Prescripción adquisitiva de dominio en sede notarial y las oposiciones de mala fe

El autor analiza la prescripción adquisitiva de dominio de predios urbanos tramitados en sede notarial.

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Por David Rubio Alcántara, estudiante de Derecho en la PUCP y asociado ordinario de THEMIS.

La propiedad es el derecho real por excelencia y se caracteriza por ser absoluto, exclusivo y perpetuo. Su carácter absoluto refiere a la mayor cantidad de facultades o atributos posibles (usar, disfrutar, disponer y reivindicar) que le confiere a su titular; es decir, es el derecho más completo -no ilimitado- que la persona puede tener sobre las cosas. Asimismo, es un derecho que nace para tener un aprovechamiento autónomo (exclusivo) y no se requiere ejercerlo para conservarlo; es decir, no se extingue por el no uso (perpetuo).

Las formas o modalidades de adquirir la propiedad se clasifican en dos grupos: derivativas u originarias. Los modos derivados son aquellos en donde el nuevo titular adquiere la propiedad mediante la transferencia del derecho realizada por el antiguo titular. Con respecto a los modos originarios, son aquellos donde la propiedad se adquiere por un hecho propio del poseedor, en donde puede no existir una transferencia de la misma o existir una transferencia con defectos de forma o de fondo, pues la prescripción adquisitiva de dominio sanea estos defectos.

¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio?

Un modo originario de adquirir la propiedad es la prescripción adquisitiva de dominio o usucapión. Al respecto, el artículo 950 del Código Civil dispone que:

Artículo 950.- La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.

Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.

Es decir, el poseedor adquiere el derecho de propiedad inmueble por efecto del transcurso de cierto lapso de tiempo y la existencia de una posesión cualificada (como si fuera propietario). Sucede lo mismo con la prescripción adquisitiva de bien mueble, con la diferencia de que el plazo es de cuatro y dos años, respectivamente.

Asimismo, es necesario precisar que la eficacia de la prescripción adquisitiva emana del cumplimiento del plazo, no de la sentencia judicial o declaración notarial. No obstante, el artículo 952 del Código Civil les otorga una función esencial: cancelar el derecho del antiguo dueño e inscribir la propiedad en el registro respectivo. De allí se desprende el carácter originario de la prescripción contra tabulas.

Además de ser un modo de adquirir la propiedad, la prescripción adquisitiva es un instrumento de prueba de la propiedad; es decir, “tiene también como función la de servir como medio de prueba de la propiedad, siendo esta su principal función y la que más se utiliza” (Berastain, 2020, p. 365). Del mismo modo, Avendaño Arana indica lo siguiente:

“Sin embargo, consideramos que la prescripción adquisitiva juega un rol más importante, la de servir de medio de prueba de la propiedad, siendo esta la función que más se utiliza. Aquella que sirve para que el propietario pruebe o acredite su derecho de propiedad, ya que su inexistencia conllevaría una imposibilidad de acreditar el derecho de propiedad” (2016, p. 13).

Desde sus inicios la prescripción adquisitiva de dominio se tramitaba en sede judicial; sin embargo, a partir de la dación de la Ley N° 27157 publicada en el Diario Oficial El Peruano el 19 de julio de 1999, el Estado estableció una competencia alternativa para que el ciudadano que desea prescribir predios urbanos pueda elegir entre la vía judicial o notarial.

Nos corresponde, en el presente artículo, enfocarnos en la prescripción adquisitiva de dominio de predios urbanos tramitados en sede notarial.

Requisitos de la prescripción adquisitiva de dominio

Los primeros requisitos para adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva que saltan a la vista son la posesión cualificada y el cumplimiento de cierto lapso de tiempo, tal y como lo establece el artículo 950 del Código Civil. La posesión cualificada es aquella que se ejerce como propietario de manera continua, pacífica y pública.

La posesión continua hace referencia a la permanencia del poseedor en el bien durante el lapso de tiempo establecido sin disrupciones. Oliver Rengifo (2018) indica que el poseedor se vale de la conservación de la posesión y la presunción de continuidad de la posesión, estipuladas en los artículos 904 y 915 del Código Civil respectivamente, para acreditar la continuidad de su posesión sin disrupciones (p. 147).

