¿Es posible seguir afirmando que la edificación social sobre suelo propio convierte también en social a este? Reflexiones a partir de un reciente pronunciamiento del Tribunal Registral | Parte 1

En el presente trabajo se realiza un análisis de lo resuelto por el Tribunal Registral mediante la Resolución n.° 5090-2022-SUNARP-TR del 23 de diciembre de 2022, donde se confirmó la decisión del registrador en negar la rectificación del asiento registral que incluyó como titular al cónyuge de la solicitante respecto de la alícuota que le correspondía sobre el inmueble que adquirió vía sucesión intestada.

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Por: Gonzalo Gustavo Gonzales Gonzales.

Abogado por la Universidad Nacional de Trujillo. Diplomado en Tutela Jurisdiccional y Debido Proceso, egresado de la Maestría en Derecho de la Empresa por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP). Especialista en Contrataciones del Estado, Derecho del Consumidor, Derecho Registral y Derecho Civil Patrimonial por la PUCP. Docente de Derecho Civil Patrimonial. Árbitro de Derecho.

Sumario:

I. Introducción. II. Sobre lo resuelto por el Tribunal Registral. III. Análisis de los Plenos de Observancia Obligatoria y la interpretación sistémica de los artículos 301°, 302°, 310° y 311° del Código Civil. IV. Propuestas de solución para mantener diferenciada la titularidad como bien propio del suelo vs. la titularidad como bien social de la edificación a costa del caudal social. V. Conclusiones.

I. Introducción.

A raíz de la constante controversia entre los registradores sobre cuál debe ser la calidad del suelo cuando, al iniciarse la sociedad conyugal, era propio de uno de los cónyuges, y luego se construye edificación a costa del caudal social, nacía la interrogante de si ¿debe seguir considerándose al suelo como propio o debe pasar a ser parte de la sociedad de gananciales?

Esta cuestión solo tiene dos respuestas, sí o no. Independientemente de la decisión que adopte el registrador, debemos concentrarnos en el por qué sí y el por qué no. Pues bien, ante esta situación, se desarrolló un Precedente de Observancia Obligatoria en el año 2019 que uniformizó el criterio de los registradores a efectos de estudiar e inscribir los títulos correspondientes, posteriormente en el 2022 se añadió una precisión mediante otro Precedente que parecía ser la solución definitiva y con ello dotar de predictibilidad al sistema registral.

Sin embargo, la regla impuesta por ambos Precedentes, a mi modesto entender, se ha desviado de lo prescrito por el Código Civil en cuanto a la definición de bienes propios, sociales y su clasificación, solo para satisfacer una regla contenida en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y quizá evitar esfuerzos adicionales en la publicidad registral.

Por ello, resulta necesaria una correcta interpretación de lo dispuesto por el Código Civil y su relación con el Registro para solucionar esta inquietud, con lo que debo señalar que mi postura, como podrán verificar infra, es que el suelo de propiedad de uno de los cónyuges debe seguir manteniendo esa calidad de propio, en concordancia con el tercer párrafo del artículo 310° del Código Civil y en cuanto a la publicidad registral, al igual que en los casos de inscripción de derecho de superficie o en el ejercicio del derecho de retención de inmuebles no inscritos, es factible abrir partidas especiales para la diferenciación del suelo (propio de uno de los cónyuges) y la edificación (construida a costo del caudal social).

II. Sobre lo resuelto por el Tribunal Registral.

Recientemente, se ha publicado la resolución del Tribunal Registral n.° 5090-2022-SUNARP-TR, de fecha 23 de diciembre de 2022, a propósito del recurso de apelación interpuesto contra la tacha sustantiva de la solicitud de rectificación por error material respecto de la titularidad de un bien en régimen de copropiedad. En la indicada solicitud, se afirmaba que el porcentaje de copropiedad (la alícuota) pertenecía, como bien propio, a Carla Antonieta Yon Grimaldo y no a la sociedad conyugal conformada por ella misma y su cónyuge Edilberto Gutarra Mena.

En primera instancia, el registrador argumentó que, al calificar el título que diera mérito a la inscripción que se pretendía se rectifique, se revisó también los antecedentes registrales de la partida, donde constaba -en la ampliación de fábrica e independización- como titulares registrales a la sociedad conyugal y no solo a Carla Antonieta Yon Grimaldo.

En segunda instancia, el Tribunal Registral confirmó la tacha sustantiva argumentando que, aunque construida sobre un bien propio de uno de los cónyuges, la ampliación de la fábrica (culminada el año 2003, durante el régimen de la sociedad de gananciales, se entiende: social) convertía también en social el suelo, precisando que tal acontecimiento y correspondiente inscripción ocurrió antes de la acotación que se hizo en el Pleno de Observancia Obligatoria CCLVI, Sesión ordinaria modalidad virtual realizada el día 1 de abril de 2022, referente a la negación de que una ampliación de fábrica convierta en social el suelo (solo la fábrica, mas no la ampliación de la fábrica) y, por lo tanto, la inscripción como social de tal alícuota se condecía con el citado Pleno.

En las próximas líneas pasaré a explicar no solo por qué considero incorrecta la decisión plasmada en la Resolución n.° 5090-2022-SUNARP-TR, sino también por qué considero de igual forma a los Precedentes de Observancia Obligatoria n.°s CCXX y CCLVI, a la luz de lo prescrito en nuestro Código Civil.

III. Análisis de los Precedentes de Observancia Obligatoria y la interpretación sistémica de los artículos 301°, 302°, 310° y 311° del Código Civil.

