La decisión del consumidor inmobiliario frente a la información que recibe: Análisis de la resolución N.°1233-2015/SPC-INDECOPI

Un reciente criterio emitido por el Indecopi viene reivindicando lo que en la práctica constituía una infracción a las normas del Código de Consumo y una vulneración a los derechos de los consumidores.

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Por Vladimir Balboa Chavez, estudiante de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, miembro principal y ex subcoordinador de fiscalización del Grupo de Estudios de Derecho Inmobiliario (GEDI) de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y practicante en la SUNARP.

Al celebrar un contrato sobre una propiedad o propiedades, o en general estableciendo relaciones patrimoniales, es común que los particulares rijan sus intereses por lo establecido en el Código Civil. Eso en principio, pero el hecho de que, dada la habitualidad de la actividad de una las partes, normalmente el vendedor, y la particular desinformación de la otra, el consumidor, sobre determinado bien o servicio a contratar, ha ocasionado que se desarrolle el llamado de los consumidores. Este surge ante la insuficiencia del Código Civil para contemplar ciertos contratos entre particulares, pero que son tan recurrentes en la actividad económica en masa que se desarrolla, que genera asimetría informativa. La autoridad encargada de velar por los intereses de los consumidores y de la competencia en el mercado en general es el Indecopi (Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y la Protección de la Propiedad Intelectual). De este modo, en ejercicio de sus facultades esta institución se viene pronunciando sobre la venta de productos inmobiliarios realizadas a consumidores con interés no solo económicos. Un reciente criterio emitido por el Indecopi viene reivindicando lo que en la práctica constituía una infracción a las normas del Código de Consumo, y una vulneración a los derechos de los consumidores.

Se trata de la Resolución N.°1233­-2015/SPC-­INDECOPI, emitida por la Sala Especializada en Protección al Consumidor, el cual se pronuncia sobre temas de índole inmobiliario, que involucra, entre otros aspectos, caracteres concernientes a las áreas ofertadas al público y a las áreas suscritas en el contrato.

Análisis

El análisis de la resolución comienza por puntos como la idoneidad y la información en los términos del Código de Protección y Defensa al Consumidor –figuras jurídicas, a nuestro parecer, entrelazadas dada su comprensión en las normas de Protección al Consumidor–, continua con los principios que sobre la materia se encuentran contenidos en sus fundamentos (algunos de manera implícita), y culmina con algunos criterios sobre la oferta y la modalidad del contrato de compraventa con el interés de llegar a la ‘información’ que el consumidor pueda considerar esencial e idónea para la adquisición de productos inmobiliarios. Para ello, también deberemos tener en cuenta lo que la Sala considera que lleva al consumidor a tomar una decisión.

Para empezar, la idoneidad en el Código vigente es definida como la correspondencia o conformidad entre el producto que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe. Anteriormente, en la antigua Ley de Protección al Consumidor, se diferenciaba la conformidad y la idoneidad; desarreglo, no obstante, que se reconducía a un mecanismo de tutela de la idoneidad y la conformidad que se entretejían, pues de acuerdo con el ordenamiento y otras legislaciones en común, la información que se ha otorgado al consumidor es muy relevante, ya que según el enfoque neoliberal este sujeto(consumidor) es un homo economicus, quién toma sus decisiones con base en la información necesaria que tiene, puesto que de esta manera su decisión será eficiente para satisfacer sus propios intereses[1]. Otro punto regulado por el Código especial es el tratamiento a la información[2] con el fin de reducir la asimetría de información presente en el propio consumo.

Los artículos 18[3] y 19[4] del Código del Consumidor nos indican que esta reciprocidad esperada por un consumidor[5] al recibir su producto atiende a lo que se le hubiera ofrecido, la publicidad e información transmitida. Asimismo, teniendo en cuenta los factores mencionados por dichos artículos, la idoneidad es evaluada en función a la naturaleza del producto o servicio y a su disposición para satisfacer la finalidad para la cual fue puesta en el mercado.