Asimismo, la posesión pacífica alude a que su ejercicio se encuentra exento de violencia tanto física como psicológica; es decir, el poseedor debe mantenerse en el bien sin ningún tipo de conflicto. Además, de manera concordante, en caso el poseedor haya ocupado el bien mediante el uso de la fuerza, el plazo posesorio empezará a computarse desde el cese de la misma.

Por su parte, la publicidad de la posesión hace referencia a la realización notoria (conocible) de la misma en relación con el uso cotidiano del bien. En otros términos, no califica como pública aquella posesión que impide su conocimiento por realizarse de manera oculta o clandestina puesto que la publicidad se materializa en actos que realiza el poseedor de manera directa o indirecta que son por los ciudadanos. Por ejemplo, contratar servicios de electricidad y agua potable, pagar el impuesto predial, arrendar el predio, contratar un guardián, entre otros.

Por último, la posesión se debe ejercer como propietario (animus domini); es decir, de manera semejante a lo que haría un propietario con sus bienes. En este sentido, el poseedor no solo debe considerarse propietario en tanto no reconoce en otro un derecho superior al suyo, sino que debe comportarse como tal.

Por otro lado, el segundo párrafo del artículo 950 del Código Civil estable que la propiedad se adquiere mediante prescripción adquisitiva de dominio a los cinco años en caso medien justo título y buena fe. Entonces, ¿a qué se refiere con justo título? ¿cómo debemos entender la buena fe?[1]

De acuerdo con Berastain, el justo título constituye un acto jurídico que “cumple con todos los requisitos establecidos en el artículo 140 del Código Civil para considerarlo un acto válido, pero que no produce efectos traslativos de propiedad porque el que actúa como enajenante carece de facultad para hacerlo” (2020, p. 372).

Dicho de otro modo, el justo título es un acto jurídico válido (compraventa, donación, etc.) que tiene como único defecto la ausencia de facultad de disposición por parte del enajenante, razón por la cual es ineficaz.

Conjuntamente, para acceder a la prescripción adquisitiva ordinaria o corta se exige del poseedor una “buena fe diligencia”; es decir, un estándar de actuación diligente. Al respecto, Berastain Quevedo indica lo siguiente:

“La buena fe no es solamente una ‘creencia’ fundada en un estado psicológico (meramente interno) del poseedor. La buena fe sí es creencia, pero debe responder al modo de actuar honesto de la persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse en un error inexcusable, pues existe un deber social de actuar diligentemente” (2020, p. 372).

Finalmente, el artículo 505 del Código Procesal Civil establece una serie de requisitos procedimentales para la prescripción adquisitiva de dominio. Al mismo tiempo que el artículo 5 de la Ley N° 27333 desarrolla el procedimiento del trámite notarial de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva.

Competencia notarial para la tramitación de la prescripción adquisitiva

Como todos tenemos conocimiento, el Poder Judicial peruano tiene elevada carga procesal, lo cual perjudica en alguna medida la expectativa de la ciudadanía de resolver sus conflictos o incertidumbres jurídicas en plazos medianamente razonables.

Frente a este problema que se presenta en la mayoría de juzgados y a fin de descongestionar los despachos judiciales, el Estado peruano, a través de la promulgación de la Ley N° 26662 (Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos) el veinte de septiembre de 1996, estableció la vía notarial como competencia alternativa al Poder Judicial respecto de asuntos no contenciosos; es decir, aquellos donde no existe conflictos de intereses ni contrapartes.

El propósito de esta ley es disminuir la carga de los juzgados y reducir el tiempo y los costos que implica un proceso judicial. Sin embargo, la presente ley inicialmente no facultaba tramitar ante Notario la prescripción adquisitiva de dominio, sino únicamente los siguientes asuntos no contenciosos:

Artículo 1.- Asuntos No contenciosos. – Los interesados pueden recurrir indistintamente ante el Poder Judicial o ante Notario para tramitar según corresponda los siguientes asuntos:

    1. Rectificación de partidas;
    2. Adopción de personas capaces;
    3. Patrimonio familiar;
    4. Inventarios;
    5. Comprobación de Testamentos;
    6. Sucesión intestada.

Es recién con la promulgación de la Ley N° 27157 que el legislador peruano permite al poseedor tramitar el proceso de prescripción adquisitiva de dominio en sede notarial. Ergo, la presente ley refiere únicamente a la prescripción de terrenos con declaratoria de fábrica por regularizar. Es por ello que la ley se denomina “Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común”.