En relación con lo resuelto por el Tribunal Registral, tenemos dos Plenos de Observancia Obligatoria (en adelante, POO), que señalan lo siguiente:

El CCXX Pleno del Tribunal Registral, celebrado el 12 y 13 de diciembre de 2019, en el que se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

“Interpretación de los artículos 310 del Código Civil y 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce –por imperio de la ley– la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio. A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio”[1].

Asimismo, en el CCLVI PLENO, Sesión ordinaria modalidad virtual realizada el día 1 de abril de 2022, se aprobó la precisión de dicho precedente, añadiendo el siguiente párrafo:

“Este supuesto se aplica exclusivamente al caso de la edificación construida sobre terreno, y no a los casos de ampliación, modificación, remodelación, entre otros”[2].

Esto es, si lo queremos ver de un modo más cercano, compacto y relacionado, tendríamos a ambos POO así (porque son complementarios):

El CCXX Pleno del Tribunal Registral, celebrado el 12 y 13 de diciembre de 2019, en el que se aprobó́ el siguiente precedente de observancia obligatoria: El CCLVI Pleno, Sesión ordinaria modalidad virtual realizada el día 1 de abril de 2022, se aprobó la precisión de dicho precedente, añadiendo el siguiente párrafo:
“Interpretación de los artículos 310 del Código Civil y 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce –por imperio de la ley– la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio. A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio”.

“Este supuesto se aplica exclusivamente al caso de la edificación construida sobre terreno, y no a los casos de ampliación, modificación, remodelación, entre otros”.

Partiré por el POO CCXX, con el cual, como ya lo adelanté ut supra, no me encuentro de acuerdo. En esa línea, debo partir señalando que, en nuestro Código Civil, cuatro son los artículos resaltantes para distinguir, en el régimen de sociedad de gananciales, cuáles son bienes propios y cuáles son bienes sociales:

Posibilidad de coexistencia de bienes propios y bienes sociales
Artículo 301.– En el régimen de sociedad de gananciales puede haber bienes propios de cada cónyuge y bienes de la sociedad.
Bienes propios Bienes sociales
Artículo 302.– Son bienes propios de cada cónyuge:

1.- Los que aporte al iniciarse el régimen de sociedad de gananciales.

2.- Los que adquiera durante la vigencia de dicho régimen a título oneroso, cuando la causa de adquisición ha precedido a aquella.

3.- Los que adquiera durante la vigencia del régimen a título gratuito.

4.- La indemnización por accidentes o por seguros de vida, de daños personales o de enfermedades, deducidas las primas pagadas con bienes de la sociedad.

5.- Los derechos de autor e inventor.

6.- Los libros, instrumentos y útiles para el ejercicio de la profesión o trabajo, salvo que sean accesorios de una empresa que no tenga la calidad de bien propio.

7.- Las acciones y las participaciones de sociedades que se distribuyan gratuitamente entre los socios por revaluación del patrimonio social, cuando esas acciones o participaciones sean bien propio.

8.- La renta vitalicia a título gratuito y la convenida a título oneroso cuando la contraprestación constituye bien propio.

9.- Los vestidos y objetos de uso personal, así́ como los diplomas, condecoraciones, correspondencia y recuerdos de familia.

Artículo 310.– Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302, incluso los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o profesión, así́ como los frutos y productos de todos los bienes propios y de la sociedad y las rentas de los derechos de autor e inventor.

También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a este el valor del suelo al momento del reembolso.

 

Reglas para la calificación de los bienes:
Artículo 311.– Para la calificación de los bienes, rigen las reglas siguientes:

1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario.

2.- Los bienes sustituidos o subrogados a otros se reputan de la misma condición de los que sustituyeron o subrogaron.

3.- Si vendidos algunos bienes, cuyo precio no consta haberse invertido, se compran después otros equivalentes, se presume, mientras no se pruebe lo contrario, que la adquisición posterior es hecha con el producto de la enajenación anterior.

Como podemos apreciar, el artículo 301° del Código Civil prescribe la posibilidad de la coexistencia de, por un lado, bienes propios, y, por otro, bienes sociales. Y esto resulta lógico en el entendido que se prevé la posibilidad de que las personas, antes de casarse, puedan haber adquirido bienes, tanto a título oneroso, cuanto a título gratuito.

Considero que no es tan precisa la redacción del artículo 302°, numeral 1, del citado código, cuando prescribe que son bienes propios de cada cónyuge “los que aporte al iniciarse el régimen de sociedad de gananciales” porque los bienes propios no “se aportan” como si se tratara de la transformación de un bien propio a uno social (eso sí sería una ‘aportación’). Más precisa (o, si se quiere decir, ‘técnica’) hubiera sido “[son bienes propios de cada cónyuge] los que preexistieran y fueran de su titularidad antes de iniciarse el régimen de sociedad de gananciales”.

[Estimado lector, el artículo continua en la Parte 2].


Bibliografía

Ortiz, J. (2020). ¿El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios le puede ganar al Código Civil?”. Análisis al precedente de observancia obligatoria sobre la inscripción de la ampliación de fábrica en terreno propio de uno de los cónyuges. Actualidad Civil. 77. Noviembre 2020. Instituto Pacífico. Lima. 281-288.

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)

2019    Pleno de Observancia Obligatoria CCXX.

2020    Pleno de Observancia Obligatoria CCLVI.

2022    Resolución n.° 590-2022-SUNARP-TR, 23 de diciembre de 2022.


[1] Con el que no estamos de acuerdo, pero que, a cuya crítica nos remitiremos más adelante.

[2] Precisión sustentada en la Resolución N° 1370-2022-SUNARP-TR.

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