Del mismo modo, se establece una responsabilidad administrativa del proveedor por la idoneidad y calidad de los productos y servicios ofrecidos con todas las características ya anotadas. En ese sentido, cuando se celebre una venta de un inmueble: un departamento, ático, dúplex, etc; entre una parte vendedora[6], inmobiliaria o constructora, y un consumidor, el bien será considerado como producto, y como tal, debe coincidir con las características de lo ofertado en la publicidad (el vendedor responde por ello), sin perjuicio de lo indicado en el contrato, en tanto se da una especial vinculación entre ambos. Entonces, la información así transmitida será esencial a los intereses del consumidor, en tanto genera verdaderas expectativas en base a la información (que considera) relevante. Al respecto, Espinoza considera que “existen supuestos en los cuales los tipos jurídicos de información e idoneidad pueden estar estrechamente vinculados, pues, una potencial infracción del primero devendrá razonablemente en la vulneración de este último. En efecto, se tratan de casos en los que la omisión o error al trasladar determinada información indefectiblemente causará que el producto o servicio otorgado no sea idóneo, esto es, generará una afectación a la legítima expectativa de un consumidor”[7].  En esa línea, la Sala o sus órganos, a efectos de atribuirle responsabilidad al proveedor, debe atender a aquel tipo jurídico infringido que se manifieste primero, pues sino se estaría imputando responsabilidad respecto de dos tipos jurídicos que se configuran causalmente (doble sanción por una misma infracción).

Continuando con el análisis, de los fundamentos de la decisión se desprende que la compraventa inmobiliaria pasa por dos momentos claves para todo consumidor: el momento de la oferta, cuando nos transmiten información a través, por ejemplo, de una proforma; y el momento de la suscripción del contrato, durante el iter contractual las medidas métricas influyen en la decisión del consumidor inmobiliario. El primer momento estimamos de particular relevancia mencionar en el siguiente punto.

La información ofrecida

En segundo lugar, basta que, en la comunicación de la información por el vendedor, sea contenida en un contrato, proforma, o cual otro medio idóneo que lo publicite, se especifique las características, detalles, y condiciones de lo ofrecido para que estos adquieran valor especial que pruebe cual es el producto que el consumidor esperaba. El Código supone que la información que nos es transmitida cumple con ser oportuna, veraz y de fácil acceso, y que por eso condiciona nuestra decisión; la actuación de los consumidores y proveedores en el mercado, conforme al ámbito de vigencia del presente cuerpo legal, debe adecuarse con el principio de la buena fe, de confianza y lealtad entre las partes[8]. Ello no contradice la protección que simultáneamente se procura al consumidor: en tanto se busca corregir la asimetría de información, el Estado ejerce una acción tuitiva a favor de los este, bien en caso de duda insalvable en el sentido de las normas bien en los alcances de los contratos por adhesión y en las cláusulas generales, su interpretación no puede perjudicarlos[9]. En el caso bajo análisis, el rol de la idoneidad es que aquello que se ofreció, informado en el contrato y/o en la proforma en tanto brinden las características y detalles especificados por el vendedor, sea lo que efectivamente reciba el consumidor. Coincidimos con la Sala, cuando establece que ambos no se desvinculan, sino que se pondrá particular interés en aquel que tenga mayores especificaciones y que generen una convicción (información relevante) en el sentido de que es lo que esperaría un consumidor de buena fe, de acuerdo a los fines que persigue con el producto, y no se valga de un error evidente. En fin, en algunos casos las proformas serán determinantes y en otras no, según generen una expectativa en el consumidor[10].

Quisiéramos explayarnos un poco en este punto: el principio de buena fe y el de pro consumidor. Con ocasión de una compraventa de un vehículo[11], la Sala no amparó la pretensión del denunciante por cuanto este se valió de un error fácilmente identificable. Un consumidor motivado por la oferta de un automóvil (Mazda 3 Sport) vista en un diario, se acercó al establecimiento con el fin de comprarlo, no obstante, la tienda al corroborar el precio del anuncio con el precio final del producto notó que en dicha publicidad se cometió un error mecanográfico, por lo que se le alcanzó el precio corregido; el consumidor, por su parte, denunció falta de idoneidad e información[12], al no cumplirse con lo ofertado. El precio correcto resultaba con la resta de unos montos consignados en el anuncio como “precio normal” y “bono de descuento”, operación verificada en otros modelos de vehículos que figuraban con la misma promoción del anuncio. El denunciante al advertir que no era posible determinar el precio real del vehículo (porque el error era notorio) debió acceder a otras fuentes para tomar conocimiento del precio correcto, lo cual hizo, siendo informado (cuando se apersonó al establecimiento) que el precio de oferta en la publicidad contenía un error material. El artículo 19° del Código establece la responsabilidad del proveedor por la falta de calidad e idoneidad de los productos ofrecidos, el incumplimiento de la regulación sobre el particular, y, en general, la información puesta en conocimiento o al alcance del consumidor. Asimismo, corresponde a la Comisión de Protección aplicar de forma debida el principio pro consumidor, dado ante la existencia de una duda en la interpretación de normas o en el contenido de los contratos por adhesión, incluso (consideramos) respecto de la interpretación de la publicidad como la información que es[13]. Sin embargo, en el caso particular, no se podría afirmar que se defraudaron las expectativas del denunciante, toda vez que de una apreciación integral del anuncio (incongruencia en los datos señalados) materia de denuncia se evidenciaba que este contenía un error mecanográfico respecto al precio final. Distinto hubiese sido el caso si es que en un anuncio se consigna un precio único de un automóvil ofertado y al consumidor se le niega la venta del bien a dicho precio, en dicho escenario se estaría afectando las expectativas del consumidor.