Posteriormente, con la promulgación de la Ley N° 27333, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 30 de julio de 2000, el legislador faculta al Notario la tramitación de prescripciones adquisitivas de predios urbanos sin edificación. En este sentido, el literal k) del artículo 5 indica que “El presente trámite comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones”.

Más adelante, a través de la promulgación del Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA se faculta tramitar ante Notario la prescripción adquisitiva de predios no inscritos en Registros Públicos. Como prescribe la norma, “Procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de diez (10) años, esté o no registrado el predio”.

No obstante, a pesar de las modificaciones legislativas, sigue proscrito tramitar por vía notarial la prescripción adquisitiva de dominio de predios ubicados en zonas rurales. Este proceso es de competencia exclusiva del Poder Judicial; pero en nuestra opinión no existe razón alguna para que los Notarios peruanos no puedan tramitar la prescripción adquisitiva y rectificación de área y linderos de predios rurales, puesto que la parte técnica corresponde al profesional experto (ingeniero civil o arquitecto) y la visación a la oficina competente de los Gobiernos Regionales.

Prescripción adquisitiva en sede notarial y las oposiciones de mala fe

El artículo 5 de la Ley N° 27333 desarrolla el proceso del trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio. Nos compete desarrollar aquellos incisos concernientes a las notificaciones (obligatorias y facultativas) de la solicitud y la existencia de oposición alguna dentro del plazo establecido.

Con respecto a las notificaciones obligatorias, el literal c) del artículo 5 establece que el Notario debe enviar publicar, en el Diario Oficial El Peruano y diario local autorizado, el resumen de la solicitud por tres veces con un intervalo de tres días entre ellas. Asimismo, como lo establece el literal d), el Notario debe notificar a los interesados y colindantes, además de colocar carteles en el inmueble materia de prescripción.

Asimismo, respecto de las notificaciones facultativas, el literal c) también prescribe que el Notario “solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud”; sin embargo, esta anotación no será posible si el predio a prescribir no está registrado, además la ley no sanciona con nulidad del procedimiento si el Notario no efectúa la anotación de la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio predial.

El literal f) indica que transcurridos veinticinco (25) días desde la última publicación el Notario elevará a escritura pública la solicitud de declaración de adquisición de la propiedad y se presentará a Registros Públicos para inscripción. Sin embargo, en caso medie oposición de algún tercero, el Notario dará por finalizado el trámite en curso como lo establece el literal g).

La regulación actual no faculta al Notario calificar la oposición ni permite su derivación al Juez; por el contrario, tiene como consecuencia la finalización del trámite de prescripción adquisitiva. De esta disposición normativa se ha generado una problemática que obstruye la continuidad del trámite en los despachos notariales. Como expresa el catedrático y Notario de Lima Zárate Del Pino, “de esa oposición a la que no se exige expresión de causa se han aprovechado personas inescrupulosas (…), condicionando a los solicitantes el retiro o desistimiento de esa oposición contra el pago de una contribución indebida” (2018, p. 44-45).

El suscrito está totalmente de acuerdo con la posición del maestro Zárate Del Pino por cuanto la ley proscribe el abuso del derecho y el hecho de que no se requiera la acreditación fáctica y jurídica de la oposición abre la puerta a su indebida y delictiva utilización, por parte de algunos terceros opositores sin derecho alguno. Es por ello que, para resolver esta crítica situación, es urgente la modificación del literal g) del artículo 5 de la Ley N° 27333.

Propuesta legislativa 

La propuesta legislativa respecto de la modificación del inciso g) contempla que la oposición presentada vaya acompañada de pruebas instrumentales y, en caso exista, el Notario tenga la facultad de derivarla al Juez civil competente para su calificación.

Así tenemos como antecedente legislativo, el artículo 24 del derogado Decreto Legislativo N° 667 (Ley del Registro de Predios Rurales) que establecía lo siguiente: “La oposición deberá presentarse por escrito al “Registro Predial”, acompañada de pruebas instrumentales que acrediten que el titular del derecho inscrito no se encuentra explotando económicamente el predio ni poseyendo (…)”.

Esto permitiría que, cuando el Notario derive la oposición al Juez, vaya conjuntamente con los documentos que adjunte el oponente. De esta manera, las personas de mala fe que deseen impedir la conclusión del procedimiento de prescripción adquisitiva, no podrán valerse de la oposición puesto que deberán presentar pruebas que acrediten su reclamo.

