¿Es posible seguir afirmando que la edificación social sobre suelo propio convierte también en social a este? Reflexiones a partir de un reciente pronunciamiento del Tribunal Registral | Parte 2

"En ninguna palabra, frase u oración de ese párrafo encontramos que el legislador haya optado por convertir al suelo (bien propio) en bien social por el hecho jurídico de la construcción a costa del caudal social".

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Por

Gonzalo Gustavo Gonzales Gonzales.

Abogado por la Universidad Nacional de Trujillo. Diplomado en Tutela Jurisdiccional y Debido Proceso, egresado de la Maestría en Derecho de la Empresa por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP). Especialista en Contrataciones del Estado, Derecho del Consumidor, Derecho Registral y Derecho Civil Patrimonial por la PUCP. Docente de Derecho Civil Patrimonial. Árbitro de Derecho.

Accede a la primera parte del artículo a través del siguiente enlace: https://www.enfoquederecho.com/2023/01/23/es-posible-seguir-afirmando-que-la-edificacion-social-sobre-suelo-propio-convierte-tambien-en-social-a-este-reflexiones-a-partir-de-un-reciente-pronunciamiento-del-tribunal-registral-parte-1/

[Continuación]

Respecto del asunto materia del presente comentario, existe una prescripción clara -a mi parecer- respecto de la calidad del bien (propio o social) cuando se edifica -a costa del caudal social- sobre el suelo que tiene la calidad de bien propio, o ‘ajeno’ a la sociedad conyugal, como lo denomina Ortiz (2020), y es precisamente el tercer párrafo del artículo 310°: “[…] tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a este el valor del suelo al momento del reembolso”.

Esto es que dos calidades de bienes pueden coexistir, uno sobre otro:

    • Se prevé la posibilidad de la existencia de un bien propio: El suelo.
    • Se prevé la posibilidad de que, a costa del caudal social, se edifique (sobre ese suelo-bien propio): En este caso, la edificación es bien social.

En ninguna palabra, frase u oración de ese párrafo encontramos que el legislador haya optado por convertir al suelo (bien propio) en bien social por el hecho jurídico de la construcción a costa del caudal social. Y contribuye en eso la última línea de la citada norma: “abonándose a este el valor del suelo al momento del reembolso”.

Allí habría que preguntarse: Si la decisión del legislador hubiera sido lo que hoy por hoy interpreta el citado POO (convertir -automáticamente- en social el suelo, por el solo hecho de la edificación a costa del caudal social), ¿cómo se explicaría que, luego, tenga que abonarse el valor del suelo, si -supuestamente- ‘el imperio de la ley’ -y no la voluntad de las partes- convirtió en social lo propio?

Y el artículo en comentario termina prescribiendo: “al momento del reembolso”. O sea que no lo convierte en social (por ‘imperio de la ley’, como lo afirma el POO), sino que mantiene su calidad de bien propio. Esto encuentra su explicación en que no podría obligarse a pagar un bien que, según el POO, se convirtió en social, pues, si este sería el caso, no correspondería el reembolso, tal como sí lo prescribe la norma.

Es allí donde surge otra pregunta: ¿a qué reembolso se referiría el legislador o cuándo sería el momento oportuno de hacerlo? Pues, la respuesta pasa por mantener la inequívoca interpretación que se tendría de ese tercer párrafo del artículo 310° del Código Civil, esto es, que el suelo -bien propio de uno de los cónyuges- no se convirtió en social, pese a que, posteriormente, se realizó una edificación que sí lo es.

En tal sentido, dos podrían ser los ‘momentos’ o situaciones donde podría tener lugar el denominado ‘reembolso’:

    • Cuando se tenga que liquidar la sociedad de gananciales: pues, como quiera que el mandato inspirador de lo construido sobre terreno ajeno (que, en este caso, sería el bien propio del otro cónyuge) de los artículos 941° y siguientes del Código Civil, es la consolidación -en un mismo titular- del suelo y de lo edificado sobre él (incluso se establecen reglas cuando no se llega a un acuerdo), entonces el propietario de lo edificado (sociedad conyugal) tendría que abonar el valor del suelo al titular del bien propio, para que este no se vea perjudicado y así, en perfecta armonía con las normas que también prohíben un enriquecimiento sin causa, exista un equilibrio patrimonial entre las partes (titular del suelo y titular de lo edificado -este último a costa del caudal social-).
    • Cuando, por propia iniciativa de las partes, por el motivo que fuere (regularización, posibilidad de venta del inmueble -suelo más edificación-, etc.) se decidiera convertir en social el suelo y así consolidar la propiedad por parte de la sociedad conyugal, en cuyo caso, la sociedad de gananciales tendría que abonar al titular del suelo -bien propio- el valor correspondiente del suelo, obviamente no el 100 %, sino el 50 %, salvo pacto en contrario (esto es, por menos dinero o hacerlo a título de liberalidad). Considero que no existiría posibilidad legal de que se dé el caso a la inversa (convertir la edificación en bien propio del cónyuge propietario del suelo), porque: 1) se encuentra prohibida la contratación entre cónyuges (artículo 312° del Código Civil); y, 2) se trataría de una compraventa de la edificación.

