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La Burbuja del Missisipi: Alternativas de inversión inmobiliaria en fondos FIBRA-FIRBI

"A pesar de su relativa novedad en el mercado peruano, es evidente que estos mecanismos se han desarrollado rápidamente y se ha mostrado como una interesante opción para los inversionistas. Esto se refleja en el crecimiento de los montos colocados desde la implementación del primer FIRBI hasta fines del año 2020".

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Por Angello Rivera Domínguez.

Abogado por la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas – UPC y
Master en Finanzas y Derecho Corporativo por Universidad ESAN – School of Business y Asociado Principal en Osterling Abogados y líder del área de Derecho Inmobiliario & Compliance

  1. INTRODUCCIÓN

Una de las mayores crisis financieras en el mundo se dio en el siglo XVIII y uno de los factores que la desencadenó fue la llamada “Burbuja del Mississippi”. La Compañía del Mississippi, de origen francés, dirigida por Jhon Law, quien además era el Gobernador del Banco Central de Francia, decidió realizar la colonización de una gran zona adyacente al río Mississippi, en busca de la explotación de metales preciosos y minas de dicha región. De esta manera, se hizo correr el rumor del gran potencial de la zona y varios importantes inversionistas franceses, miembros de la burguesía, decidieron apostar sin fundamento técnico alguno.

El precio de las acciones de la Compañía del Mississippi creció con rapidez gracias a la especulación y las promesas de grandes fortunas. La euforia no tenía límites, las personas vendían sus propiedades o se endeudaban para formar parte de esta aventura millonaria. Cuando la realidad se develó y se supo que aquel valle del Mississippi no rebozaba de metales preciosos y minas de gran valor, los precios de las acciones se desplomaron rápidamente. Para intentar frenar esta caída, el Banco Central de Francia emitió dinero para comprar las acciones, sin embargo, a pesar de los enormes esfuerzos de Jhon Law y compañía, todo el sistema financiero francés colapsó. Fue uno de los desastres financieros más importantes de la historia y permitió que el Imperio Británico, con mejor condición financiera, logre una posición de dominio en Europa a costas del hundimiento del Imperio Francés. Algunos años después, se inició la Revolución francesa.

Sin duda, este es el resultado de varias inversiones especulativas que resultan nefastas para muchos inversionistas y que, a gran escala, pueden incluso hacer colapsar sistemas financieros enteros. Para tener una idea concreta en nuestros días, véase lo que sucede con la fiebre de las criptomonedas o las inversiones en los mercados financieros alternativos no regulados. Entonces, la manera más segura de invertir siempre está ligadas a fundamentos básicos, lo cual genera asumir menores riesgos. No cabe duda de que mientras más bajo el riesgo, también la rentabilidad es menor. Sin embargo, se debe tomar en cuenta que las posibilidades de perder toda la inversión también están controladas.

No es el propósito de este documento discurrir por todas las opciones de inversión de riesgo controlado que existen en el mercado. Solo intentaremos comentar sobre un par de alternativas en general: los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, conocidos como FIBRAS y los Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles, comúnmente llamados FIRBI.

2. ¿QUÉ SON LOS FIBRA y FIRBI?

Tanto los FIBRAS como los FIRBIS son instrumentos de inversión que tienen como respaldo principal activos inmobiliarios. Básicamente, se trata de que inversionistas coloquen capital ya sea en un fideicomiso de titulización o en un fondo de inversión (los cuales serán definidos posteriormente) y luego se adquieran activos inmobiliarios, cuya finalidad es la generación de renta que servirá para pagar las inversiones realizadas.

Ahora bien, pese a que en esencia son mecanismos muy parecidos, tanto el FIBRA como el FIRBI tienen sus propias características naturales y límites propios que se impornen a traves de la normativa vigente. A continuación, analizaremos las peculiaridades de cada uno.

2.1. FIBRA

El marco regulatorio de los FIBRA tiene su base en la Tercera Disposición Final del Reglamento de los Procesos de Titulización de Activos[1].