Asimismo, el artículo 24 de la norma antes citada indica que “El registrador deberá remitir la oposición al Juez de Tierras competente, con lo que se tendrá por presentada la demanda a efectos de expedirse el auto admisorio de la instancia”. El objetivo de remitir la oposición al Juez competente es que la cancelación del trámite dependerá de que esta sea declarada fundada o infundada.

En este sentido, la existencia de la oposición no tendrá como consecuencia que el Notario dé por finalizado el trámite, sino que se remitirá al Juez civil competente para que califique la misma y, si es declarada infundada, devuelva el expediente completo para que el Notario continúe con el trámite correspondiente.

Por consiguiente, consideramos necesario modificar el inciso g) del artículo 5 de la Ley N° 27333 para evitar que personas inescrupulosas se aprovechen de la oposición y condicionen el desistimiento a la entrega de una suma de dinero. De esta forma, teniendo como precedente el artículo 24 del derogado Decreto Legislativo N° 667, la modificación legislativa del artículo en cuestión quedaría redactada de la siguiente manera:

Artículo 5.- Del trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio

El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21° de la Ley No 27157 se tramitará, exclusivamente, ante el Notario de la Provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del artículo 950° del Código Civil, de acuerdo con el trámite siguiente:

    1. g) Si existiese oposición de algún tercero jurídicamente fundamentada y probada con los documentos pertinentes, el Notario deberá suspender el proceso de prescripción adquisitiva de dominio y remitir el expediente completo junto con la oposición al Juez civil competente para su calificación.

Si la oposición es declarada infundada, el Juez devolverá el expediente completo al Notario para que este continúe el trámite notarial.

Si la oposición es declarado fundada, el Juez admitirá dicha oposición y continuará el proceso de prescripción adquisitiva de dominio hasta su culminación.

Conclusiones

  • La prescripción adquisitiva de dominio es un modo originario de adquirir la propiedad mediante la posesión cualificada y el transcurso de cierto lapso de tiempo. El lapso se reduce si median justo título y buena fe.
  • La competencia notarial para la tramitación de la prescripción adquisitiva es establecida por la Ley N° 27157. Asimismo, la Ley N° 27333 dispone que la declaración notarial de prescripción adquisitiva refiere a bienes inmuebles ubicados en zonas urbanas, con el plazo ordinario de 10 años.
  • El inciso g) del artículo 5 de la Ley N° 27333 establece que si existe oposición de algún tercero el Notario finalizará el trámite de prescripción adquisitiva. En la práctica la oposición viene siendo utilizada por terceros de mala fe para obtener réditos económicos a través del desistimiento.
  • Una eventual modificación del inciso g) debe prescribir que la oposición vaya acompañada de pruebas instrumentales y, en caso exista, el Notario derive la misma al Juez civil competente para que la califique.
  • De este modo, se impide que terceros se beneficien de la interposición de oposiciones de mala fe puesto que su existencia no implicará la finalización del trámite, sino la calificación de la misma por el Juez civil competente.

Fuente de Imagen: valenciaabogados.com

Bibliografía

AVENDAÑO, F. (2016). La prescripción adquisitiva según la Corte Suprema: criterios para su acreditación. Lima: Gaceta Jurídica.

BERASTAIN, C. (2020). Requisitos de la prescripción adquisitiva de bien inmueble. En MURO, M. y TORRES, M. (Coord.). Código Civil Comentado. Tomo V (4ª edición). Lima: Gaceta Jurídica.

OLIVER, B. (2018). La prescripción adquisitiva inmobiliaria: Una manera de adquirir el Derecho de Propiedad en el Perú. En BETALLELUZ, S. (Comp.). Prescripción adquisitiva en sede notarial (pp. 119-173). Lima: Gaceta Notarial.

ZÁRATE, J. (2018). El saneamiento del derecho de propiedad en procedimiento no contencioso de prescripción adquisitiva de dominio notarial. En BETALLELUZ, S. (Comp.). Prescripción adquisitiva en sede notarial (pp. 21-54). Lima: Gaceta Notarial.

[1] Se debe precisar que para la prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial se requiere del plazo de prescripción largo de diez años, conforme a lo establecido por el artículo 36 del Decreto Supremo N° 025-2006-VIVIENDA que aprueba el TUO de la Ley N° 27157.

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