Compraventa ad corpus y bien futuro

En línea con la resolución, en tercer punto, veremos que la compraventa ad corpus[14] o en bloque es aquel en el cual se fija el precio en función del bien y tal como se encuentra (como un cuerpo cierto y determinado). Al revisar la mayoría de los contratos de venta de inmuebles podemos observar fácilmente que esta modalidad es la preferida a ser pactada, la extensión efectiva del inmueble no es tomada en consideración por caracteres diversos de los de su extensión, lo cual es, hasta cierto punto, indiferente. Borda al respecto complementa que: “[…] luego de individualizar el inmueble por su ubicación, se den también las medidas, agregándose ‘o lo que más o menos resulte entre muros’. La jurisprudencia ha resuelto reiteradamente que este agregado u otro equivalente significa que las partes han entendido vender ad corpus y que, por tanto, no pueden formularse reclamaciones recíprocas fundadas en que el inmueble tiene mayor o menor superficie que la indicada, a la cual debe atribuirse un alcance simplemente ilustrativo”[15]. De igual forma, en la Exposición de Motivos de este artículo, la Comisión Revisora del Código Civil[16] señaló lo siguiente:

“(…) Cuando la compraventa se pacta ad corpus, sin indicación de superficie del bien, si se trata de inmueble construido, es suficiente con su identificación a través de indicar la calle, su número, ciudad, o la designación de la ficha de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Si se trata de un lote de terreno, basta con la indicación de la manzana, el número de lote, el nombre de la urbanización, o la indicación de la ficha de su inscripción en el Registro.

(…) la doctrina tradicional ha entendido que, sea cual fuera la extensión o cabida que el bien tenga y cualquiera que sea la diferencia con lo expresado, tendrá que pagarse el precio de venta acordado, no pudiendo este reajustarse en ninguna forma”.

Para la doctrina que vengo citando, en la venta ad corpus, el área o la extensión no es relevante pese a que pueda pactarse sobre terrenos urbanos, en tanto así lo determinaron los particulares. No obstante, no debemos olvidar que, en muchos casos, en el ámbito de los contratos de consumo, el consumidor tiene intereses por los que específicamente desea el bien (en su mayoría para vivienda, habitación), lo que lo motiva a fijarse no solo en las características (a veces indisponibles), sino también en sus dimensiones. AMAYA nos lo reitera al reconocer que “el consumidor no sólo busca productos o servicios idóneos (según los términos de las normas del Código), sino también productos de calidad y con ello, bienes o servicios que no generen insatisfacción, disonancia o arrepentimiento, pues estos aspectos negativos hacen que los consumidores desconfíen de los proveedores, alterando sus decisiones presentes y futuras, distorsionando el mercado en general”[17]. La sala tomo en cuenta no solo ello sino también el contexto anterior que puede influir en el entendimiento actual del art. 1577 del Código Civil. Dicho dispositivo data del año 1984, y obedece a una realidad distinta a la regulada en el Código de Protección y Defensa del Consumidor, debido a ello resultaba mucho más compatible con los bienes comercializados (fundos, fincas, terrenos), si consideramos la geografía y lo accesible del lugar en aquella época. Siendo así, concordamos en que la venta ad corpus encuentra su razón de ser en la interpretación histórica dada por la Sala. Sumado a ello, según la resolución, la denunciada no entregó alguna otra información veraz que permitiera conocer las características del inmueble que la denunciante estaba adquiriendo: por ejemplo, los planos del inmueble. Es así como Sala consideró que no resulta idóneo que un proveedor ofrezca al consumidor un producto con determinado metraje y luego se lo entregue con medidas distintas a las ofrecidas[18], esto independientemente de que se presente la diferencia mayor a la décima parte preceptuada por el art. 1577 del C.C. Ergo, el no cumplir con el metraje ofrecido afectaría el deber de idoneidad y el derecho de información.

