Por Juana Buleje Villanueva, estudiante de pregrado de octavo ciclo en la Facultad de Derecho de la PUCP y asociada en la comisión de Investigación Académica del Equipo de Derecho Inmobiliario (EDI)

  1. Introducción

En 1944, la Liga Nacional de Aviación adquirió un terreno en la urbanización Chacra Cerro, ubicada en el Distrito de Comas, donde construyó el Aeródromo de Collique con la finalidad de impulsar la aviación nacional. Años más tarde, dicha propiedad sería cedida al Estado, lo cual generó controversia por la supuesta existencia de un cargo que limitaría la disponibilidad de los predios que conformaban el aeródromo. Sobre todo, se cuestionó la finalidad a la que fue destinado, pues el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento terminó por adjudicarlo a una empresa inmobiliaria para favorecer la construcción de viviendas de interés social (VIS).

El presente artículo busca aproximarse al lector al contexto en el cual el Estado dispone del Aeródromo de Collique para a partir de ello analizar si es que la construcción de estas viviendas respondía a la problemática socioeconómica que enfrentaba en aquel entonces el distrito de Comas. Finalmente, sobre la base de esa problemática, se busca determinar si es que dicho proyecto generó oportunidades de acceder a una vivienda digna para la población en situación de vulnerabilidad social o económica del cono norte teniendo en cuenta el especial interés del Estado en generar viviendas de interés social en dicho distrito.

  1. Contexto: la venta del aeródromo de Collique

El aeródromo de Collique estaba conformado por 2 predios los cuales recibieron el nombre de Collique e INDAER cada uno con aproximadamente 324,042.65 m² y 21,939.50 m² respectivamente. Ambos fueron vendidos como parte del Plan Nacional de Vivienda para destinarlo a la construcción de viviendas, luego de que se comprobará su estado de abandono y que el interés del Ministerio de Vivienda por disponer de ellos. Incluso, poco tiempo después se implementaría la Ordenanza Municipal Nº 1618, con la cual se buscó optimizar el uso del suelo mediante implementación de áreas destinadas al equipamiento urbano de recreación, educación y de salud, de servicios públicos que permitieran mejorar la calidad urbanística de la zona donde se ubicó el aeródromo.

Dicha decisión fue cuestionada, pues se decía que el Estado peruano no tenía plena potestad de disponer del bien al haber un cargo, establecido por la Liga Nacional de Aviación, que refería al Estado la obligación de impulsar la aviación nacional. Pese a ello, se presentaron diversos informes de Estudios de Abogados y de entidades estatales como parte del Informe Final en Minoría del Congreso en 2007, llegando a concluir que sobre Collique o INDAER no se presentaba limitación o carga alguna por la cual se tenga que restringir su disponibilidad.

Es en ese contexto que el Consorcio DH Mont & CG & M SAC (en adelante DH Mont), empresa inmobiliaria, presenta un proyecto inmobiliario, bajo la modalidad de la iniciativa privada, por el cual se buscaba construir viviendas de las que alrededor de 10 000 serían destinadas a los programas sociales del Ministerio de Vivienda. Es así que en 2009 se conoció la Declaratoria de Interés del denominado “Mega Proyecto de Techo Propio, Mi Hogar y Mi Vivienda “Ciudad Sol de Collique” con lo cual se inicia el concurso público para su correspondiente adjudicación. Este concurso tuvo entre sus participantes a conocidas empresas como GyM SA, Odebrecht Perú Ingeniería y Construcción SAC, Consorcio DH Mont, entre otros. El proceso generó algunos cuestionamientos y problemas que llevaron incluso a la intervención del Tribunal Constitucional. Si bien dicha sentencia no es materia de análisis en este artículo, es necesario indicar se exigió a ProInversión continuar el procedimiento solo con el Consorcio DH Mont debido a que las otras empresas no cumplieron los requisitos en los tiempos indicados.

Por ello, el haber destinado los predios que comprendían el aeródromo al Ministerio de Vivienda para que este finalmente pueda adjudicarlo e impulsar proyectos inmobiliarios, fue un gran paso para ordenar el distrito y facilitar la adquisición de viviendas. Este proyecto inmobiliario planteó como uno de sus objetivos el poner a disposición de la población alrededor de 10 000 viviendas de interés social en Comas, uno de los distritos más poblados y con problemas histórico-sociales que han dificultado el acceso a servicios básicos y a una vivienda digna.