Es por todo lo expuesto que considero que el POO CCXX comete un gravísimo error de interpretación del artículo 310°, tercer párrafo, del Código Civil al afirmar que “cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce –por imperio de la ley– la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo)”, peor aún si lo sostiene -o se funda- en el artículo 79°, tercer párrafo[1], del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), que prescribe que cuando [1] en el trámite de la declaratoria de fábrica [2] interviene la sociedad conyugal [3] sujeta al régimen de sociedad de gananciales [4] y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de los cónyuges, [5] el Registrador extenderá simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria.

Esto simplemente porque, si en este artículo del RIRP se sostiene o funda la interpretación que hace el POO CCXX, tal interpretación estaría completamente equivocada, pues, no podría -de ninguna manera- el artículo de un reglamento (norma de rango inferior) modificar lo que con propiedad y claridad prescribe el citado tercer párrafo del artículo 310° del Código Civil, puesto en vigencia -recordemos- mediante un Decreto Legislativo, que, conforme lo declara el artículo 104°[2] de la Constitución Política del Perú, tiene los mismos efectos que una ley. De igual manera, el artículo 200°, numeral 4[3], de la Constitución Política del Perú, confirma que el decreto legislativo tiene rango de ley.

Y, por el principio de jerarquía normativa, que -estimo- todos conocemos, una ley no puede estar por debajo de un reglamento, ni este ir por sobre los alcances de una ley o norma con rango de ley. Así lo declara, pues, el artículo 51°[4] de la Constitución Política del Perú.

  1. Propuestas de solución para mantener diferenciada la titularidad como bien propio del suelo vs. la titularidad como bien social de la edificación a costa del caudal social.

Si el ‘inconveniente’ para el Pleno del Tribunal Registral de interpretar correctamente la pacífica coexistencia de la calidad de bien propio del suelo y la calidad de bien social de la edificación (si este se ha construido a costa del caudal social) sería el cómo lo materializamos en la publicidad registral, el asunto es muy sencillo:

    • Independientemente de la publicidad del dominio -como bien propio del suelo- en el rubro c) de la partida registral, podría publicitarse en el rubro b) de la misma partida (descripción del bien), que la edificación es un bien social.
    • Podría disponerse la apertura de una partida especial (para la edificación -bien social-) con referencia histórica a la partida de donde se generó (la del suelo -bien propio-). Esto no es algo imposible, pues ya se hace, por ejemplo, en el caso del derecho de superficie, tal como lo tenemos dispuesto en el artículo 141°[5] del RIRP que prescribe que la inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una partida especial. En el mismo sentido, el subsisguiente artículo 142°[6] del RIRP, que prescribe que en la partida registral del predio sobre el que éste recae se extenderá una anotación de correlación en la que se indicará que se ha abierto una partida especial por la constitución del derecho de superficie.

También se abren partidas especiales (inclusive sin primera de dominio) en el caso del ejercicio del derecho de retención sobre inmuebles no inscritos, tal como lo prevé el artículo 1128°, tercer párrafo[7], del Código Civil, al prescribir que cuando se trata de inmuebles no inscritos, para publicitar el ejercicio del derecho de retención, mediante un mandato judicial se puede realizar una anotación preventiva. Idéntico caso ocurre con el embargo de inmuebles no inscritos del artículo 650°[8] del Código Procesal Civil, que permite que el Juez ordene la inmatriculación del predio para poder publicitar la anotación de la medida cautelar.