En la práctica de los negocios de venta de inmuebles es frecuente que las empresas vendedoras/constructoras destaquen profesionales e instrumentos tecnológicos que puedan fijar la dimensión precisa trazada sobre un plano, el área, y la distribución de un inmueble. El consumidor está en una situación de desventaja y debilidad estructural por la información que pueda recibir de aquellos, en esa medida “se afirma incluso que cuando se compra un departamento en proyecto, y en derecho como bien futuro, ya existe un plano que tiene establecido el área y la distribución exacta de los inmuebles”[19].

Líneas arriba apuntamos que el consumidor asume fines y expectativas a satisfacer con cada producto esperado, siendo estos legítimos y dignos de apreciación por el ordenamiento jurídico[20]; la idoneidad al evaluar el bien futuro (o bienes) predispuesto en el mercado para satisfacer la finalidad atribuida puede presentar dos situaciones: una ex ante (lo que un consumidor espera) y otra, ex post (lo que efectivamente recibe). Estando a lo mencionado, un consumidor podría pensar que como se trata de un bien futuro, el objeto puede variar y que los vendedores se ven limitados para tomar provisiones al respecto, empero ello no es tan cierto. Con respecto a la situación ex ante de los bienes, Diez-Picazo[21] nos comenta:

«En todos los casos en los que el contrato recae sobre cosas futuras los contratantes asumen la obligación de realizar todas aquellas actividades necesarias y que estén a su mano para lograr que la cosa futura llegue a tener existencia real y, al mismo tiempo, a omitir todas aquellas actividades que pongan en peligro o que impidan la futura existencia de la cosa”. Esto resulta aplicable con respecto al despliegue o no de su eficacia al momento de ejecutar el Contrato: tanto si exista el bien (emptio rei sperate), cuanto una de las partes asuma el riesgo de que el bien no llegue a existir (emptio spei)”. Efectivamente, quién en mejor posición y capacidad necesaria que la inmobiliaria o constructora para entregar un departamento de acuerdo con lo ofrecido.

Los otros principios en los contratos inmobiliarios

Para concluir, al resolver, la Sala también se sirve de otros principios a parte de los de buena fe, pro consumidor, y protección mínima ya mencionados y contemplados en el Código de Protección y Defensa al Consumidor. Si bien encontramos referencias implícitas de ellos, podemos atender a sus características y efectos apuntados en la resolución. Así tenemos el principio de transparencia (art. V.3) en virtud del cual los proveedores se encuentran en la obligación de generar una plena accesibilidad a la información; el principio de corrección de la asimetría, por el cual se busca corregir las malas prácticas de las constructoras y las desventajas para el consumidor producto de la asimetría informativa. Si nos dirigimos al capítulo IV del Código veremos que sus arts. 76 y 78[22] contemplan la información mínima contenida en un contrato sobre inmuebles que garantice una protección adecuada al consumidor, y de ello, deduciremos que el metraje o área es una característica esencial del inmueble, lo que en su mayoría nos determina a decidir el comprarlo o no.

Conclusiones

De lo tratado, anotaremos las siguientes conclusiones:

La primera conclusión importante es que debemos tener en cuenta la relación de causalidad que existe entre las figuras de la idoneidad e información, la imputación que de ambos atribuye la Sala, y el contenido que se les viene dando a fin de que no se vulneren los derechos y garantías del consumidor.

La compraventa ad corpus evidentemente adquiere un nuevo sentido por los criterios expuestos en la resolución; también hay que tener presente que la normativa debe ser interpretada de acuerdo con la época y las necesidades que busca cubrir. De igual forma, viene a bien recordar que el título preliminar del Código Civil prevé su aplicación supletoria en relaciones y situaciones jurídicas reguladas por otras leyes especiales como el Código de Protección del Consumidor, en tanto este favorece al consumidor al considerar el área ofrecida, una esencial que condiciona su decisión.

Al momento de decidir, la Sala debe seguir poniendo atención al principio de protección mínima fijado en el Código. En general, la posición de debilidad del consumidor también se puede presentar en otras áreas del mercado, y el Indecopi debe evaluar las conductas similares que pueda tener el proveedor, siempre bajo un comportamiento acorde con el principio de buena fe.


Referencias:

[1] MERINO Acuña, Roger. La idoneidad del producto y servicio en la ley de protección al consumidor. Análisis de los derechos de reparación, restitución y devolución. Diálogo con la jurisprudencia, 2007, p. 365-382.

[2] Art. 1.b Derecho a acceder a información oportuna, suficiente, veraz y fácilmente accesible, relevante para tomar una decisión o realizar una elección de consumo que se ajuste a sus intereses, así como para efectuar un uso o consumo adecuado de los productos o servicios.

En igual sentido el art. 2.- Información relevante.