  1. Avance hacia un real acceso a la vivienda digna y el crecimiento ordenado del distrito

El proyecto se adjudicó en el año 2009, en aquel momento el distrito presentaba una serie de problemas sociales. Entre los principales figuraba la falta o dificultad para acceder a servicios básicos como el agua. En el 2007, Comas se ubicó en el segundo puesto del ranking distrital con el mayor porcentaje en déficit de agua y saneamiento básico[1]. Asimismo, el censo de ese año reveló que el 5.9% de viviendas no tenían acceso al agua potable y el 15% carecía de desagüe[2]. Incluso hoy en día, aún hay familias que siguen viviendo en zonas de difícil acceso, sin agua, luz y/o desagüe; así, durante la pandemia, se pudo evidenciar que no tenían siquiera agua para lavarse las manos. Ello llevó a que este año la población proteste bloqueando la Estación Naranjal del Metropolitano con el fin de conseguir que se escucharan sus pedidos ante la falta de servicios de agua y alcantarillado[3]. A partir de ello, el Ministerio de Vivienda ha dispuesto la implementación de programas de agua y alcantarillado para el 2023 evidenciando que la implementación de recursos básicos como el acceso al agua y alcantarillado aún sigue siendo un problema en algunas zonas del distrito. La falta de servicios sumados a las precarias construcciones de muchas de estas viviendas hace que estos sectores no tengan en la práctica una vivienda digna.

Respecto a la precariedad, es importante señalar que el 54% de viviendas en Comas son precarias debido a la auto construcción[4]. Debemos recordar que Comas es un distrito que se constituyó, en su mayoría, a base de invasiones de la población migrante los cuales construyendo viviendas con materiales precarios o de baja calidad[5]; y, si bien han pasado más de 60 años desde la fundación del distrito, aún hay familias en estado de vulnerabilidad que habitan en viviendas precarias.

Por ello, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano ha desarrollado el PNVU con el cual busca no solo busca combatir los problemas antes mencionados, sino que busca otorgar la posibilidad de acceder a viviendas a los sectores D y E. Asimismo, entre los principales objetivos de la PNVU se encuentran:

  1. Garantizar el crecimiento y desarrollo sostenible de las ciudades y centros poblados del país a través de una planificación urbana y territorial
  2. Garantizar la sostenibilidad de las dinámicas de ocupación del suelo en las ciudades y centros poblados del país, disminuyendo los aspectos que encarecen el acceso al suelo y la extensión innecesaria de la ciudad
  3. Incrementar el acceso a una vivienda adecuada en las ciudades y centros poblados del país priorizando a la población en situación de pobreza o vulnerabilidad social a través de un ajuste de los programas existentes y creando otros mecanismos
  4. Mejorar las condiciones de habitabilidad externa en las ciudades y centros poblados del país, buscando que la mayor parte de la población acceda al espacio público, infraestructura y equipamiento urbano que garanticen niveles mínimos de calidad de vida

Así, esta Política ha planteado como su objetivo principal número 3, redireccionar los programas de vivienda social hacia los sectores en situación de pobreza o vulnerabilidad social mediante la implementación de viviendas de interés social prioritarias (VIS prioritarias). De esa forma, se espera garantizar un crecimiento urbano ordenado y priorizado mediante la articulación del Estado, sociedad y privados.

Actualmente, las viviendas de interés social vienen siendo implementadas como una estrategia para combatir el déficit habitacional que se vive en urbes y ciudades. A través de subsidios y programas estatales como Techo Propio se busca que las familias peruanas puedan acceder a una vivienda. Sin embargo, con la implementación de la PNVU se pone sobre la mesa un nuevo concepto: vivienda de interés social priorizada (VIS prioritaria)[6]. Estas viviendas están dirigidas a la población urbana en pobreza y/o en vulnerabilidad social tal como señala uno de los objetivos de la referida Política. Así, la actual política busca otorgar viviendas dignas prioritariamente a los niveles socioeconómicos D y E, mediante bonos habitacionales, créditos hipotecarios asequibles y la promoción de viviendas de alquiler. De momento, los créditos de vivienda se han estado dirigiendo a la clase media debido a los requisitos para acceder a estos. Los lineamientos que establece, por ejemplo, el Fondo MiVivienda como el ahorro mínimo que se solicita en una institución del sistema financiero nacional hacen que sectores como el D y E tengan dificultades para acceder a alguno de estos bonos habitacionales, y, en consecuencia, no puedan acceder a una vivienda. Ello resulta importante, pues antes de la pandemia muchos peruanos no contaban siquiera con una cuenta de ahorros en un banco tal como se evidenció en la dificultad del Estado para repartir bonos como Yo me quedo en casa y que estos sean cobrados. No resulta difícil pensar que es necesario que proyectos impulsados por el Ministerio, como el Consorcio DH Mont, que se promueven con la finalidad de construir viviendas de interés social, deban ser direccionados y adaptados para beneficio del sector D y E, pues son estos quienes encuentran difícil o casi imposible el acceso a una vivienda digna.