Ahora bien, para entender el concepto del FIBRA, debemos saber previamente que la Ley del Mercado de Valores[2] define al Fideicomiso de Titulización como un mecanismo en el cual una persona (fideicomitente) se obliga a efectuar la transferencia de un conjunto de activos en favor de un tercero (fiduciario o sociedad titulizadora). Este conjunto de activos formará un patrimonio autónomo, denominado patrimonio fideicometido, que estará sujeto al dominio fiduciario de este tercero. Asimismo, este patrimonio respaldará los derechos incorporados en valores emitidos (en el caso del FIBRA, certificados de participación), cuya suscripción o adquisición concederá a su titular la calidad de fideicomisario.

En concreto, el FIBRA es un Fideicomiso de Titulización cuyos certificados de participación han sido exclusivamente colocados por oferta pública primaria y la finalidad del patrimonio autónomo es la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen a su arrendamiento u otra forma onerosa de cesión en uso.

Los intervinientes del FIBRA son los siguientes[3]:

  • Fideicomitente: originador del fideicomiso, que aporta activos para la conformación del mismo.
  • Fideicomisario: son aquellos que aportaron los activos (fideicomitentes) y/o aquellos que adquirieron los certificados de participación.
  • Sociedad Titulizadora: fiduciaria encargada de administrar el patrimonio fideicometido y de emitir certificados de participación, entre otras funciones. Esta se encuentra regulada por la SMV[4].
  • Junta de Fideicomisarios[5]: encargada de designar representantes y procuradores de los fideicomisarios, aprobar modificaciones en las cláusulas del fideicomiso, entre otros. En caso haya fideicomisarios indeterminados, la representación la asume la SMV. Esta junta se forma en caso haya más de cinco fideicomisarios.
  • Comité Técnico: El acto constitutivo debe establecer la designación de un comité técnico responsable con las funciones de adoptar las decisiones de inversión con los recursos del fideicomiso, entre otras. Está conformado por lo menos por tres personas naturales con “una adecuada formación académica y profesional”.

2.2. FIRBI

Los FIRBI tienen como base regulatoria a la Ley de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras[6] y al Reglamento con el mismo nombre[7].

De acuerdo con la mencionada Ley, un fondo de inversión es patrimonio autónomo integrado por aportes de personas naturales y jurídicas para su inversión en instrumentos, operaciones financieras y demás activos, bajo la gestión de una sociedad administradora constituida para tal fin, por cuenta y riesgo de los partícipes del Fondo. Nótese la diferencia con el FIBRA, que también es un patrimonio autónomo y autorizado por la SMV, pero fideicometido y administrado por una sociedad titulizadora.

Los intervinientes en el FIRBI son los siguientes:

  • Inversionistas: son quienes aportan el capital inicial para conformar el patrimonio del FIRBI y suscriben certificados de participación por oferta pública primaria. También puede haber aportantes que entreguen bienes inmuebles a cambio de estos certificados.
  • Sociedades administradoras: es la gestora del Fondo de Inversión, encargada de la toma de decisiones de inversión, desinversión, mantenimiento de operaciones, gestión de riesgos, entre otros.
  • Asamblea General de Partícipes: órgano que reúne a todos los partícipes del fondo, que se celebra de manera ordinaria o extraordinaria. Tiene, entre otras funciones, el encargo de aprobar los estados financieros del FIRBI, elegir y remover a los miembros del comité de vigilancia, aprobar modificaciones al reglamento de participación y establecer el procedimiento de liquidación en caso de liquidación.
  • Comité de vigilancia: órgano encargado de vigilar que la administradora cumpla con el reglamento de participación, convocar a asamblea general de partícipes, verificar que la información proporcionada a los partícipes sea veraz, revisar los informes de valuación de los principales activos del fondo, entre otros.

2.3. Similitudes entre el FIBRA y el FIRBI

Las regulaciones aplicables exigen requisitos similares para ambos mecanismos, los cuales son obligatorios y les otorgan las características diferenciadoras frente a otras opciones de inversión.