[3] Art. 18.- Idoneidad. Se entiende por idoneidad la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en función a lo que se le hubiera ofrecido, la publicidad e información transmitida, las condiciones y circunstancias de la transacción, las características y naturaleza del producto o servicio, el precio, entre otros factores, atendiendo a las circunstancias del caso.

La idoneidad es evaluada en función a la propia naturaleza del producto o servicio y a su aptitud para satisfacer la finalidad para la cual ha sido puesto en el mercado.

Las autorizaciones por parte de los organismos del Estado para la fabricación de un producto o la prestación de un servicio, en los casos que sea necesario, no eximen de responsabilidad al proveedor frente al consumidor.

[4] Art. 19.- Obligación de los proveedores. El proveedor responde por la idoneidad y calidad de los productos y servicios ofrecidos; por la autenticidad de las marcas y leyendas que exhiben sus productos o del signo que respalda al prestador del servicio, por la falta de conformidad entre la publicidad comercial de los productos y servicios y éstos, así como por el contenido y la vida útil del producto indicado en el envase, en lo que corresponda.

[5] Un consumidor que actúa con la diligencia ordinaria según las circunstancias del caso. En otro sentido, BULLARD considera un consumidor razonable en el entendido que proteger consumidores individuales puede llevar a desproteger a los consumidores en su conjunto. De allí la importancia de generar incentivos para una conducta razonable. En “BULLARD, Alfredo. ¿Es el consumidor un idiota? El falso dilema entre el consumidor razonable y el consumidor ordinario. Revista de la Competencia y la Propiedad Intelectual N°10, p. 57

[6] Artículo IV. 2. Proveedores. – Las personas naturales o jurídicas, de derecho público o privado, que de manera habitual fabrican, elaboran, manipulan, acondicionan, mezclan, envasan, almacenan, preparan, expenden, suministran productos o prestan servicios de cualquier naturaleza a los consumidores.

[7] Resolución N.°2623-2018/SPC-INDECOPI, f. 12. Voto en discordia parcial del señor vocal Juan Alejandro Espinoza Espinoza.

[8] CPDC. Artículo V.- Principios 5. Principio de Buena Fe.

[9] CPDC. Artículo V.- Principios 2. Principio Pro Consumidor

[10] En el ámbito probatorio corresponderá la carga de la prueba al vendedor si ofreció menos de lo que es usual en el mercado, y al consumidor, si fue más de lo que es usual para el producto o servicio.

[11] Resolución N.°2379-2013/SPC-INDECOPI

[12] En este caso, el proveedor publicó una Fe de Erratas a los tres días de advertido el error mecanográfico en torno a dicho aviso materia de denuncia. Cosa que no sucedió con el proveedor inmobiliario, en tanto siguió generando una expectativa en el consumidor, incluso después de celebrado el contrato.

[13] La publicidad cumple una labor informativa. En ese sentido: Resolución N.° 0916-2011/SC2-INDECOPI y Resolución N.° 0985-2018/SPC-INDECOPI

[14] Código Civil. Compraventa ad corpus o en bloque

Art. 1577.- Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida, aun cuando esta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es diferente.

Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional.

[15] BORDA, Guillermo. Manual de contratos. Editorial Perrot. Buenos Aires, 1973.

[16] COMISIÓN REVISORA DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO. BIGIO CHREM, Jack. Exposición de Motivos oficial Código Civil Peruano de 1984.

[17] AMAYA Ayala, Leoni. La muerte del deber de Idoneidad. En: Diálogo con la Jurisprudencia N°173. 2013. p. 145.

[18] De la resolución bajo comentario tenemos que los denunciantes alegaron que la inmobiliaria primero les ofreció un departamento de 142 m2 y luego en el contrato de compraventa se estableció como área aproximada 138 m2. Posteriormente se conminó a los denunciantes a suscribir una adenda que establecía como nuevo metraje el total de 136.09 m2, en vista de que no querían perder lo que abonaron como adelanto.

[19] CARBONELL, Esteban. El deber de idoneidad en los contratos inmobiliarios. Jurídica: Suplemento de Análisis legal de El Peruano. N.°767. Lima, 2020. Pág. 4-5.

[20] AMAYA Ayala, Leoni, op. cit., p. 145.

[21] DÍEZ-PICAZO en el contrato en general. DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Comentarios a la sección primera del libro VII del Código Civil. Tomo I. Palestra Editores, 3era ed., Lima, 2017, p. 765.

[22] Código de Protección y Defensa del Consumidor.

Artículo 76.- Protección del consumidor en contratos inmobiliarios.

Artículo 78.- Información mínima del contrato de compraventa

Fuente de imagen: Mercado negro

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