Entonces, la decisión de (i) otorgar al Ministerio de Vivienda los predios en cuestión y (ii) destinar ello a construir viviendas de interés social ha sido fundamental para el desarrollo urbano que se ha vivido en los últimos años en el distrito. Hoy se puede observar el desarrollo inmobiliario y comercial alrededor de la Urbanización “El Sol del Retablo” en Comas, área antes ocupada por el aeródromo. De ese modo, la creación de viviendas de interés social viene favoreciendo el sector inmobiliario en Comas. La construcción de estas beneficia en la actualidad a varias familias permitiéndoles acceder a viviendas con servicios básicos, construcciones seguras y fácil acceso a áreas recreativas. Sin embargo, ¿realmente llegaron las VIS a las personas que debían haber llegado? En la línea que plantea la actual PNVU con la incorporación del concepto de VIS prioritarias y el derecho de vivienda digna, considero que no.

No se debe perder de vista los dos ejes principales sobre los que gira el PNVU: derecho a la vivienda y el derecho a la ciudad. Por ello, la construcción de viviendas de interés social sobre el ex aeródromo de Collique ha sido un paso importante para el impulso del crecimiento inmobiliario en Comas. Queda pendiente iniciar la tarea de reorientar el acceso de dichas viviendas hacia los sectores D y E. De manera que los vecinos de la zona norte de Lima Metropolitana con viviendas precarias, sin acceso a servicios básicos o construidos con materiales precarios puedan encontrar en estos proyectos un verdadero acceso a la vivienda digna.

  1. Conclusiones

Destinar los predios que conformaban el aeródromo a un proyecto de desarrollo inmobiliario ha sido un paso importante para que la población del cono norte, y especial el distrito de Comas, puedan adquirir viviendas de interés social financiadas por programas estatales. Sin embargo, el Ministerio de Vivienda debe seguir trabajando para que las personas que alguna vez optaron por invasiones, autoconstrucción y que están expuestas ante eventuales desastres naturales puedan vivir en un distrito ordenado y como consecuencia de tener una vivienda digna, tengan una vida digna.

Asimismo, impulsar la construcción de viviendas de interés social responde a los objetivos que persigue el Ministerio de Vivienda con la finalidad de combatir el déficit habitacional; sin embargo, con la implementación de la PNVU y el concepto de viviendas de interés social prioritarias, habrá que adecuar los programas estatales para que los sectores D y E puedan acceder a viviendas subvencionadas. Es fundamental que el Estado disponga los espacios y el diálogo adecuado para realizar un efectivo desarrollo de estos programas y que de esa forma los proyectos inmobiliarios impulsados, como el del Consorcio DH Mont, puedan satisfacer las necesidades de familias que viven en viviendas precarias o sin servicios básicos. Solo así se podrá generar un real acceso a la vivienda digna que comprenda a los sectores vulnerables.

Bibliografía y Referencias

[1] https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib0867/libro.pdf

[2]https://www.municomas.gob.pe/resources/upload/paginas/instrumentos-de-gestion/pp/2018/1%20Plan%20de%20Desarrollo%20Local%20Concertado%20al%202021%20del%20Distrito%20de%20Comas.pdf

[3] https://gestion.pe/peru/protestantes-bloquean-via-exclusiva-del-metropolitano-en-independencia-y-otras-avenidas-nndc-noticia/

[4] http://bvpad.indeci.gob.pe/doc/pdf/esp/doc2231/doc2231-contenido.pdf

[5] https://www.municomas.gob.pe/distrito/historia

[6] https://andina.pe/agencia/noticia-vivienda-entregarian-bono-habitacional-s-42000-a-familias-segmentos-d-y-e-853863.aspx

Castillo Freyre, M. (s/f). Por qué el Estado no puede disponer del Aeródromo de Collique. Editores Fondo Editorial. https://pe.ijeditores.com/pop.php?option=publicacion&idpublicacion=143&idedicion=661.

Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI). (2011). Estudio para determinar el Nivel de Vulnerabilidad Física ante la Probable ocurrencia de un Gran Sismo de Gran Magnitud: Distrito de Comas. 1 – 56. http://bvpad.indeci.gob.pe/doc/pdf/esp/doc2231/doc2231-contenido.pdf

Instituto Nacional de Estadística e Informática. (2010). Perú: Mapa del Déficit de Agua y Saneamiento Básico a Nivel Distrital, 2007. INEI: Instituto Nacional de Estadística e Informática. https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib0867/libro.pdf

Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. (2021). Decreto Supremo N° 012-2021-VIVIENDA [Decreto Supremo que aprueba la Política Nacional de Vivienda y Urbanismo, con horizonte temporal al 2030.]. Plataforma digital única del Estado Peruano. https://www.gob.pe/institucion/vivienda/normas-legales/2022465-012-2021-vivienda

Zumaeta Flores, C. (2009). Informe Final en minoría. Congreso de la República. https://www2.congreso.gob.pe/Sicr/ApoyComisiones/informes.nsf/e4f63a4ffbb4387005257807005e11d9/6af002f9bbc924370525763100617a9e/$FILE/INF_FINAL_MINORIA_INDAER_190809.pdf

 

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