la obligación, mientras que otros afirman que se debe tomar en cuenta la realidad de informalidad en la que vivimos, y ya que la ley no indica que se debe necesariamente inscribir la propiedad en la SUNARP no debería existir mayor conflicto para decidir.


Fuente de Imagen: jurisconsultossas.blogspot.com

BIBLIOGRAFÍA:

Bullard, A. (2003). El análisis económico de las instituciones legales. Lima: Palestra editores.

CASACIÓN N° 3671-2014, LIMA.

Ledesma, M. (2010). Comentarios al Código Procesal Civil. Lima: Gaceta Jurídica.

Mesinas, F., & Muro, M. (2010). CODIGO CIVIL COMENTADO. Lima: Gaceta Jurídica.

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