  • Distribución de Activos

Al menos el 70% del activo del fideicomiso o del fondo debe estar invertido en activos propios de su objeto de inversión y el remanente en depósitos en entidades bancarias, instrumentos representativos de estos o en instrumentos representativos de deuda emitidos por el Gobierno Central o por el BCR[8].

  • Uso de los bienes inmuebles

Los inmuebles adquiridos o construidos por cuenta del fideicomiso o del fondo para su arrendamiento o cualquier otra forma onerosa de cesión en uso podrán ser transferidos únicamente después de transcurridos cuatro años, que se computan desde que se adquieren los inmuebles o desde el fin de su construcción.

  • Distribución de utilidades

La Sociedad Titulizadora o Sociedad Administradora debe distribuir como mínimo y una vez al año el 95% de la utilidad neta distribuible del ejercicio obtenida por el fideicomiso o por el fondo.

  • Colocación de Certificados de Participación

Los certificados de participación deben ser colocados, por oferta pública primaria, por lo menos a diez inversionistas que no sean vinculados entre sí.

  • Construcción de bienes inmuebles

Cuando el objetivo del fideicomiso o del fondo, total o parcial, sea la construcción de inmuebles, dicha actividad debe realizarse necesariamente a través de un tercero.

3. LOS PRINCIPALES BENEFICIOS Y VENTAJAS

 3.1. Para las empresas del sector

Según SALINAS[9], las empresas pueden beneficiarse con la emisión de valores de la siguiente manera:

  • Menores tasas de Interés:

El Mercado de Valores permite que los fondos del inversionista sean canalizados directamente hacia el empresario, de manera que se prescinde de la participación del intermediario financiero, que es reemplazado por el intermediario bursátil. La ventaja, entonces, consiste en que las tasas de interés de los certificados de participación son, usualmente, más bajas que el interés generado en el sistema financiero tradicional.

  • Aumento de liquidez:

La oferta pública de los certificados de participación aumenta la liquidez de los títulos de la empresa. Se maximiza el universo de demandantes del valor, al estar dirigida tanto a inversionistas institucionales como a minoristas; por el contrario, la oferta privada solo se concentra en inversionistas institucionales.

  • Mayor visibilidad del negocio

La gran difusión de una oferta pública genera, indiscutiblemente, que la marca de la empresa sea mucho más visible en el mercado. Así, estos valores son objeto de seguimiento por parte de analistas de los más importantes bancos de inversión en los que se negocian valores. En caso el valor de los certificados emitidos por la empresa se mantenga y los analistas lo acrediten, las empresas podrán encontrar, incluso, más herramientas de financiamiento para sus proyectos.

3.2. Para los inversionistas

En contraparte, los inversionistas también perciben una serie de beneficios al adquirir valores. Concretamente, los FIBRA y FIRBI otorgan los siguientes:

  • Regulación por la SMV

Como hemos observado previamente, los administradores de estos negocios, tanto fiduciarias como sociedades administradoras, deben cumplir una serie de requisitos mínimos para que la SMV apruebe su condición de tal, así como deben generar reportes periódicamente. Esto genera la certeza de que los negocios son manejados por entidades altamente especializadas, que reúnen todos los componentes necesarios para ejecutar proyectos de esta importancia.

  • Buen Gobierno Corporativo

En ambos mecanismos existen órganos sólidos que se encargan de fiscalizar a los administradores del patrimonio. En el caso del FIBRA, la Junta de Fideicomisarios y el Comité Técnico; en el FIRBI, el Comité de Vigilancia. Ya hemos explicado brevemente las funciones de cada uno. Es evidente que existe un balance de funciones y fiscalización interna en la que participan los mismos inversionistas, lo cual les permite hacer un seguimiento continuo al manejo del proyecto.

  • Reglas claras

Hemos apreciado que una de las principales similitudes entre el FIBRA y el FIRBI es el uso de los bienes inmuebles que conforman el patrimonio autónomo o el fondo de inversión: arrendamiento u otra forma de cesión en uso.