    • Inclusive, además de los citados ejemplos ut supra, históricamente, no hubo ningún problema en publicitar diferenciadamente el dominio del suelo del dominio de la edificación, prueba de ello fue el Reglamento Nacional de Construcciones contenido en el Decreto Supremo n.° 039-70-VI, en cuyo artículo II-VI-6.1.[9] establecía en condominio sobre la propiedad del terreno y la individualización de las unidades de vivienda en Registros Públicos, todo en la partida matriz de inscripción del terreno, señalando la descripción de la fábrica sin independizar el terreno ocupado.

Como quiera que ante cualquier variante de edificación a costa del caudal social sobre el bien propio de uno de los cónyuges, llámese ampliación de fábrica, modificación, remodelación y demás, también los registradores y el Tribunal Registral consideraban que debían aplicar el POO CCXX, y ante una serie de cuestionamientos tanto en los procedimientos registrales, cuando a nivel doctrinario, al Pleno del Tribunal Registral, en lugar de enmendar el error explicado ut supra, no se le ocurrió mejor idea que ‘precisar’ en el POO CCLVI que el POO CCXX solo era aplicable “al caso de la edificación construida sobre terreno y no a los casos de ampliación, modificación, remodelación, entre otros”, añadiendo esto último como un párrafo adicional al POO CCXX. Esta resolución fue publicada en el diario oficial el 14 de abril de 2022.

A mi parecer, el Pleno del Tribunal Registral perdió una valiosa oportunidad de enmendar su error y dejar sin efecto el POO CCXX, interpretando correctamente el artículo 310°, tercer párrafo, del Código Civil, corrigiendo o modificando lo prescrito en el tercer párrafo del artículo 79° del RIRP, con las posibilidades expuestas ut supra: o doble publicidad en la misma partida (titular del dominio del suelo en el rubro c y titular de la fábrica en el rubro b) o apertura de una partida especial correlacionada.

V. Conclusiones.

5.1 El POO CCXX comete un grave error de interpretación de los alcances del artículo 310°, tercer párrafo, del Código Civil, al considerar que la edificación a costa del caudal social sobre el suelo-bien propio de uno de los cónyuges convierte a este (‘por imperio de la ley’) en bien de la sociedad de gananciales.

5.2 El POO CCLVI bien pudo enmendar ese error, pero solo precisó que la ‘ampliación de fábrica, modificación, remodelación, entre otros’ no convertían en social al suelo (solo la edificación de la fábrica a costa del caudal social), cometiendo el mismo yerro que el POO que trató de precisar.

5.3 La correcta interpretación del artículo 310°, tercer párrafo, del Código Civil es que pueden coexistir pacíficamente la propiedad del suelo como bien propio de uno de los cónyuges y la propiedad de la edificación que se construya sobre él como bien de la sociedad de gananciales.

5.4 La norma de un reglamento (como el tercer párrafo del artículo 79° del RIRP) no puede desnaturalizar los alcances de una norma con rango de ley como lo es el artículo 310°, tercer párrafo, del Código Civil.

La publicidad de la titularidad dividida puede solucionarse publicitando en la misma partida:

    • En el rubro c: el dominio del suelo como bien propio de uno de los cónyuges; y,
    • En el rubro b: el dominio de la fábrica (si esta fue construida a costa del caudal social) como bien de la sociedad de gananciales.

5.5 También puede solucionarse la citada titularidad dividida abriendo una partida especial, vinculada a la primigenia (en esta constaría el suelo como bien propio de uno de los cónyuges), donde conste la fábrica (construida a costa del caudal social) como bien de la sociedad de gananciales. Casos similares tenemos:

    • La partida especial que se abre para la inscripción del derecho de superficie;
    • La partida especial que se abre para la publicidad del ejercicio del derecho de retención sobre bienes inmuebles no inscritos;
    • La inmatriculación del predio que se hace para la anotación del embargo sobre bienes inmuebles no inscritos.

5.6 Históricamente, hemos tenido el caso de la titularidad dividida respecto del suelo (en condominio) y de la fábrica (del individuo) en el Reglamento Nacional de Construcciones contenido en el Decreto Supremo n.° 039-70-VI, artículo II-VI-6.1.


Bibliografía

Ortiz, J. (2020). ¿El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios le puede ganar al Código Civil?”. Análisis al precedente de observancia obligatoria sobre la inscripción de la ampliación de fábrica en terreno propio de uno de los cónyuges. Actualidad Civil. 77. Noviembre 2020. Instituto Pacífico. Lima. 281-288.

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)

2019    Pleno de Observancia Obligatoria CCXX.

2020    Pleno de Observancia Obligatoria CCLVI.

2022    Resolución n.° 590-2022-SUNARP-TR, 23 de diciembre de 2022.


[1] SUNARP. (2013, 04 de mayo). Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos n.° 097-2013-SUNARP-SN. Aprueban Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP.

Artículo 79.- Contenido del asiento de declaratoria de fábrica

[…] En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio”.

[2] CONGRESO DE LA REPÚBLICA. (1993, 29 de diciembre). Constitución Política del Perú.

“Artículo 104.- El Congreso puede delegar en el Poder Ejecutivo la facultad de legislar, mediante decretos legislativos, sobre la materia especifica y por el plazo determinado establecidos en la ley autoritativa.

No pueden delegarse las materias que son indelegables a la Comisión Permanente.

Los decretos legislativos están sometidos, en cuanto a su promulgación, publicación, vigencia y efectos, a las mismas normas que rigen para la ley.

El Presidente de la República da cuenta al Congreso o a la Comisión Permanente de cada decreto legislativo”. (el énfasis es nuestro)

[3] CONGRESO DE LA REPÚBLICA. (1993, 29 de diciembre). Constitución Política del Perú.

“Artículo 200.- Son garantías constitucionales:

[…] 4. La Acción de Inconstitucionalidad, que procede contra las normas que tienen rango de ley: leyes, decretos legislativos, decretos de urgencia, tratados, reglamentos del Congreso, normas regionales de carácter general y ordenanzas municipales que contravengan la Constitución en la forma o en el fondo. (el énfasis es nuestro)

[4] Artículo 51.- La Constitución prevalece sobre toda norma legal; la ley, sobre las normas de inferior jerarquía, y así́ sucesivamente […]”. (el énfasis es nuestro)

[5] SUNARP. (2013, 04 de mayo). Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos n.° 097-2013-SUNARP-SN. Aprueban Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP.

“Artículo 141.- Inscripción del derecho de superficie

La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una partida especial […]”. (el énfasis es nuestro)

[6] SUNARP. (2013, 04 de mayo). Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos n.° 097-2013-SUNARP-SN. Aprueban Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP.

Artículo 142.- Anotación de correlación

Simultáneamente a la inscripción del derecho de superficie, en la partida registral del predio sobre el que éste recae se extenderá una anotación de correlación en la que se indicará que se ha abierto una partida especial por la constitución del derecho de superficie, así como los datos a que se refieren los numerales 2 al 5 del artículo que antecede”. (el énfasis es nuestro)

[7] PODER EJECUTIVO. (1984, 25 de julio). Decreto Legislativo n.° 295. Código Civil

“Artículo 1128.– […]

Respecto a los inmuebles no inscritos, el derecho de retención puede ser registrado mediante anotación preventiva extendida por mandato judicial”. (el énfasis es nuestro)

[8] PODER EJECUTIVO. (1993, 22 de abril). Decreto Legislativo n.° 768. Código Procesal Civil

Artículo 650.- Embargo de inmueble sin inscripción registral o inscrito a nombre de tercera persona

Cuando se trata de inmueble no inscrito, la afectación puede limitarse al bien mismo, con exclusión de sus frutos, debiendo nombrarse necesariamente como depositario al propio obligado. Esta afectación no lo obliga al pago de renta, pero deberá conservar la posesión inmediata.

En este supuesto el Juez a pedido de parte, dispondrá la inmatriculación del predio, sólo para fines de la anotación de la medida cautelar.

También en caso que se acredite, de modo fehaciente que el bien pertenece al deudor y se encuentra inscrito a nombre de otro; deberá notificarse con la medida cautelar a quien aparece como titular en el registro; la medida se anotará en la partida respectiva; la subasta se llevará adelante una vez regularizado el tracto sucesivo registral”. (el énfasis es nuestro)

[9] PODER EJECUTIVO. (1970, 11 de agosto). Ministerio de Vivienda. Decreto Supremo n.° 039-70-VI, Reglamento Nacional de Construcciones

“II-VII-6.1 Se establece condominio sobre la propiedad del terreno, entre los socios, con arreglo a lo dispuesto en el numeral. Se podrá individualizar las unidades de vivienda en los registros públicos, dentro de la partida matriz de inscripción del terreno, señalando los datos correspondientes a la fábrica, sin independizar el terreno que ocupa.

El propietario de la fábrica podrá́ registrar su dominio sobre la misma”. (el énfasis es nuestro)

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