El hecho de que para los administradores no sea posible el cambio de actividad hace que los inversionistas tengan la seguridad de que su dinero, a lo largo del tiempo, no será utilizado para actividades distintas a las que está interesado. Sería distinto, por ejemplo, invertir en la compra de acciones de una empresa con un porcentaje mínimo; en este caso no es posible que el inversionista exija el mantenimiento del objeto, sino que solo podrá ejercer su derecho de separación.

4. CRECIMIENTO EN EL SECTOR NACIONAL

Los FIBRA y FIRBI son mecanismos de inversión en rentas de bienes inmuebles incorporados a nuestro ordenamiento desde hace una década. Sin embargo, la colocación de los certificados de participación recién comenzó en el año 2016. De acuerdo con la Bolsa de Valores de Lima, esta es la evolución de los montos colocados en ambos mecanismos hasta el 31 de diciembre de 2020[10]:

Observamos que la primera colocación se realizó por un FIRBI, con un patrimonio de USD 71 millones de dólares, en un programa de USD 200 millones de dólares. Los FIBRA iniciaron luego, en el año 2018 y con la colocación del primer FIBRA con un patrimonio de USD 71 millones de dólares, en un programa de USD 500 millones de dólares.

5. CONCLUSIONES

A pesar de su relativa novedad en el mercado peruano, es evidente que estos mecanismos se han desarrollado rápidamente y se ha mostrado como una interesante opción para los inversionistas. Esto se refleja en el crecimiento de los montos colocados desde la implementación del primer FIRBI hasta fines del año 2020.

La estricta regulación por parte de la SMV, sumada a los procedimientos de buen gobierno corporativo que implican una fiscalización interna en cada uno de estos modelos, otorgan seguridad al inversionista de que los proyectos por los cuales apostaron serán ejecutados conforme a lo pactado inicialmente, siendo necesaria la aprobación de los mismos inversionistas en caso se pretenda realizar un cambio sustancial.

Existen, tal vez, ciertos vacíos en la normativa o puntos a mejorar que se irán evidenciando conforme se desarrollen esos modelos a lo largo del tiempo; por ejemplo, la necesidad de colocar certificados de participación únicamente por oferta pública primaria. No obstante, este es un punto que se debería analizar ampliamente en otra entrega.

Ahora bien, no es la idea de este breve documento afirmar que la participación en FIBRA o FIRBI es la mejor manera de invertir, pero sin duda, es un mecanismo mediante el cual un inversionista conservador puede obtener retornos adecuados a un bajo riesgo. De esa manera, se evitan las inversionistas especulativas que, si bien ofrecen gran rentabilidad, mantienen elevados niveles de riesgo; tal como la aventura especulativa del Mississippi.


FUENTES:

[1] Resolución CONASEV No. 0001-1997

[2] Artículo 301 del Decreto Supremo No. 093-2002-EF, Texto Unico Ordenado de la Ley de Mercado de Valores

[3] ZALDIVAR, R y CASTILLO, P. (2017). Llegando al Fondo de la Inversión Inmobiliaria: lo Nuevo en FIBRA y FIBRI. Themis: Revista de Derecho (72). pp. 171-182.

[4] Superintendencia del Mercado de Valores – SMV

[5] De acuerdo con el artículo 267 de la Ley No. 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros

[6] Decreto Legislativo No. 862, Texto Único Ordenado de la Ley de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras

[7] Resolución de Superintendencia No. 00029-2014

[8] Banco Central de Reserva del Perú

[9] SALINAS, R (1998). El Financiamiento Empresarial a Través de la Emisión de Valores: Ventajas, Desventajas y Perspectivas. Themis: Revista de Derecho (37). Pp. 65-83

[10] BVL Update (2021) Fibras y Firbis: Inversión Diversificada En El Sector Inmobiliario Al Alcance De Todos. Bolsa de Valores de Lima. Recuperado el 18 de octubre de 2022: https://s3.us-east-1.amazonaws.com/site.documents.cdn.prod.bvl.com.pe/2021_02_17_fibras_y_firbis_inversion_diversificada_en_el_sector_inmobiliario_al_alcance_de_todos.pdf

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